Die Immobilien GmbH

Letzte Aktualisierung des Artikels am 07.08.2023

Geht es Dir beim Wohnungskauf hauptsächlich um den Eigenbedarf oder steht für Dich als Anleger langfristiges sowie nachhaltiges Investment im Bereich Immobilien im Vordergrund? Für jeden Immobilieninvestor steht vor allem mit steigendem Immobilienbesitz die Frage im Raum:

Wie genau halte und verwalte ich meine Immobilien am besten?

Hast Du bereits ein breitgefächertes Portfolio an lohnenswerten Immobilien, bist Du gerade dabei, Dir eines aufzubauen oder stehst Du vor Deinem ersten Kauf und planst in weiser Voraussicht Deine weitere Vorgehensweise? In jedem dieser Fälle kann es für Dich eine durchaus interessante Option sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen.

Hierzu erfolgt die GmbH Gründung eigens für Immobilien. Es handelt sich um eine Spezialform der vermögensverwaltenden Gesellschaft mit eingeschränkter Haftung. Mehr zum Thema findest Du im Artikel zur Vermögensverwaltenden GmbH.

Der wohl bedeutendste Anhaltspunkt ist es, die Steuerlast so gering wie möglich zu halten und mit den dadurch entstandenen Steuereinsparungen wieder klug und sinnvoll zu reinvestieren. 

Gerade bei ertragsstarken Immobilien ist es wichtig, über die Besteuerung der Mieteinnahmen nachzudenken.

Aber zuerst zur Frage:

Was darf eine Vermögensverwaltende Immobilien GmbH? 

Eine Immobilien GmbH darf lediglich Immobilienvermögen verwalten und nutzen. Darüber hinaus ist es gesetzlich gestattet, eigenes Kapitalvermögen zu verwalten (z.B. Aktien), Wohnungsbauten zu betreuen sowie Häuser oder Eigentumswohnungen zu errichten und zu verkaufen. Dies ist gesetzlich festgelegt. 

Von gewerblichem Handel spricht man ab dem Kauf und Weiterverkauf ab drei Objekten innerhalb von fünf Jahren.

Zu Beachten ist zusätzlich:

• Keine Mitvermietung von Inventar, Betriebsvorrichtungen oder bewegbaren wirtschaftlichen Gütern wie z.B. Küchen 
• Keinerlei gewerbliche Tätigkeiten innerhalb der GmbH (Weder gewerblicher Grundstückshandel, noch gewerbliche Vermietung wie beispielsweise Hotelanlage, Ferienwohnungen etc.)

Steuerliche Vorteile der Immobilien GmbH

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Immobilien GmbH steuerliche Vorteile zu erhalten? Welche Kniffe beim Mieteinnahmen versteuern?

1. Erweiterte Grundstückskürzung

Grundsätzlich gilt für eine GmbH, auch wenn sie Vermögen verwaltet, die Gewerbesteuerpflicht. Im Falle einer Immobilien GmbH gibt es jedoch eine Ausnahme: die erweiterte Grundstückskürzung. Durch diese gesetzliche Regelung, werden vermögensverwaltenden Unternehmen steuerliche Erleichterungen verschafft, indem die GmbH bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Kürzung ihres Gewinns in Höhe der Einnahmen aus der vermögensverwaltenden Tätigkeit vornehmen darf. Genau genommen also die Gewinne aus Vermietung von Grundbesitz. Unter Einhaltung gewisser Voraussetzungen wird die Immobiliengesellschaft vollkommen von der Gewerbesteuer befreit.

Wichtig zu wissen ist zudem, dass sich das Unternehmen selbst um die Beantragung der Kürzung beim Finanzamt kümmern muss und folgende Bedingungen für eine Zustimmung zu dieser, gewährleistet sein müssen:

Ausschließlich 

• vermögensverwaltender Charakter, keine gewerblichen Einkünfte
• Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz
• Verwaltung und Verwendung eigenen Kapitalvermögens
• Betreuung von Wohnungsbauten
• Errichtung sowie Veräußerung von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen 

Du verwaltest innerhalb Deiner GmbH ausschließlich Mieterträge und darfst keinesfalls wirtschaftlich tätig werden und als Gewerbebetrieb eingestuft werden. Das passiert unter anderem auch, wenn Du Tätigkeiten nachgehst wie:

• Sanierungen 
• Baumaßnahmen
• Reparaturen

Gerade bei ertragsstarken Immobilien bietet diese Regelung eine wunderbare Möglichkeit, die Gewinne zu optimieren. Allerdings nimmt man mit dem Vorteil der laufend niedrigen Besteuerung auch den Nachteil in Kauf, dass Wertzuwächse der Immobilien bei Verkauf durch die vermögensverwaltende GmbH der Steuerpflicht unterliegen. Solltest Du ein Objekt unter Wert erworben haben, kann die private Handhabung für Dich von größerem Vorteil sein.

