Strategien für Anleger in Immobilien

Welche Strategie eignet sich eigentlich für mich als Kapitalanleger in Immobilien?

Diese Frage wird uns sehr häufig gestellt. Wir haben gemerkt, dass das Wort Kapitalanlage oft abschreckend wirkt. Viele denken dabei an den Film Wall Street oder andere Wirtschaftskrimis.

Bei dem Erwerb einer Immobilie handelt es sich aber nicht um ein risikoreiches Unterfangen, das sich nur die Superreichen leisten können. Wir möchten daher mit diesem Mythos aufräumen und Ihnen erklären, für wen sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt. Und welche Renditeimmobilien-Strategie individuell am besten passt. Gehören Sie dazu?

Finden Sie es heraus! Grundsätzlich gibt es zwei Personengruppen, für die eine Immobilie als Kapitalanlage besonders interessant ist.

1. Für Menschen, die für ihren Ruhestand vorsorgen wollen
2. Für Personen, die eine sichere, aber auch lukrative Kapitalanlage für die nächsten zehn Jahre suchen

Kalkulieren Sie Ihre Renditeimmobilie:

1.Immobilie als Altersvorsorge

Wir haben also auf der einen Seite jemanden, der sich mit einer Immobilie seine Altersvorsorge absichern möchte. Was heißt das konkret?

Es wird eine Immobilie gekauft und vermietet, um langfristig monatliche Mieteinnahmen zu erzielen. Schon heute fallen die monatlichen Rentenzahlungen immer niedriger aus und die Prognosen für die Zukunft sind nicht gerade aufbauend. Wir können daher niemandem empfehlen, sich auf seine Rente zu verlassen. Wer seinen Lebensstandard im Rentenalter halten möchte, muss sich privat absichern und entsprechend vorsorgen.

Viele machen dies in Form von Lebensversicherungen. Das ist besser als nichts, allerdings muss Ihnen dabei bewusst sein, dass hier die Inflation deutlich zuschlägt und Ihr Kapital nach und nach an Wert verliert. Deswegen ist das Konzept der Immobilie als langfristige Kapitalanlage so attraktiv. Sie erhalten Ihre monatlichen Mieteinnahmen und können damit Ihre gesetzliche Rente so aufbessern, dass Sie im Alter gut davon leben können. Die Inflation kann Ihnen in diesem Fall nichts anhaben, da sich bei steigenden Preisen auch die Mieten erhöhen.

2.Zehn-Jahres-Plan

Auf der anderen Seite gibt es den Anleger, der mit einem zehnjährigen Anlagehorizont arbeitet.
Das heißt, er erwirbt eine Immobilie und verkauft sie nach zehn Jahren gewinnbringend (und steuerfrei!).

Sie fragen sich jetzt vielleicht: „Warum nach zehn Jahren?“

Das ganze Konzept Immobilie ist in Deutschland auf zehn Jahre ausgelegt. Dabei gibt es zwei Betrachtungsweisen.
Schauen wir zuerst auf den steuerlichen Aspekt.
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, sie vermietet und nach zehn Jahren zu einem höheren Wert verkauft, erzielt einen steuerfreien Gewinn. Je nach Größenordnung kann dieser Gewinn sehr hoch sein und Sie müssen dennoch keine Steuern darauf entrichten.

Die andere Betrachtungsweise bezieht sich auf das Finanzierungsgeschäft.
In unseren zahlreichen Gesprächen und Verhandlungen mit ungefähr 300 Banken hat sich ergeben: Die besten Konditionen erhalten Kunden bei einer zehnjährigen Laufzeit mit Zinsbindung.
Wird die finanzierte Immobilie nach zehn Jahren verkauft, wird kein Strafzins fällig und das Darlehen ist getilgt.

Grundsätzlich lässt sich also festhalten, dass Immobilien als Kapitalanlage mit einem Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren verknüpft sein sollten.
Außerdem sollte die Immobilie einen attraktiven Ertrag erwirtschaften, entweder in Form einer monatlichen Mieteinnahme oder eines Verkaufsgewinns.

Immobiliengeschäfte sind demnach nicht nur etwas für Großinvestoren, obwohl auch diese selbstverständlich vom Konzept der Immobilie profitieren.
Der Erwerb einer Immobilie ist für jeden geeignet, der seine Zukunft und seine finanziellen Angelegenheiten selbst in die Hand nehmen möchte, um nicht vom Staat abhängig zu sein.

