Abbezahlte Immobilie vermieten als Altersvorsorge
Neben monatlichen Einnahmen bieten Immobilien als Altersvorsorge noch weitere Vorteile. Wenn Sie den Immobilienerwerb über eine Bank finanzieren lassen, ist das Investment bereits mit einem geringen Eigenkapitaleinsatz möglich. Ihr Mieter zahlt die Hypothek indirekt für Sie ab und Sie können Jahr für Jahr Ihr Vermögen weiter aufbauen.
Weitere Vorteile:
- Der Wert der Immobilie steigt im Laufe der Jahre.
- Sie können Ihre Immobilien an Kinder oder Enkel vererben oder verschenken.
- Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei.
Die Steuer bei der Immobilie zur Altersvorsorge
Dass der Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei erfolgt, ist Ihnen nun bereits bekannt. Es gibt allerdings weitere Möglichkeiten, um eine Immobilie als Altersvorsorge steuerlich vorteilhaft zu nutzen.
Es gibt zahlreiche Posten, die Sie als Vermieter von der Steuer absetzen können. Dazu zählen beispielsweise sämtliche Werbungskosten, Abschreibungen auf den Gebäude- oder Wohnungswert, Versicherungskosten, Steuerberatungskosten, Finanzierungskosten (Zinsen) sowie Nebenkosten für Müllabfuhr oder Hausmeisterdienstleistungen.
Immobilien oder ETF als Altersvorsorge?
ETFs und Aktien könnten eine Alternative zu Immobilien darstellen. Sie müssten hierbei nur beachten, dass Sie bei vergleichbarer Rendite ein höheres Risiko eingehen. Aktien hängen sehr stark von der wirtschaftlichen Entwicklung ab.
Leidet die Wirtschaft, leidet Ihr Depot. Die wirtschaftliche wie auch die demographische Entwicklung sind in Deutschland allen Unkenrufen zum Trotz überaus robust. Und was könnte sicherer sein als der Grundbucheintrag bei einem deutschen Amtsgericht für eine Immobilie in nachhaltig guter Lage?
Wenn Sie dennoch mit Aktien ein passives Einkommen aufbauen wollen, sollten Sie Ihren Fokus auf Dividendentitel legen, die Ihnen wiederkehrend Gewinne einbringen.
Bei Wachstumsaktien investieren Unternehmen die Gewinne statt sie als Dividende auszuzahlen. Aktionäre profitieren dann möglicherweise von hohen Verkaufspreisen in der Zukunft. Es handelt sich hier aber um reine Spekulation.
Weitere Möglichkeiten:
Ackerland kann eine lukrative Alternative sein. Kleinere Investoren haben jedoch kaum Zugang zu dieser Investmentart. Auch Edelmetalle wären denkbar. Diese werfen aber keine laufenden Erträge ab.
Die beste Alternative stellt immer noch die Immobilie dar. Schon eine kleine Eigentumswohnung kann die Rente deutlich aufbessern, wenn der Mieter die Wohnung erstmal für Sie abbezahlt hat.
Immobilie als Altersvorsorge: Für wen geeignet?
Grundsätzlich gilt: Je früher man anfängt, desto besser. Wir haben aber auch Kunden, die schon weit über 50 waren, als sie ihre erste Immobilie gekauft haben.
Entscheidend ist nicht das Alter, sondern das Ziel des Anlegers. Eine Immobilie innerhalb weniger Jahre abzubezahlen, ist nur mit sehr hohen Tilgungsraten möglich. Wenn Sie schon etwas älter sind, sollten Sie daher mehr Eigenkapital aufwenden und den Immobilienkredit schnell tilgen.
Dadurch profitieren Sie im Rentenalter von einem positiven Cashflow und haben keine Kosten mehr für die Rückzahlung des Darlehens.
Wer mit Mitte 20 oder Anfang 30 bereits in seine erste Immobilie investiert, hat die besten Voraussetzungen. Um eine Immobilienfinanzierung zu bekommen, wird von der Bank lediglich ein Mindestgehalt von ca. 3.000 Euro gefordert und ein geringer Eigenkapitalanteil.
Die Mieteinnahmen sollten die Finanzierungskosten decken. Meist ergibt sich dann ein neutraler Cashflow 0 Euro. Junge Anleger, die eigene Cashflow-Immobilien erwerben, haben dabei gleich zwei große Vorteile:
- Sie schaffen das Fundament für eine wohlhabende Zukunft, in der sie passives Einkommen durch ihre Immobilie erwirtschaften.
- Sie spüren die finanzielle Belastung nicht, da die Kreditraten letztlich vom Mieter getragen werden.
Damit ist die Immobilie für jede Altersgruppe als Altersvorsorge geeignet. Allerdings ist es für jüngere Kapitalanleger durch die lange Laufzeit noch einfacher.
Immobilie als Rente: Pro und Contra
| Pro | Contra |
|---|---|
| Positiver Cashflow im Alter | Mindestens die Kaufnebenkosten von, im schlechtesten Fall, bis zu 12% sollten durch Eigenkapital abgedeckt sein |
| Finanzielle Belastung kaum spürbar, da Mieter die Kreditraten trägt | Bonität wird vorausgesetzt |
| Aktuell immer noch relativ niedriges Zinsniveau | Monatliches Einkommen von mind. 3.000 Euro erforderlich |
| Gesetzliche Rente ist zu niedrig – durch Immobilie können sich Rentner mehr leisten | |
| Im Todesfall: Immobilien vererben an Kinder und Enkelkinder. Das Finanzamt gewährt hier Gestaltungsspielräume |
Riester-Rente für Immobilienkauf
Auch der Staat unterstützt Immobilien als Altersvorsorge. Bei der Riester-Rente handelt es sich um eine staatliche Förderung, die jeder in Anspruch nehmen kann, der in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlt.
Diese Förderung wurde erweitert und gilt nun auch für selbstgenutzte Immobilien. Der dahinterstehende Zweck ist es, im Rentenalter mietfrei in der eigenen Immobilie zu wohnen.
Diese Vorgehensweise könnte für interessant sein, wenn Sie aktuell noch kein Kapital angehäuft haben, aber in einigen Jahren eine Immobilie finanzieren möchten.
Die Riester-Förderung gibt es nur, wenn die Immobilie selbst genutzt wird. Ausschlaggebend ist der Zeitpunkt des Rentenbeginns.
Das bedeutet, dass Sie die Immobilie zwischendurch (befristet) vermieten dürfen. Dann können Sie mit Ihrer Riester-Rente eine Immobilie finanzieren.
Eine staatliche Förderung mag zunächst vorteilhaft klingen. Allerdings gibt es zwei große Nachteile. Eine selbstgenutzte Immobilie – auch wenn sie bereits abbezahlt ist – erzielt keine regelmäßigen Einnahmen.
Außerdem müssten Sie sich bereits frühzeitig entscheiden, wo Sie im Alter leben möchten und Standort, Barrierefreiheit, etc. berücksichtigen.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie in Erwägung ziehen, mehrere Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen.
Ein Objekt bewohnen Sie selbst, und die weiteren Objekte vermieten Sie. Wir helfen Ihnen bei der Suche nach geeigneten Objekten und unterstützen Sie außerdem bei der Finanzierung.