Increasing the value of real estate

Letzte Aktualisierung am 05.05.2023

Real estate value development: Positive for more than 10 years

Is there still an increase in the value of real estate today? For years we have been reading and hearing about a real estate bubble and that it will soon burst. 

Das Coronavirus sorgte zusätzlich für Unsicherheit. Viele hielten ihr Geld zusammen, fragten sich aber gleichzeitig, wie sie die Gefahren der Inflation und damit der Geldentwertung vermeiden könnten. Gar nicht so einfach, wenn gängige Anlageformen wie Sparbücher kaum verzinst sind.

Die Immobilie als Kapitalanlage war für viele Anleger der rettende Strohhalm – Betongold ist doch schließlich eine sichere Geldanlage, so das Credo. Um Ihnen als Anleger ein Gefühl für die Preisentwicklungen der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt zu geben und die künftigen Potenziale zu beleuchten, haben wir in diesem Artikel alles zum Thema Wertsteigerung Immobilien zusammengefasst. 

Wir beantworten die Frage, ob – und wenn ja, wo – es noch Chancen für Wertsteigerung gibt und worauf man jetzt als Anleger in Immobilien achten sollte. 

Real estate appreciation in the last 20 years

To get a first impression of the appreciation of real estate, we look at the following statistics of the last 20 years:

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 20 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Auf den ersten Blick fällt sofort auf, dass der Wert von Immobilien zwischen 2002 und 2010 relativ stabil war und es bis ca. Ende 2009 keine Wertsteigerung bei Immobilien gab. Der Wert von Immobilien ging anfangs sogar leicht zurück und stagnierte dann. Dabei sind die Werte oben erst einmal unabhängig davon zu betrachten, ob es als Investment oder Eigenheim gedacht ist.

Zu sehen ist der Hauspreisindex mit einem Wert von 100 für das Jahr 2005. Liegt die rosafarbene Linie unter 100, so war der Wert von Immobilien zum betrachteten Zeitpunkt geringer als zum Stichtag 2005. Liegt die rosafarbene Linie über 100, so war der Wert von Immobilien höher.

Die konstant verlaufende Linie zeigt den Trend im betrachteten Zeitraum zwischen 2002 und 2022 an. 

Ab 2010, als die EZB als Antwort auf die Finanzkrise 2008/2009 massiv Geld in die Märkte pumpte, kam Dynamik in den Hauspreisindex, und zwar massiv, zumindest bis ca. Mitte 2022.

The main message of the graphs: The increased demand for real estate has accordingly led to higher prices.

Real estate appreciation over the last 30 years

Let's extend the observation period a bit further to 30 years. How has the value of real estate increased over the last 30 years?

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 30 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Again, the reference value is 100 in 2005. What does the graph say? 

Zwischen 1992 und 2005 war die Kurve relativ flach. Wenig Wertsteigerung bei Immobilien war in diesem Zeitraum zu beobachten. Das ist aber keine negative Nachricht, wenn man sich vor Augen führt, wie die Immobilie als Kapitalanlage funktioniert.

Der größte Vorteil ist, dass eine vermietete Wohnung den Eigentümer nur wenig im monatlichen Unterhalt kostet. Den Großteil übernimmt nämlich der Mieter für den Eigentümer – zusätzlich baut dieser auch noch Vermögen auf, da das Darlehen ja immer kleiner wird durch die monatliche Tilgung.

The owner is therefore not dependent on the increase in value per se, but can regard it as a "nice" side effect. If prices remain stable, he benefits every month due to the repayment, even without an increase in value.

Ab dem Jahr 2010 kommt, wie oben beschrieben, ordentlich Dynamik in die Immobilienpreise. Dieser spekulative Zugewinn ist für Eigentümer natürlich schön. Niedrige Zinsen und die lockere EZB-Geldpolitik führten zu stark steigenden Immobilienpreisen. 

Real estate appreciation in the last 10 years

Fokussieren wir uns auf den Zeitraum, der für uns im Jahr 2023 die höchste Relevanz hat: Die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren:

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 10 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

The black trend line clearly shows how strongly property prices have increased over the last 10 years. 

Many investors are therefore reacting insecurely and are afraid of future negative performance. But is this fear well-founded? 