Dies hängt auch stark von der angestrebten Haltedauer ab. Man unterscheidet zwischen einer Zeitspanne bis 10 Jahre und ab 10 Jahren. Liegt Dein Fokus darauf, das Objekt für lange Zeit zu behalten und erst zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern, kann es, unter Abwägen von Gewinn aus Verkauf und Gewinn aus Vermietung, auch sinnvoller sein, die Immobilie im Privatbesitz zu halten. Dadurch kann der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren ausgenutzt werden und im Gegensatz zum Verkauf durch eine GmbH, müssen keine Einbußen bzgl. der Versteuerung von Wertzuwächsen in Kauf genommen werden.

Spannend!

Denken wir nun aber einen Schritt weiter. Angenommen Du bist schon mindestens 10 Jahre in Besitz einer Immobilie, welche gut in Schuss ist. Warum verkaufst Du sie nicht steuerfrei an Deine eigene GmbH? So nutzt Du zum einen die Möglichkeit des steuerfreien Verkaufs und kannst sie anschließend in den Besitz Deiner Immobilien GmbH aufnehmen und dort vermieten. 

2. 6b Rücklage

Mit der Immobilien GmbH geht leider die Möglichkeit, die Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen, verloren. Hierfür gibt es eine Alternative. Die 6b Rücklage, auch stille Reserve genannt.

Folgende Bedingungen müssen erfüllt sein, um das Objekt gemäß § 6b EStG steuerfrei zu veräußern:

• Die verkaufte Immobilie muss 6 Jahre im Vermögen des Betriebs als Anlagevermögen gehört haben
• Die neue Immobilie muss innerhalb von 4 Jahren gekauft werden und wieder Bestandteil des Anlagevermögens sein

Gemäß § R 6.6. Abs.1 EStR, kann die Besteuerung von stillen Reserven vermieden werden, wenn diese in einer Rücklage gebunden werden und zu einem späteren Zeitpunkt bei der Ersatzbeschaffung von den Anschaffungskosten des Ersatzwirtschaftsguts abgezogen werden.

• Bei Bestandsimmobilien: Innerhalb von 4 Jahren
• Bei Neuerrichtung eines Gebäudes: Innerhalb von 6 Jahren 

Auch hinsichtlich des Privatvermögens kann dieses Verfahren hilfreich sein. Sollte die “kein Kauf/ Verkauf von mehr als drei Objekten in fünf Jahren” Grenze überschritten worden sein oder sollte die Absicht bestehen dies zu tun, kann die 6b Rücklage helfen, um nicht in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden und Steuern zu sparen. Durch sie ist es möglich den zu versteuernden Gewinn zu reduzieren und somit ein Steuerersparnis hervorzurufen. Bei der immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft stellt diese einen weiteren, wesentlichen Struktur- und Steuervorteil dar.

Bei Rücklagen ist die Rede von einer Art Gewinnverwendung, es handelt sich so gesehen, anders als bei Rückstellungen, um Eigenkapital. 

Generell entstehen Rücklagen durch versteuerten Gewinn. Hierbei ermöglicht das Steuerrecht jedoch in bestimmten Fällen das Entstehen steuerfreier Rücklagen. Genau genommen spricht man dann von Steuerstundung, bis aufgedeckte stille Reserven nicht mehr in eine steuerfreie Rücklage verarbeitet werden können. Gerade im Bereich des Immobilieninvestments kann die Steuerstundung im Falle der 6b Rücklage eine nahezu unbegrenzte Laufzeit erreichen und kommt damit einem direkten Steuerersparnis gleich.

Der Erlös kann folglich vollständig für die Finanzierung von Neuinvestitionen eingesetzt werden, die Liquiditätslage bleibt stabil und durch kluge Investitionsentscheidungen können beträchtliche Kapitalvorteile erwirtschaftet werden.

Reinvestition von Rücklagen sind zulässig in Form von Investitionen 

• in Grund und Boden, soweit der Gewinn aus Grund und Boden entstanden
• in Gebäude, soweit der Gewinn aus Grund und Boden, Gebäuden oder Anteilen an Kapitalgesellschaften (ohne TEV) entstanden 
• in Anteile an Kapitalgesellschaften, soweit der Gewinn aus Gebäuden oder Anteilen an einer Kapitalgesellschaft entstanden (durch natürliche Personen oder Personengesellschaften)

Annahme: Man kaufte im Januar 2008 als Geschäftsführer einer GmbH eine Immobilie für 100.000€. Die Abschreibung läuft bis zur Veräußerung (wir nehmen für die AfA an, dass Kaufpreis = Gebäudewert). Im Januar 2015 verkauft man aufgrund einer guten Wertentwicklung die Immobilie für 200.000€.

