Denkmalschutzimmobilie

Ob eine Immobilie unter Denkmalschutz fällt, entscheiden die Unteren Denkmalschutzbehörden auf Länderebene. Da die Bundesländer oftmals unterschiedliche Kriterien für die Aufnahme einer Immobilie in die Denkmalschutzliste haben, kann keine generelle Aussage dazu getroffen werden. Grundsätzlich muss die Immobilie aber schützenswert sein. Auch Baujahr, Seltenheitswert, Architektur und bauliche Qualität spielen eine Rolle. In der Regel besitzen Denkmalimmobilien außerdem einen geschichtlichen Wert.

Denkmalgeschützte Immobilien versprühen nicht nur einen bestimmten Charme, sie eignen sich auch gut als Kapitalanlage. Das Konzept des Denkmalimmobilien Investment ist simpel: Denkmalgeschützte Immobilie kaufen, sanieren und vermieten.

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie renovieren und vermieten möchten, gibt es einige Besonderheiten, die Sie beachten sollten. In diesem Artikel fassen wir die wichtigsten Infos zu Denkmalimmobilien für Sie zusammen – insbesondere zu den Steuervorteilen, den Abschreibungs- und Fördermöglichkeiten.

Erbschaftssteuer Denkmalschutz Immobilien

Tatsächlich können Erben von besonderen erbschaftssteuerlichen Vorteilen profitieren, wenn gewisse Voraussetzungen bei Denkmalschutzimmobilien erfüllt sind. Die Voraussetzungen dazu finden sich in §13 Nr. 2a ErbStG für Baudenkmäler, die denkmalgeschützt sind:

Es müssen allerdings folgende Voraussetzungen gegeben sein:

Die Erhaltung der Gebäude müssen entweder

• wegen ihrer Bedeutung für Kunst oder
• wegen ihrer Bedeutung für Geschichte oder Wissenschaft oder
• im öffentlichen Interesse liegen

und

• die jährlichen Kosten, die mit dem Gebäude zusammenhängen, regelmäßig über den erzielten Einnahmen liegen

und

• das denkmalgeschützte Gebäude den Zwecken der Forschung und/oder der Volksbildung nutzbar gemacht werden bzw. zugänglich gemacht wird.

Diese Fülle an verketteten Bedingungen schließt eine erbschaftssteuerliche Sonderbehandlung bei vielen Anlegern aus. Sofern diese Voraussetzungen jedoch erfüllt sind, gilt eine Steuerbefreiung für 85% des Werts. 

Doch neben dem Sonderfall im Erbschaftsrecht haben Denkmalimmobilien auch für den normalen Investor Vorteile. Wer in eine Denkmalimmobilie investiert, kann erhebliche staatliche Förderungen in Anspruch nehmen. Hinzu kommen steuerliche Begünstigungen. Diese beziehen sich zum einen auf die Absetzbarkeit der Sanierungskosten und zum anderen auf die Steuerbefreiungen bei der späteren Vermietung.

Zudem bieten Denkmalimmobilien Vorteile bei den Abschreibungsmöglichkeiten. Die Wertsteigerung einer sanierten Denkmalimmobilie ist außerdem nochmal deutlich höher als bei einer „gewöhnlichen“ Immobilie, was es einem Kapitalanleger ermöglicht, später auch höhere Mieteinnahmen zu erzielen.

Natürlich haben denkmalgeschützte Immobilien auch Nachteile, beispielsweise beim Thema Sanierung. Für einige Sanierungsmaßnahmen müssen Genehmigungen bei der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden. Der Antrag muss bereits sämtliche erforderlichen Unterlagen enthalten, was oftmals eine bürokratische Hürde darstellt. Ob die eigenen Umbauwünsche dann auch tatsächlich genehmigt werden, hängt von der jeweiligen Behörde ab.

Denkmalimmobilien Steuervorteile

Denkmalgeschützte Immobilien stellen ein attraktives Steuersparmodell dar. Nicht nur die jährliche Abschreibung, sondern auch die Möglichkeit, die Renovierungskosten steuerlich absetzen zu können, spart Ihnen viel Geld. Welche Ersparnisse damit genau verbunden sind, sehen Sie in unserer Tabelle zur Beispielberechnung:

Beispielrechnung denkmalgeschützte Immobilien

Förderung denkmalgeschützter Immobilien 

Für die Sanierung und die damit einhergehende Investition von denkmalgeschützten Immobilien gibt es eine Reihe von Fördermöglichkeiten. Eigentümer von Denkmalimmobilien können sowohl staatliche Fördermittel (z. B. durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)) als auch Fördermittel von gemeinnützigen Vereinen in Anspruch nehmen, wie sie beispielsweise die Deutsche Stiftung Denkmalschutz anbietet.

Für die Beantragung von Fördermitteln müssen die beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen bereits mit der Denkmalschutzbehörde abgesprochen sein. Nur mit entsprechender Genehmigung können die Fördermittel für denkmalgeschützte Immobilien beantragt werden.

Abschreibung Denkmalimmobilie

Bei der Abschreibung einer Immobilie handelt es sich um die steuerliche Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. 

Denkmalgeschützte Immobilie kaufen: Kapitalanlage zum Steuern sparen

Bei Immobilien, die nicht dem Denkmalschutz unterliegen, erfolgt die Abschreibung über einen Zeitraum von 50 Jahren. 

Die Sonder AfA für denkmalgeschützte Immobilien wird auf zwölf Jahre heruntergesetzt. Eigentümer können daher jährlich höhere Beträge von der Steuer absetzen.

Die Sonder AfA für denkmalgeschützte Immobilien ist vor allem für Personen mit einer hohen Steuerlast sehr attraktiv. Die Sonderabschreibung beläuft sich pro Jahr auf etwa 8 % statt der üblichen 2-2,5 %. Weiterhin haben Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien die Möglichkeit, ihre Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen, was ebenfalls eine erhebliche Begünstigung darstellt.

Finanzierung denkmalgeschützte Immobilien

Bei der Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien gibt es ebenfalls einige Besonderheiten. Die Auswahl an Banken, die eine Denkmalimmobilie finanzieren, ist etwas kleiner als bei gewöhnlichen Immobilienkrediten. Das liegt daran, dass Banken hier ein größeres Risiko sehen. Aus diesem Grund wird auch häufig ein höherer Eigenkapitalanteil vorausgesetzt. Allerdings gibt es auch hier spezielle Förderdarlehen, die möglicherweise in Anspruch genommen werden können. Grundsätzlich empfiehlt es sich, vor dem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie einen Gutachter zu Rate zu ziehen und sich einen Überblick über die voraussichtlichen Sanierungskosten zu machen.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Auswahl der geeigneten Denkmalimmobilie und der erforderlichen Finanzierung. Durch unser Netzwerk aus über 300 Banken ist es uns möglich, für Sie die besten Konditionen auszuhandeln.