To answer this question, we need to take a look at the reasons for the high increase in property values over the last 10 years:

• Krisenmodus der EZB: Erst die Finanzkrise 2008/2009, dann im Jahr 2020 Corona und nun die steigende Inflation. Diese Anlässe zwangen die EZB und Zentralbanken weltweit zur Stimulierung der Wirtschaft, Rettung von (Privat)Existenzen und Unterstützung von Staatshaushalten sowie zur Stabilisierung der Geldpolitik. Seit Jahren hat die Notenbank die Anleihen in Höhe von insgesamt über fünf Billionen Euro eingekauft und somit die Zinssätze nach unten gedrückt. Dadurch konnten sich die Staaten noch mehr Schulden leisten. Jetzt ist das aber Vergangenheit.
• Niedrigzinsen: Betrachtet man die Entwicklung von Zinssätzen in den letzten 100 Jahren, so sind diese konstant gefallen. Dekade für Dekade sanken die Zinsen. Auch wenn inzwischen eine Zinswende stattgefunden hat, so liegt der Leitzins noch immer bei “nur” 3,75%. Das Ende der lockeren Geldpolitik hat somit bereits Fahrt aufgenommen.
• Immigration: In the last 10 years, many people immigrated to Germany, both war refugees and economic refugees. 

Sind die genannten Trends vorüber und ist daher eine negative Wertentwicklung zu erwarten? Teilweise ja, denn: 

Seit 2022 erhöht die EZB bereits mehrmals die Leitzinsen nach vielen Jahren der Nullzinspolitik. Laut der EZB-Präsidentin Christine Lagarde werden noch weitere Erhöhungen erwartet. Der EZB-Rat sei weiterhin bereit, alles Mögliche zu unternehmen, damit die Inflationsrate ihren Zielwert von zwei Prozent mittelfristig wieder erreicht.  

Sobald sich die Bauzinsen erhöhen, geht die Nachfrage nach Immobilien langsam zurück, weil es für Menschen schwieriger ist, Immobilien zu finanzieren. Somit haben wir aktuell mit einem Preisrückgang von Immobilien in Deutschland zu tun. Laut dem Marktreport von McMakler sind die Immobilienpreise im deutschen Raum im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 1,9% gesunken. Verglichen mit dem Vorjahresquartal sind die Preise sogar um 6,2% zurückgegangen. Trotz der ganzen Ereignisse kann man sagen, dass sich Immobilien auch in Krisenzeiten als bewährte Kapitalanlage erwiesen haben. Denn auch trotz eines vorübergehenden Rückgangs werden die Immobilienpreise sich aller Wahrscheinlichkeit nach langfristig positiv entwickeln.

Zuletzt die Zuwanderung: Steigende Temperaturen und Meeresspiegel werden künftig wohl dafür sorgen, dass manche Regionen auf der Erde unbewohnbar oder einfach nicht mehr ertragreich genug sein werden. Wir sollten uns auf weitere Zuwanderung einstellen, welche die Nachfrage nach Wohnangebot im sicheren Deutschland weiter ankurbeln könnte. 

So ist und bleibt die Immobilie als Kapitalanlage eine aussichtsreiche Geldanlage. 

Value appreciation real estate table

Die Wertsteigerung bei Immobilien in den letzten 10, 20 und 30 Jahren ist sehr interessant. München ist innerhalb von Deutschland eines der extremsten Beispiele, was die Wertsteigerung von Immobilien betrifft. Die folgende Wertsteigerung bei Immobilien Tabelle zeigt, wie sich die Immobilienpreise in München, Bayern und Deutschland seit 2017 entwickelt haben.

Development of property prices 30sqm flats

For the table we evaluated more than 100,000 property prices. Let's start with the increase in value of flats with 30sqm: 

Development of property prices 60sqm flats

Similar increases in value can be observed for flats with a size of 60sqm: 

Development of property prices 100sqm flats

Flats with a size of 100sqm have shown the following performance since 2017:

Das ist definitiv eine außergewöhnliche Entwicklung. Die Immobilien Wertsteigerung in München lässt sich so sicherlich nicht auf die nächsten 10 Jahre fortschreiben. Doch obwohl die Preise in den letzten Jahren recht stark angestiegen sind und wir heute einen Rückgang beobachten können, besteht für Kapitalanleger auch in München noch Potenzial für Immobilien als Geldanlage. 

