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Vermögensverwaltende GmbH: Gewerbesteuer Kürzung/Befreiung

Eine vermögensverwaltende GmbH ist eine Spezialform der Vermögensverwaltung, die vor allem für Personen mit hohem Privat- und Kapitalvermögen sinnvoll sein kann. Die Hauptaufgabe der Kapitalgesellschaft besteht in der Verwaltung und steueroptimierten Vermehrung des eingebrachten Vermögens.

Ziel der GmbH ist in erster Linie der langfristige Vermögensaufbau durch Reinvestition von Steuereinsparungen, welche die Gesellschaft unter Einhaltung verschiedener Voraussetzungen erhält. Je nach Art des zu verwaltenden Vermögens entstehen unterschiedliche Steuervorteile. Es gibt verschiedene Arten der VV GmbH:

Ist eine vermögensverwaltende GmbH gewerbesteuerpflichtig?

Bei dieser besonderen Form der GmbH handelt es sich um eine Kapitalgesellschaft, welche aus steuerlicher Sicht den Bedingungen des Körperschaftsteuergesetzes unterliegt. Daher ist eine Vermögensverwaltende GmbH prinzipiell gewerbesteuerpflichtig.

Muss jede vermögensverwaltende GmbH Gewerbesteuer zahlen?

Die Gesellschaft stellt einen Gewerbebetrieb dar und somit ist sie gewerbesteuerpflichtig. Was steckt dann allerdings hinter dem Mythos der vermögensverwaltenden GmbH ohne Gewerbesteuer?

Wann zahlt eine GmbH keine Gewerbesteuer?

Tatsächlich gibt es eine Ausnahme. Sie dürfen nun aufatmen und sich glücklich schätzen, falls Sie mit Ihrer Vermögensverwaltenden GmbH Immobilien verwalten. Für diese Sonderform der vermögensverwaltenden GmbH gilt die Befreiung von der Gewerbesteuer.

Kürzung der Gewerbesteuer in der Vermögensverwaltenden GmbH

Sie haben nun die Fährte aufgenommen und wollen mit Ihrer vermögensverwaltenden GmbH die Gewerbesteuer sparen. Die erste Grundvoraussetzung scheinen Sie bereits zu erfüllen: Ihre GmbH verwaltet Immobilien. In diesem Fall können sie nämlich Gebrauch von der erweiterten Grundstückskürzung machen.

Grundsätzlich ist festzuhalten, dass durch dieses Verfahren eine Kürzung der Gewerbesteuer der vermögensverwaltenden GmbH möglich ist. Es handelt es sich um eine gesetzliche Regelung, welche bestimmten vermögensverwaltenden Unternehmen steuerliche Erleichterungen verschafft, indem die GmbH bei der Berechnung der Gewerbesteuer eine Kürzung ihres Gewinns in Höhe der Einnahmen aus der vermögensverwaltenden Tätigkeit vornehmen darf. Diese Gewinne sind dann gewerbesteuerbefreit.

Befinden sich nun also jegliche Immobilien in einem reinen Immobilienunternehmen, so sind sämtliche Einkünfte, die aus Vermietung und Verpachtung entstehen, gewerbesteuerfrei, sofern die erweiterte Grundstückskürzung beantragt wurde und sämtliche Voraussetzungen für die Kürzung gegeben sind.

Um diese Befreiung sicherzustellen, darf die Immobilien-GmbH lediglich eigene Objekte verwalten und es darf keinesfalls gewerblicher Immobilienhandel stattfinden. Vom letztgenannten spricht man ab dem Erwerb und anschließender Veräußerung von mind. drei Objekten innerhalb von fünf Jahren. Ebenso verboten ist gewerbliche Vermietung (Hotelanlagen, Ferienwohnungen etc.). Tätigkeiten wie diese, stellen ein sicheres Ausschlusskriterium für die Kürzung dar.

Firmenwagen in der Vermögensverwaltenden GmbH

Dienstwägen sind zulässig und unschädlich für die Gewerbesteuerbefreiung.

Gewerbesteuerkürzung muss beantragt werden

Wichtig zu wissen ist zudem, dass sich das Unternehmen selbst um die Beantragung der Kürzung beim Finanzamt kümmern muss und folgende Bedingungen für eine Gewährung vorliegen müssen:

  • Vermögensverwaltender Charakter, keine gewerblichen Einkünfte
  • Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz
  • Verwaltung und Verwendung eigenen Kapitalvermögens
  • Betreuung von Wohnungsbauten
  • Errichtung sowie Veräußerung von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen

Keine Vermietung mobiler Güter

Es ist Ihnen ebenso untersagt Inventar, Betriebsvorrichtungen oder bewegbare wirtschaftliche Güter zu vermieten. Aber auch dafür gibt es eine Lösung. In diesem Fall ist ratsam, zweigleisig zu fahren und eine weitere Gesellschaft für diesen Zweck ins Leben zu rufen. Dieses Unternehmen ist dann im Speziellen für die Wirtschaftsgüter der zu vermietenden Immobilien da, ohne dass negative Einflüsse auf die Gewerbesteuerbefreiung Ihrer Immobilien GmbH entstehen. Des Weiteren können Sie jedoch Ihre Immobilien an das “Wirtschaftsgüterunternehmen” vermieten, welches Objekte mit beispielsweise Inventar im Gesamtpaket vermieten kann. Auch für Ihre Immobilienfirma ergeben sich daraus steuerliche Vorteile, denn die Mieteinnahmen, welche Sie von Ihrer anderen GmbH erhalten, werden dort als Betriebsausgaben angesehen. Ihr zu versteuernder Gewinn wird reduziert.

Kürzung nur für mittelbar genutzte Immobilien

Auch der Faktor, dass die Kürzung lediglich für Immobilien gewährt wird, die dem Betrieb mittelbar dienen, sollte nicht außer Acht gelassen werden. Beispiel: Ihr bestehendes Unternehmen, besitzt ein Büro- und Geschäftshaus, welches an Dritte vermietet wird. Hierbei werden hohe Mieteinnahmen generiert, die Ihrem Unternehmen mittelbar dienen. Würden Sie dieses Haus jedoch selbst nutzen, würde es nur unmittelbar dienen, und die Kürzung käme nicht infrage. Eine Auslagerung des Objekts in eine Immobilien GmbH wäre demnach nicht sinnvoll.

Keine Nebentätigkeiten in der VV GmbH

Was Nebentätigkeiten entspricht, die nicht zu den oben genannten Bereichen zählen, so sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass jede Tätigkeit noch so geringen Umfangs zu einer Verweigerung der erweiterten Grundstückskürzung führen kann. Infolgedessen wird zusätzlich Gewerbesteuer erhoben, welche je nach Standort von 7% bis zu 31,5% beträgt, durchschnittlich liegt sie in Deutschland bei 15%. (GewStH 2016 – II. Bemessung der Gewerbesteuer (bundesfinanzministerium.de)

Aktiengeschäfte nicht schädlich

Aktiengeschäfte wirken sich nicht schädlich auf eine erweiterte Grundstückskürzung aus. Sie dürfen Aktien, ETFs und Fonds kaufen, halten und verkaufen. Verfügen Sie also über großen Grundbesitz mit zahlreichen ertragsstarken Immobilien, so bietet diese Regelung eine wunderbare Möglichkeit, die Gewinne steuerlich zu optimieren. Mithilfe eines Steuerberaters Ihres Vertrauens sollten Sie folglich unbedingt klären, ob in Ihrem Fall eine Auslagerung Ihrer Objekte infrage kommt. Ihre eigens dafür gegründete vermögensverwaltende GmbH ist dann von der Gewerbesteuer befreit.

Gewerbesteuerbefreiung bei Verkauf der Bestandsimmobilie?

Nehmen wir an, Sie erwerben eine Bestandsimmobilie zum Preis von 200.000 Euro und wollen diese 5 Jahre später wieder zum Preis von 250.000 Euro verkaufen. In diesem Fall müssen die 50.000 Euro Wertsteigerung versteuert werden. Hier fällt in jedem Fall Körperschaftsteuer und der Solidaritätszuschlag an. Die Investitionsstrategie sollte folglich nicht auf den Wertzuwachs der Objekte zielen, da die Pflicht zur Versteuerung – anders als bei Ihnen als Privatperson – auch nach 10 Jahren nicht verfällt.

Mit einer langfristigen Strategie ist es jedoch durchaus möglich, die Besteuerung abzumildern oder vollständig zu umgehen. Vor allem bei Immobilien mit absehbar hoher Wertsteigerung sollte gut überlegt werden, wie sie gehalten werden. Die Gewerbesteuerbefreiung unter Erhalt der erweiterten Grundstückskürzung ist jedoch auch in diesem Beispiel gewährleistet.

Vermögensverwaltende GmbH Verkauf Immobilie Gewerbesteuer

So wundervoll das oben genannte Konstrukt auch klingen mag und, richtig gehandhabt, auch ist: Beim Verkauf Ihrer Immobilien müssen Sie stets darauf achten, nicht in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden.

Was gilt für eine vermögensverwaltende GmbH beim Verkauf einer Immobilie bezüglich der Gewerbesteuer?

Um der Gewerbesteuer zu entkommen, muss einer erweiterten Grundstückskürzung zugestimmt werden. Einer der bedeutendsten Faktoren hierfür ist, nicht in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden.

