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Immobilien: Berechnung

Für die meisten Menschen, die ein Interesse an einer Immobilie als Kapitalanlage haben, ist die Berechnung der Rendite, also die Rentabilitätsberechnung, ein kompliziertes Unterfangen. Dabei ist die Kalkulation einer Renditeimmobilie in Form einer vermieteten Wohnung gar nicht so aufwändig und kann relativ einfach mit einem Rendite-Rechner automatisiert werden. Eine Excel-Kalkulations-Vorlage lassen wir Ihnen gerne zukommen. Nehmen Sie weiter unten auf der Seite über das Formular Kontakt zu uns auf, und wir schicken Ihnen unsere Rentabilitätsrechnung-Immobilien-Excel zu. Alternativ haben wir ein Tool zur Immobilienrendite-Berechnung erstellt, das Sie kostenlos nutzen können.

Die Rendite einer Immobilie errechnet sich ganz einfach: Monatliche Bruttokaltmiete x 12 / Kaufpreis. Eine gesamtheitliche Betrachtung ist da schon etwas komplizierter. Diese beinhaltet auch die Nebenkosten, die bei der Vermietung anfallen, die Kaufnebenkosten und die Finanzierungskosten in Form von Tilgung und Zinssatz. Eine für unsere Kunden erstellte Berechnung umfasst alle wichtigen Aspekte der Immobilie und sieht so aus:

Rentabilitätsberechnung Immobilie Rentabilitätsberechnung Immobilien Teil 2

Gerne erstellen wir kostenlos eine Immobilienkalkulation mit Excel für Ihre Immobilie oder ein Renditeobjekt, das Sie in Erwägung ziehen. Nehmen Sie über das unten stehende Formular einfach Kontakt zu uns auf.

Wertsteigerung einer Immobilie berechnen

Mit unserem Investitionsrechner können Sie sehen, wie sich der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit durchschnittlich verändert, je nachdem, ob es sich um ein kleines, ein mittleres oder ein großes Immobilieninvestment handelt. Die Kalkulation zeigt Ihnen, wie sich die Mieten und die Immobilienpreise in den letzten Jahren in Deutschland entwickelt haben. Selbst herausfordernde Zeiten haben gezeigt: Immobilien haben sich auf lange Sicht fast immer bewährt, auch in Bezug auf die Wertstabilität beziehungsweise Wertsteigerung und erleiden wenn nur eine temporäre Wertminderung. Gewohnt und gemietet werden muss immer.

Wertberechnung von Immobilien: Methoden

Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Grundsätzlich wird zwischen Verkehrswert, Ertragswert und Einheitswert unterschieden.

Ertragswert

Möchten Sie den Ertragswert einer Immobilie berechnen, werden lediglich die Mieteinnahmen berücksichtigt. Eine schlichte Wohnung, die hohe Mieteinnahmen erzielt, hat einen höheren Ertragswert als eine gehobene Immobilie, die aufgrund einer unattraktiven Lage günstig vermietet werden muss.

Einheitswert

Die Einheitswert-Berechnung einer Immobilie wird hauptsächlich für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt. Der Einheitswert kann zwar ebenfalls nach dem Ertragswertverfahren berechnet werden, allerdings werden hier andere Zahlen zugrunde gelegt. Ausschlaggebend sind die Werteverhältnisse der Jahre 1964 für Immobilien in Westdeutschland und 1935 für Ostdeutschland. Weitere Faktoren sind die Lage der Immobilie sowie Ausstattung und Bauweise.

Verkehrswert

Beim Immobilienkauf zählt der Verkehrswert. Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie erfolgt in der Regel durch einen Gutachter und spiegelt die aktuellen Marktverhältnisse wider.

Kredit berechnen für Immobilie

Üblicherweise wird der Großteil des Kaufpreises mit Hilfe eines Kredites finanziert. Das macht vor allem Sinn, um den Fremdkapitalhebel zu nutzen. So können Investoren mit niedrigem Eigenkapitaleinsatz hohe Einnahmen erzielen. Aus diesem Grund ist die Eigenkapitalrendite bei finanzierten Immobilien deutlich höher als bei anderen Anlageformen. Eine Faustregel lautet, dass der Kreditrahmen das 150fache des Haushaltsnettoeinkommens betragen sollte. Mit unserem Finanzierungsrechner können Sie die Kreditkonditionen ganz einfach kalkulieren. Neben den Finanzierungskosten können Sie außerdem die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer über Immobilien berechnen lassen.

Abschreibungen Immobilien

Eine Renditeimmobilie ist nicht nur wegen der regelmäßigen Mieteinnahmen ein finanzieller Vorteil. Auch die steuerliche Abschreibung einer Immobilie kann sich sehen lassen. Bei der Abschreibung handelt es sich um ein Steuerkonstrukt, das dem Vermieter einer Immobilie gewisse steuerliche Erleichterungen bietet. (Hinweis: Bei selbstgenutztem Wohneigentum gilt diese Regelung nicht.) Vermieter können ihre Kosten über eine festgelegte Nutzungsdauer von 50 Jahren linear abschreiben. Zu den absetzbaren Kosten gehören die Anschaffungs-, die Herstellungs- sowie die anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Anschaffungskosten

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, fallen zunächst Anschaffungskosten an. Dazu gehören in erster Linie der Kaufpreis, aber auch die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Maklergebühren fallen in diese Kategorie.

Herstellungskosten

Nun könnte es sein, dass Sie sich dazu entscheiden, den Keller auszubauen oder neue Fenster/Türen einzubauen. Die Kosten hierfür gehören zu den Herstellungskosten und sind ebenfalls steuerlich absetzbar – über 50 Jahre.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Bei den anschaffungsnahen Herstellungskosten handelt es sich um die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen oder Renovierungen. Bei diesen Kosten gibt es eine Besonderheit. Liegen die anschaffungsnahen Herstellungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb unter 15 % des Gebäudewertes, so können diese direkt von den Mieteinnahmen abgezogen und sofort steuerlich abgesetzt werden. Wird dieser Wert überschritten, so sind diese Kosten auch über 50 Jahre abzuschreiben.

Abschreibungen bei Denkmalgeschützten Immobilien

Wird die denkmalgeschützte Immobilie vermietet, können die Modernisierungs- bzw. Sanierungskosten über acht Jahre zu 9 % und weitere vier Jahre zu 7 % abgesetzt werden. Nutzt der Eigentümer die Denkmalimmobilie selbst, können die Modernisierungskosten über zehn Jahre zu 9 % steuerlich geltend gemacht werden.

Auf den ersten Blick können all diese Größen und Schlüsselfaktoren recht verwirrend wirken, besonders wenn es sich um Ihre erste eigene Immobilie als Kapitalanlage handelt. Wir von Meine-Renditeimmobilie stehen Ihnen in allen Belangen als unabhängige Immobilienberater zur Seite. Vor dem Kauf, im Anschluss und auch darüber hinaus. Neugierig geworden? Vereinbaren Sie jetzt ein kostenfreies und unverbindliches Beratungsgespräch!