Now more than ever, anyone thinking about buying a property as an investment must choose cities that have very good development potential. Of course, no one can predict exactly which cities will develop and how. But there are various key figures and information that help in the selection. It is thus quite possible to minimise risks and concentrate on regions and locations that fulfil all the prerequisites for future increases in value. 

Denn umgekehrt möchte keiner in einen Standort investieren, in dem die Preise in den nächsten Jahren stagnieren oder fallen. Genau voraussehen kann man allerdings diesen Aspekt nicht, da davon auch starke Lagen betroffen sein könnten.

Calculate real estate appreciation

Sie besitzen bereits eine Immobilie und denken darüber nach, sie zu verkaufen? Oder möchten Sie aus Neugier den Verkaufswert Ihrer Immobilie wissen? 

Of course, it is possible to calculate the appreciation of real estate. However, the exact determination of a possible sales price depends on many different factors. 

Location is a crucial point, as the example of Munich shows. If the property is located in the countryside or in an area where the demand for housing is not particularly high, this has an effect on the increase in value and thus the sales price. In addition, the condition, year of construction, living space and plot area and other factors play a role in determining an exact market price. Because of this high complexity, an expert is usually commissioned. This expert takes all important factors into account and determines a current market value. 

Eine Möglichkeit für einen ersten Eindruck bietet unsere Immobilienbewertung. Nach Eingabe einiger Daten zur Immobilie erhalten Sie eine Schätzung des Werts. Erfahren Sie mehr in einem persönlichen Beratungsgespräch mit uns.

How can I increase the value of a property?

Passive form of real estate appreciation

Influence on a future increase in value can be exerted BEFORE the purchase. For this purpose, the development of the infrastructure in the surrounding area should be considered: 

Is a shopping centre to be built nearby? Are schools or kindergartens being built? Is a company planning to erect office buildings? Is there to be a direct link to the motorway? Will an underground station be built? 

Those who plan for the long term can expect a greater increase in value in the future. 

Active form of value enhancement

An existing property can be actively increased in value. The aim is to enhance the value of the dwelling. 

For example, through the so-called Fix & Flip. A property in need of renovation is bought, renovated to a high standard and later sold on at a higher price. A few examples of renovations that can increase the value: 

• Equipment that creates added value (high-quality fitted kitchen and attractive bathroom) 
• Hochwertige Böden
• Gut isolierte Fenster 
• Energy-efficient heating system

Wichtig dabei immer: Die Ausstattung soll hochwertig sein und wirken, jedoch nicht zu teuer in der Anschaffung sein. Ein Echtholzparkettboden ergibt aus Kapitalanlegersicht nicht immer Sinn, denn dieser ist im Einkauf und Einbau extrem teuer. 

Ein Vinyl-Boden sieht optisch extrem gut aus, ist aber vergleichsweise günstiger.  

Auch ein Umbau einer größeren in zwei kleinere Wohnungen kann den Wert steigern. So liegt der Quadratmeterpreis in München für eine 30 m² Wohnung derzeit im Durchschnitt bei 9.399 Euro, für 60 m² bei 8.793 Euro. Bei dem Umbau in zwei Wohnungen würde das eine Steigerung im Wert pro Quadratmeter von 3,6% bedeuten. 

What happens in the event of an increase in value? 

Solange Sie nicht planen, die Wohnung zu verkaufen, passiert erst einmal gar nichts. Sollten Sie vor der gesetzlichen Frist von zehn Jahren verkaufen, fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Verkaufen Sie nach Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil von Immobilien im Gegensatz zu anderen Investmentformen wie zum Beispiel Aktien. 

Tax is also due if the property is bequeathed to you. It is worth considering making a gift during your lifetime. 

The increase in value also plays a role in a divorce. In this case, there is an equalisation of gains. The increase in value of the property since the beginning of the marriage is divided in half. Of course, this only applies if there is no marriage contract or other agreement. 

Immobilienblase 2023

Nach den starken Preisanstiegen der letzten Jahre fragen sich viele, ob die Übertreibungen am Immobilienmarkt im Platzen einer Immobilienblase 2023 münden könnten.

