apprezzamento della proprietà

Ultimo aggiornamento 23.11.2021

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Sviluppo del valore immobiliare: positivo per più di 10 anni

C'è un apprezzamento nel settore immobiliare oggi? Per anni abbiamo letto e sentito parlare di una bolla immobiliare e che presto scoppierà. 

Il virus corona ha aumentato l'incertezza. Molti tenevano il loro denaro, ma allo stesso tempo si chiedevano come potevano evitare i pericoli dell'inflazione e quindi la svalutazione del denaro. Non è così facile quando forme comuni di investimento come i conti di risparmio hanno tassi di interesse negativi.

L'immobile come investimento era per molti investitori la pagliuzza di salvataggio - l'oro concreto è dopo tutto un investimento sicuro, così il credo. Al fine di dare a te come investitore una sensazione dell'andamento dei prezzi degli ultimi anni sul mercato immobiliare e di illuminare il potenziale futuro, abbiamo riassunto tutto sul tema della rivalutazione immobiliare in questo articolo. 

Rispondiamo alla domanda se - e se sì, dove - ci sono ancora opportunità di apprezzamento del valore e a cosa dovrebbero guardare gli investitori nel settore immobiliare ora. 

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 20 anni

Per avere una prima impressione dell'apprezzamento degli immobili, guardiamo le seguenti statistiche degli ultimi 20 anni:

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 20 anni

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 20 anni (Fonte: Ufficio federale di statistica, calcoli propri e presentazione propria)

A prima vista, si nota subito che il valore degli immobili è stato relativamente stabile tra il 2001 e il 2010 e che non c'è stato alcun aumento del valore degli immobili fino a circa la fine del 2009. Il valore degli immobili è addirittura diminuito leggermente all'inizio e poi ha ristagnato.

I valori di cui sopra dovrebbero prima essere considerati indipendentemente dal fatto che la proprietà sia intesa come un investimento o come una casa propria.
L'indice dei prezzi delle case è mostrato con un valore di 100 per l'anno 2005. Se la linea blu è inferiore a 100, il valore degli immobili al momento considerato era inferiore a quello della data di riferimento 2005. Se la linea blu è superiore a 100, il valore degli immobili era superiore.
La linea blu scuro costante mostra la tendenza nel periodo considerato tra il 2001 e il 2021. 

Dal 2010, quando la BCE ha pompato massicce quantità di denaro nei mercati in risposta alla crisi finanziaria del 2008/2009, lo slancio arriva all'indice dei prezzi delle case, e arriva in modo massiccio. 

Il messaggio principale dei grafici: L'aumento della domanda di immobili ha di conseguenza portato a un aumento dei prezzi.

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 30 anni

Estendiamo ancora un po' il periodo di osservazione a 30 anni. Come è aumentato il valore degli immobili negli ultimi 30 anni?

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 30 anni

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 30 anni (Fonte: Ufficio federale di statistica, calcoli propri e presentazione propria)

Di nuovo, il valore di riferimento è 100 nel 2005. Cosa dice il grafico? 

Tra il 1991 e il 2005, la curva è relativamente piatta. Durante questo periodo, si è osservato uno scarso apprezzamento degli immobili. Tuttavia, questa non è una notizia negativa se si considera come l'immobiliare funziona come investimento.

Il più grande vantaggio è che un appartamento in affitto spesso non costa al proprietario un centesimo in manutenzione mensile. Al contrario, l'inquilino costruisce addirittura un patrimonio per il proprietario quando l'affitto viene utilizzato per rimborsare il prestito immobiliare

Il proprietario non dipende quindi dall'aumento di valore in sé, ma può considerarlo come un effetto collaterale "piacevole". Se i prezzi rimangono stabili, egli beneficia ogni mese del rimborso, anche senza un aumento di valore.

Dal 2010 in poi, come descritto sopra, ci sarà molto slancio nei prezzi degli immobili. Questo guadagno speculativo è ovviamente piacevole per i proprietari. I bassi tassi d'interesse e la politica monetaria allentata della BCE hanno portato a un forte aumento dei prezzi degli immobili. 

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 10 anni

Concentriamoci sul periodo che ha la massima rilevanza per noi nel 2021: L'apprezzamento degli immobili negli ultimi 10 anni:

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 10 anni

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 10 anni (Fonte: Ufficio federale di statistica, calcoli propri e presentazione propria)

La linea di tendenza nera mostra chiaramente quanto siano aumentati i prezzi degli immobili negli ultimi 10 anni. 

Molti investitori reagiscono quindi in modo insicuro e hanno paura di future performance negative. Ma questa paura è fondata? 

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo dare un'occhiata alle ragioni dell'alto aumento dei valori immobiliari negli ultimi 10 anni:

  • Modalità di crisi della BCE: prima la crisi finanziaria del 2008/2009, poi Corona nel 2020. Queste sono state le due occasioni che hanno costretto la BCE e le banche centrali di tutto il mondo a stimolare l'economia, salvare i mezzi di sussistenza (privati) e sostenere i bilanci statali. 
  • Tassi d'interesse bassi: se guardate l'evoluzione dei tassi d'interesse negli ultimi 100 anni, sono scesi costantemente. Decennio dopo decennio, i tassi d'interesse sono scesi, e oggi il tasso d'interesse chiave è allo 0%. 
  • Immigrazione: Negli ultimi 10 anni, molte persone sono immigrate in Germania, sia rifugiati di guerra che rifugiati economici. 

