Wohnung als Kapitalanlage Beispielrechnung

Letzte Aktualisierung am 19.10.2022

Ob eine Kapitalanlage sinnvoll ist oder nicht, richtet sich grundsätzlich nach der Frage, ob sich Ihr Vermögen vergrößert oder verringert. So ist es auch bei einer Wohnung als Kapitalanlage.
Macht ein Investment in eine Immobilie Sinn? 

Wenn wir uns das aktuell anziehende Zinsniveau anschauen, lautet die Antwort: Grundsätzlich Ja! Gerne können wir uns in einem kostenlosen persönlichen Gespräch Ihre Situation gemeinsam anschauen und eine Beispielkalkulation durchführen.

Wir befinden uns momentan in einer Phase steigender Zinsen. Trotzdem liegt der Zinssatz aktuell unterhalb der Inflationsrate, so dass die Inflation Ihre aufgenommenen Schulden quasi teilweise abbezahlt.

Eine weitere Anlagemöglichkeit sind Aktien. Aktien sind den meisten Deutschen noch immer zu riskant, darum fragen sich immer mehr Menschen:

„Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?“

Um diese Frage zu beantworten, möchten wir Ihnen gleich anhand einer Beispielrechnung aufzeigen, wann eine Immobilie als Kapitalanlage Sinn macht.

Wie funktioniert eine Wohnung als Kapitalanlage?

Die Grundlage und Beispielrechnung einer Wohnung als Kapitalanlage ist schnell erklärt:

• Zunächst erwerben Sie eine GUTE und für den Zweck PASSENDE Immobilie
• Den Erwerb der Immobilie finanzieren Sie über eine Bank
• Das von Ihnen eingebrachte Eigenkapital sollte in der Regel die Kaufnebenkosten abdecken – je nach Strategie kann es Sinn machen, auch mehr Eigenkapital einzusetzen
• Der Bankkredit – bestehend aus Zinsen und Tilgung – wird monatlich abbezahlt
• Doch auch Ihr Mieter zahlt monatlich seine Miete, so dass er einen Großteil der Kreditraten und somit Ihre Immobilie abbezahlt
• Die Miete können Sie sich somit als Durchlaufposten vorstellen, bis das Darlehen vollständig abgezahlt ist. Ab diesem Zeitpunkt profitieren Sie von einem monatlichen Cashflow zu Ihren Gunsten.

Gerne stellen wir Ihnen eine aktuell verfügbare Renditeimmobilie in einem Infogespräch zum Beispiel über Google Meet vor. Vereinbaren Sie hierfür einfach einen Termin. 

Kalkulation Immobilie Kapitalanlage

Um den Cashflow einer Immobilie zu errechnen, werden lediglich die Ausgaben von den Einnahmen abgezogen.

Zu den Ausgaben gehören vor allem die Finanzierungskosten, also Zinsen und Tilgung. Hierbei ist interessant, wie sich Ihre monatlichen Zahlungen an die Bank zusammensetzen. Die Rate ist jeden Monat gleich, doch zu Beginn besteht sie hauptsächlich aus Zinszahlungen, während sehr wenig des Darlehens getilgt wird. Jahr für Jahr verringern sich jedoch die Zinszahlungen, da der Zinssatz immer nur auf den Restdarlehensbetrag anfällt.
Und so dienen Ihre Raten mit der Zeit immer mehr der Tilgung und weniger den Zinszahlungen.

Beispielrechnung für eine Renditeimmobilie

Von den Einnahmen sind neben Zins und Tilgung die nicht umlagefähigen Nebenkosten in Form von Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten abzuziehen.
Welche Verwaltungen für Sie wichtig sind, können Sie in diesem Artikel entnehmen.

Die Einnahmen, die den oben genannten Ausgaben entgegenstehen, sind Ihre Mieteinnahmen. Diese decken den Großteil der oben genannten Kosten ab. Die Differenz können Sie zudem steuerlich geltend machen.