Eine Immobilie bietet Ihnen nicht nur Sicherheit im Vergleich zu der unsicheren Rente, sondern zudem steuerliche Vorteile. Um diese soll es hier gar nicht explizit gehen. Wenn Sie aber wissen möchten, wie Sie mit einer Immobilie Steuern sparen können, dann ist unser Artikel „Steuern sparen mit Immobilien“ eventuell interessant für Sie.

Wenn Sie sich jetzt also entscheiden, eine Immobilie als Kleininvestor zu erwerben, dann gibt es einige Faktoren die Sie beachten sollten.
Für viele Menschen ist das Thema Immobilienerwerb emotional belastet. Warum? Weil wir in der Schule meist schon beigebracht bekommen, Arbeiterbienen zu werden, die hart für ihr Geld arbeiten müssen.
Haben wir genug Geld verdient, können wir uns irgendwann den Traum vom Eigenheim erfüllen.
Dafür nehmen wir eine Hypothek auf, die wir unser Leben lang abbezahlen.
Das erträumte Häuschen entpuppt sich allerdings schnell als Schuldenfalle, wenn wir beispielsweise den Arbeitsplatz verlieren oder krank werden.
Ein Wasserschaden kommt hinzu und wir stehen vor einem Dilemma: Wer soll nun für die Kosten aufkommen?

Daher empfehlen wir, das Thema Immobilie sachlich anzugehen. Macht es nicht mehr Sinn, Schulden zu machen, wenn sie von einem Dritten bezahlt werden?
Bei guten Investitionen ist die eigene finanzielle Belastung gleich Null, bei sehr guten Investitionen erwirtschaftet die Immobilie für Sie einen Gewinn ab dem ersten Monat.

Anstatt sich beim Immobilienerwerb also auf Ihre Emotionen zu verlassen, würden wir Ihnen raten, auf die Fakten zu achten.

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Was ist bei der Auswahl der Immobilie wichtig?

Der wichtigste Faktor ist zunächst die Lage.
Lösen Sie sich von Ihren Emotionen.
Es geht nicht darum, wo Sie leben oder wo Sie gerne leben würden. Es handelt sich um eine Investition, die Ihnen Geld einbringen soll. Deswegen ist der Faktor Standort keine emotionale, sondern eine finanzielle Komponente.

Empfehlenswert sind Standorte mit vielen Arbeitsplätzen, guten Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, etc.

Ein weiterer Tipp: Kaufen Sie keine ausgefallene Immobilie. Halten Sie es schlicht. Entscheiden Sie sich für eine klassische Wohnung, die der durchschnittliche Mieter gut findet. Anderenfalls könnte es sein, dass die Immobilie zu extravagant erscheint und Sie am Ende gar keinen Mieter finden.

Möchten Sie viel Geld und/oder harte Arbeit in die Immobilie stecken? Dann sollten Sie eine Immobilie erwerben, die sanierungsbedürftig ist. Der Kaufpreis ist meist niedriger, aber dafür entstehen deutlich mehr Folge- bzw. Sanierungskosten.

Wer keinen zusätzlichen Aufwand haben möchte, sollte sich für eine bereits sanierte Immobilie entscheiden.
Wir beraten unsere Kunden auch immer dahingehend, dass Sie sich mit einer Immobilie nicht finanziell übernehmen sollen.
Es ist wichtig, sich vorab zu überlegen, wieviel Kapital vorhanden ist, was eventuell noch für Renovierungsarbeiten benötigt wird und wieviel Anwalt, Makler und Notar in Rechnung stellen werden.
Bleiben Sie daher immer realistisch und kaufen Sie lieber eine kleinere Wohnung, bei der die Kosten überschaubar sind.

Beim Kauf einer Immobilie kommt es also immer auf die individuellen Verhältnisse an.
Ein Großinvestor ist vielleicht an einer Hotelanlage interessiert, während Sie an eine 2-Zimmer-Wohnung als Kapitalanlage denken.

Fazit

Festzuhalten gilt es, dass es für jeden Anlegertyp die passende Immobilienstrategie gibt. Ob kurzfristige Anleger, die nach wenigen Jahren verkaufen möchten oder mittelfristige Anleger, die vom steuerfreien Gewinn nach 10 Jahren profitieren möchten oder langfristige Anleger, die ihre Altersvorsorge in die eigenen Hände nehmen möchten: Entscheidend ist eine kompetente Beratung. Diese übernehmen wir gerne für Sie.

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