Pauschal gesagt gilt der Kauf und Weiterverkauf von 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren als gewerblicher Grundstückshandel, wenn zwischen Erwerb der Immobilie und der Veräußerung ein enger zeitlicher Zusammenhang besteht. Besonders bei Bestandsimmobilien muss auf umfassende Modernisierungen geachtet werden. Diese erfordern ein Mitzählen der Immobilie bei der 3-Objekte-Grenze.

Ein Gewerbebetrieb wird nur dann begründet, wenn der Erwerb des Objekts zumindest bedingt wegen der Absicht erfolgt, es wieder zu veräußern. Als Indiz hierfür achtet die Finanzverwaltung akribisch auf den zeitlichen Zusammenhang:

Diagramm Vermögensverwaltende GmbH: Gewerbesteuer

Vermögensverwaltende GmbH: Wann fällt Gewerbesteuer an?

Bis 5 Jahre

Geschieht Erwerb, Herstellung oder umfassende Modernisierung und anschließend Veräußerung in einem Zeitraum von 5 Jahren, deutet dies auf eine Veräußerungsabsicht hin. Das Objekt muss bei der „Objekt-Grenze“ mitgezählt werden. Diese 5-Jahres-Grenze gilt jedoch als Anhaltspunkt, nicht aber als feste Grenze. Eine geringe zeitliche Überschreitung von beispielsweise 2 Monaten muss sich noch nicht beeinträchtigend auswirken. Sie haben die Möglichkeit, die Ihnen unterstellte Veräußerungsabsicht zu widerlegen, indem Sie glaubhaft darlegen, dass Sie bei Erwerb oder zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch die ernsthafte Absicht hatten, das Objekt langfristiger zu vermieten, zu verpachten oder selbst zu bewohnen.

Unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Umstände und dem Ausschließen von anderen, auf ein Gewerbe hinweisenden Faktoren, wie zum Beispiel hohe Anzahl an veräußerten Objekten, kurze einheitliche Verkaufszeiträume oder hauptberufliche Tätigkeit im Baubereich, kann die Widerlegung im Einzelfall durchaus gelingen.

5-10 Jahre

Sprechen wir von einer Zeitspanne von 5 bis 10 Jahren so kommt es vor allem auf die weiteren Umstände an, die nötig sind, um in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Hier zählt allem voran, eine hohe Anzahl von veräußerten Objekten, wie auch die Zugehörigkeit zu einer der Branche nahen Berufsgruppe wie z. B. Architekt, Grundstücksmakler oder Bauunternehmer.

Obergrenze 10 Jahre

Liegen zwischen Veräußerung und Verkauf mindestens 10 Jahre, so ist die Obergrenze erreicht, ab welcher man nicht mehr von einem engen zeitlichen Zusammenhang spricht. Objekte, die mehr als 10 Jahre vermietet, verpachtet oder von Ihnen selbst genutzt werden, müssen bei Verkauf nicht bei den 3 Objekten berücksichtigt werden.

Spezialfall Eigennutzung

Sollten Sie beabsichtigen Ihr Eigenheim zu veräußern, so wird dies nicht zu den 3 Objekten hinzugezählt. Es gilt als privates Veräußerungsgeschäft und wird je nach Haltedauer privat oder nach Ablauf von 10 Jahren, nicht mehr versteuert. Wichtig ist hierbei aber, dass das Objekt die gesamte Haltedauer oder mindestens die letzten 3 Jahre vor Verkauf ausschließlich von Ihnen selbst genutzt wurde. Wenn eine Immobilie nur vorübergehend privat von Ihnen genutzt wird, aber Sie von Anfang an beabsichtigt haben es zu veräußern, so muss das Objekt mitgezählt werden.

In diesem Fall muss die Situation individuell betrachtet werden und die Absicht auf Eigennutzung muss nachgewiesen werden können. Haben Sie das Objekt individuell ausgestattet, wie es ein Kapitalanleger eher weniger tun würde, so spricht dies beispielsweise für eine ernsthafte Absicht. Womöglich ist der Verkauf auch aus einer persönlichen Notsituation heraus entstanden. Wie Sie sehen, vieles lässt sich pauschal nicht genau festlegen und ist zu großem Teil Auslegungssache.

Fazit

Es lässt sich keine allgemeingültige Aussage oder genaue Vorgehensweise festlegen, um hier auf der sicheren Seite zu sein. Ausschlaggebend sind ein Zusammenspiel von zeitlichen Abläufen sowie Planmäßigkeit und Erwerbs- wie auch Veräußerungsaktivität. Unabdingbar für Sie als Gesellschafter Ihrer Immobilien GmbH ist es, keinesfalls in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Andernfalls können Sie nicht mit einer Befreiung von der Gewerbesteuer rechnen.

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