Nach der Steuererstattung ergibt sich somit der reale Cashflow Ihrer Immobilie. 

Nun möchten wir Ihnen dies aber auch an einem konkreten Zahlenbeispiel erklären.

Gehen wir davon aus, dass Sie eine in Nürnberg gelegene Wohnung zu einem Kaufpreis von 170.000 Euro erwerben möchten. Die Wohnung hat 70 qm.

Die Kaufnebenkosten betragen 8.755 Euro, bestehend aus 3,5 % Grunderwerbsteuer (in Bayern) und 1,65 % Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland, der Durchschnitt liegt bei 5 %.

Es handelt sich also um eine Gesamtinvestition in Höhe von 178.755 Euro, von der Sie 8.755 Euro als Eigenkapital stellen und 170.000 Euro über eine Bank finanzieren.

Die Mieteinnahmen betragen jährlich 7.152,01 Euro (Netto-Jahreskaltmiete).

Stand: Oktober 2022

Hierbei handelt es sich um eine Beispielkalkulation. Natürlich werden die meisten Positionen variieren. Der Zinssatz beispielsweise ist eine Variable, die von Ihrer Bonität und Ihrer Eigenkapital-Situation abhängt. 

Auch die Verwaltungskosten können sich in Ihrem Fall anders darstellen. Es kommt hier darauf an, welche Verwaltung Sie benötigen oder in Anspruch nehmen möchten.
Nicht jede Verwaltung ist obligatorisch.
Wir haben in unserem Zahlenbeispiel unser 360°-Paket angesetzt, da es sowohl die WEG-Verwaltung als auch die Sondereigentumsverwaltung inkl. Mietermanagement umfasst.

Was in der obigen Kalkulation nicht berücksichtigt wurde, sind Steuern und eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie.

Dies würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Gerne können Sie uns hierzu aber persönlich kontaktieren.

Aber ganz kurz: Wir kalkulieren grundsätzlich immer vorsichtig; dafür haben wir vier verschiedene Betrachtungsweisen.

1. 1. Verliert die Immobilie an Wert?
   2. Bleibt der Wert konstant?
   3. Was wäre eine durchschnittliche Wertentwicklung?
   4. Wann wäre die Wertentwicklung sehr gut?

Unser Credo: Eine Immobilie als Kapitalanlage muss sich auch dann lohnen,  wenn die Immobilie nicht im Wert steigt. 
Niemand kann in die Zukunft blicken. Deswegen gehen wir unsere Berechnungen grundsätzlich konservativ an, sodass es keine negativen Überraschungen gibt.

Wann lohnt sich eine Anlageimmobilie?

Um es kurz zu halten: Eine Anlageimmobilie lohnt sich, wenn die Mietrendite stimmt.
Wie sich diese zusammensetzt, erkennt man im folgenden “Immobilie als Kapitalanlage Rechner”:

Berechnung der Bruttomietrendite

Im obigen Zahlenbeispiel ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,2%:

Beispielrechnung Bruttomietrendite

Das entspricht einem Wert, der üblicherweise bereits einen neutralen bis leicht positiven Cashflow erzeugen kann.

Um eine solche Mietrendite zu erreichen, müssen aber bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

• Die Immobilien Lage Bewertung
• Miete auf aktuellen Marktniveau
• Guter Kaufpreis
• passende Kreditkonditionen

Wenn Sie Fragen zu der Berechnung oder zu Cashflow Immobilien haben, können Sie diese gerne in unserer Community auf Instagram oder in einem persönlichen Gespräch stellen. Wir gehen die einzelnen Positionen dann Schritt für Schritt mit Ihnen durch und beraten Sie unverbindlich und kostenlos.

Haben Sie Fragen zur Wohnung als Kapitalanlage Beispielrechnung? Dann nehmen Sie Kontakt zu uns auf.

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