When a certain type of investment rises too much in value, it is called a bubble. Perhaps you have heard of the tulip mania? Today, this is called the first ever investment bubble. At the end of this bubble (in 1637), tulip bulbs were sold for the equivalent of 87,000 euros today. That is an incredible sum for a flower. 

Eine Stagnation oder auch leichter Preisrückgang von Immobilien ist möglich beziehungsweise bereits eingetreten – eine Blase im klassischen Sinne dürfte jedoch nicht platzen, da die Nachfrage nach Sachwerten noch immer aufgrund der Inflation hoch ist. Zurzeit wird es zudem im deutschen Raum deutlich weniger neu gebaut, was wiederum zur Stärkung der Bestandsimmobilien beiträgt. Es wird jedoch wichtiger denn je sein, die Immobilien sorgfältig zu prüfen, um mögliche Risiken zu minimieren.

People are therefore looking for investment opportunities - no matter whether they are small pockets or wealthy investors asking themselves: What is the best way to invest a million euros?? Sensible investments should protect the money and in the best case increase in value. This can also be well observed on the stock markets, which have risen sharply. People are emptying their daily and fixed deposit accounts and are looking for the few available investment opportunities to achieve some return. Real estate is a relatively safe option in this respect.

Wir glauben nicht, dass es in 2023 eine Immobilienblase gibt oder diese platzen wird. Einerseits können die Preise für Immobilien weiter stagnieren oder sogar leicht rückgängig sein. Andererseits werden auch die Mieten aufgrund der Inflation und der aktuell geringeren Anzahl an Neubauprojekten steigen. 

Unser Unternehmen achtet besonders darauf, dass unsere Kunden eine gute Auswahl der Immobilien in passenden Lagen zu den bestmöglichen Konditionen bekommen. Außerdem legen wir großen Wert auf die Nachhaltigkeit bei der preislichen und wirtschaftlichen Entwicklung. Hierfür stehen uns modernste Tools zur Auswahl der Renditeimmobilie zur Verfügung.

How does the value of a property increase? 

There are many reasons for the rise in property prices. Interest rates, demographic trends, the relationship between demand and supply, and many more.

Frappierend ist aber vor allem die Korrelation zwischen den sich aufblähenden Zentralbanken auf der ganzen Welt und den internationalen Immobilienpreisen. Werfen wir einen Blick auf die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken. Diese explodieren seit der Finanzkrise 2008 förmlich. Aber auch hier kam es seit dem letzten Jahr zu einem Kurswechsel, wie man aus der folgenden Grafik entnehmen kann.

Since 2008, the balance sheets of the major central banks have continued to grow (values in trillions of USD, source: Haver Analytics)

Dies geschieht vor allem durch Anleihekäufe wie zum Beispiel Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, hypothekengesicherte Wertpapiere etc. 

Seitdem diese Kaufprogramme starteten, die nichts anderes darstellen als eine indirekte Unterstützung der Wirtschaft durch Verteilung von Euros, Yens und Dollars an Institutionen und Unternehmen, entwickelten sich die Immobilienpreise fast im Gleichschritt mit den oben gezeigten Bilanzen der Zentralbanken.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise nun weiter und wie sieht die Wertsteigerung bei Immobilien 2023 aus? 

Zentralbanken sind in einem Dilemma gefangen: Einerseits müssen sie darauf achten, die aufkeimende Inflation in Schach zu halten. Dies hat zur Leitzinserhöhung und somit zu einer bedeutenden Zinswende geführt. Andererseits ist die Wirtschaft mittlerweile derartig abhängig vom Geld-Tropf der Zentralbanken, dass ein “Abkappen” der Hilfen zu einer sofortigen Abschwächung der Wirtschaft und folglich einer Rezession führt.

Trotz erhöhter Zinsen ist es momentan ein guter Einstiegszeitpunkt, da die Immobilien heute günstiger gekauft werden als noch vor einem Jahr – Wertsteigerungspotenzial ist somit auch direkt gegeben. Die verschiedenen Faktoren sind für den Einsteiger jedoch oft schwer einzuschätzen. Wir stehen Ihnen bei der Auswahl gerne mit unserer mehrjährigen Expertise zur Seite.