Die GmbH möchte den Gewinn reinvestieren, es wurde aber noch kein geeignetes Objekt gefunden. Deswegen wird vorerst eine Rücklage in Höhe der stillen Reserve (200.000€-100.000€+14.000€ AfA) gebildet und im Jahr 2019 aufgelöst um ein neues Objekt (KP 200.000€) zu erwerben. Die Rücklage schmälert den KP und damit auch die AfA

Durch die Rücklagenbildung ergibt sich eine Steuerersparnis i.H.v. 16.500€. Durch eine zwischenzeitliche gewinnbringende Anlage beispielsweise in Aktien kann man sich weitere 3.500€ erwirtschaften.

Die geringere Steuerabschreibung durch die AfA fällt im Verhältnis deutlich geringer aus.

Steuern in der Vermögensverwaltenden Immobilien GmbH

Innerhalb einer vermögensverwaltenden GmbH setzt sich der Gesamtsteuersatz auf Erträge aus Körperschaftsteuer (15%) + Solidaritätszuschlag auf die Höhe der Körperschaftsteuer (5,5%) + Gewerbesteuer (15%) zusammen.

In der oben beschriebenen Sonderform entfällt die Gewerbesteuer dank Nutzung der “erweiterten Grundstückskürzung”.

Um den in der Theorie beschriebenen Steuervorteil einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft praktisch zu belegen, bietet sich folgende Beispielrechnung an. Bei dieser werden die Fälle Direktinvestition (Immobilienkauf privat) und Kauf mit Immobilien vermögensverwaltenden GmbH einander gegenübergestellt. 

Fall 1 zeigt das Beispiel eines Investors mit einem steuerpflichtigen Einkommen i.H.v. 50.000 Euro und einem Steuersatz i.H.v. 27%. Gekauft wird ein Immobilienvermögen i.H.v. 300.000 Euro. Wie der rot eingerahmte Vergleich zeigt, lohnt sich das Investment innerhalb einer GmbH nicht – hier ist es sinnvoller, die Immobilie privat zu halten. 

Vermögensverwaltende GmbH 300.000 Euro Immobilienvermögen genügen nicht

Attraktiv wird die Immobilien GmbH im Fall 2: Der Investor verdient 50.000 Euro, hat ein Immobilienvermögen i.H.v. 1 Million Euro und einen Steuersatz i.H.v. 33%. Der “Break-Even” Punkt liegt hier bei ca. 1 Mio. Euro Immobilienvermögen:

Vermögensverwaltende GmbH lohnt sich ab 1.000.000 Euro Immobilienvermögen.

Je mehr Immobilienvermögen vorhanden ist, desto höher ist der fiktive Steuersatz im Privatvermögen, und desto größer ist der Vorteil einer Immobilien GmbH.

Fazit zur Immobilien GmbH

Willst Du durch den Verkauf Deiner Immobilien langfristige Rücklagen schaffen, um zu reinvestieren und Dein Vermögen weiter aufzubauen, kommt Dir der gleichbleibend geringe Steuersatz einer Immobilienfirma zugute. Wenn Du die oben genannten Voraussetzungen bereit bist einzuhalten, kannst Du den Steuersatz, der auf Deine Mieteinnahmen anfällt, effektiv auf ca. 16% senken. Auch abgesehen von der Möglichkeit, die Gewerbesteuer zu umgehen, hält das Verwalten Deiner Immobilien in einer eigens dafür gegründeten GmbH noch weitere Vorteile für Dich bereit, wie beispielsweise die 6b Rücklage. 

Wie Du siehst, ist die Gründung einer Immobilien GmbH gerade bei zahlreichen Mieteinkünften aus mehreren Immobilien, eine lohnenswerte Überlegung für Dich! Wichtig ist es im Hinterkopf zu behalten, dass Du die Gründung einer Immobilien-GmbH unter Beachtung eines langen Anlagehorizonts vollziehst, wenig Handel betreibst und bedenkst, dass es erst ab einem Immobilienvermögen ab 1 Million Euro lohnenswert ist.

Außerdem ist der stetige Aufbau von zusätzlichem Vermögen unabdingbar, um die Rentabilität einer vermögensverwaltenden GmbH sicherzustellen. Bevor Du nun aber Nägel mit Köpfen machst, empfehlen wir in jedem Fall eine ausführliche Beratung und Analyse Deiner individuellen Situation mit einem Steuerberater Deines Vertrauens!