Le tendenze di cui sopra sono finite e c'è quindi da aspettarsi una performance negativa? Probabilmente no, perché

I tassi di interesse bassi non possono essere alzati da un giorno all'altro. Questo porterebbe a numerosi fallimenti statali e aziendali. L'andamento dei tassi di interesse a lungo termine parla chiaro.

È improbabile che la politica monetaria della BCE cambi visto che il cambiamento climatico, i flussi di rifugiati e altri possibili eventi "Black Swan" richiedono un ulteriore sostegno finanziario per i sovrani, le imprese e le famiglie. 

Infine, l'immigrazione: l'aumento delle temperature e del livello dei mari farà sì che alcune regioni del mondo diventino inabitabili o semplicemente non abbastanza produttive in futuro. Dovremmo essere preparati a un'ulteriore immigrazione, che potrebbe aumentare ulteriormente la domanda di alloggi in una Germania sicura. 

L'immobiliare è e rimane un investimento promettente. Questo significa che l'immobiliare rimane un investimento promettente. 

Tabella di apprezzamento del valore degli immobili

L'aumento dei valori immobiliari negli ultimi 10, 20 e 30 anni è molto interessante. Monaco è uno degli esempi più estremi di apprezzamento immobiliare in Germania. La seguente tabella di valutazione immobiliare mostra come i prezzi degli immobili a Monaco, in Baviera e in Germania si sono sviluppati dal 2017.

Sviluppo di prezzi di proprietà 30mq appartamenti

Per la tabella abbiamo valutato più di 100.000 prezzi di proprietà. Cominciamo con l'aumento del valore degli appartamenti di 30mq: 

AnnoMonaco di Baviera 30 mqBavaria 30 mqGermania 30mq
20176.630 €4.204 €2.859 €
20187.345 €4.878 €3.333 €
20198.032 €5.221 €3.720 €
20208.749 €5.811 €4.137 €
20219.761 €6.882 €4.820 €


Sviluppo di prezzi di proprietà 60mq appartamenti

Aumenti simili di valore possono essere osservati per gli appartamenti con una dimensione di 60mq: 

AnnoMonaco 60mqBavaria 60mqGermania 60mq
20176.643 €3.671 €2.463 €
20187.090 €3.966 €2.692 €
20197.571 €4.294 €2.953 €
20208.191 €4.868 €3.347 €
20218.973 €5.451 €3.718 €


Sviluppo di prezzi di proprietà 100mq appartamenti

Gli appartamenti con una dimensione di 100mq hanno mostrato la seguente performance dal 2017:

AnnoMonaco 100mqBavaria 100mqGermania 100mq
20177.079 €4.073 €2.954 €
20187.769 €4.356 €3.173 €
20198.153 €4.673 €3.454 €
20208.578 €5.042 €3.746 €
20219.299 €5.551 €4.143 €

Questo è sicuramente uno sviluppo straordinario. L'aumento dei valori immobiliari a Monaco non può probabilmente continuare in questo modo per i prossimi 10 anni. Ma anche se i prezzi sono aumentati abbastanza bruscamente negli ultimi anni, c'è ancora un potenziale per gli investitori in immobili come investimento a Monaco. 

Ora più che mai, chi pensa di comprare una proprietà come investimento deve selezionare città che hanno un ottimo potenziale di sviluppo. Naturalmente, nessuno può prevedere esattamente quali città si svilupperanno e come. Ma ci sono varie cifre e informazioni chiave che aiutano nel processo di selezione. È quindi perfettamente possibile minimizzare i rischi e concentrarsi su regioni e località che soddisfano tutti i requisiti per i futuri aumenti di valore

Al contrario, nessuno vuole investire in una città dove i prezzi ristagneranno o addirittura caleranno nei prossimi anni. 

Calcolare l'apprezzamento degli immobili

Possiede già una proprietà e sta pensando di vendere? O volete sapere il valore di vendita della vostra proprietà per curiosità? 

Naturalmente, è possibile calcolare l'apprezzamento degli immobili. Tuttavia, la determinazione esatta di un possibile prezzo di vendita dipende da molti fattori diversi. 

La posizione è un fattore cruciale, come dimostra l'esempio di Monaco. Se la proprietà si trova in campagna o in una zona dove la domanda di alloggi non è particolarmente alta, questo avrà un impatto sull'aumento di valore e quindi sul prezzo di vendita. Inoltre, la condizione, l'anno di costruzione, lo spazio abitativo e l'area del terreno e altri fattori giocano un ruolo nel determinare un accurato prezzo di mercato. A causa di questa elevata complessità, di solito viene incaricato un esperto. Questo esperto prende in considerazione tutti i fattori importanti e determina un valore di mercato attuale. 

Una possibilità per una prima impressione è la nostra valutazione dell'immobile(contattateci ora). Dopo aver inserito alcuni dati sulla proprietà, riceverete una stima del valore.

Come posso aumentare il valore di una proprietà?

Forma passiva di apprezzamento immobiliare

Aumento del valore della ristrutturazione immobiliare Fix&FlipL'influenza su un futuro aumento di valore può essere esercitata PRIMA dell'acquisto. A questo scopo, si dovrebbe considerare lo sviluppo dell'infrastruttura nell'area circostante: 

Verrà costruito un centro commerciale nelle vicinanze? Si costruiscono scuole o asili? Un'azienda sta progettando di costruire edifici per uffici? Ci sarà un collegamento diretto con l'autostrada? Verrà costruita una stazione della metropolitana? 

Coloro che pianificano a lungo termine possono aspettarsi un maggiore aumento di valore in futuro. 

Forma attiva di valorizzazione

Una proprietà esistente può essere attivamente aumentata di valore. L'obiettivo è quello di aumentare il valore della proprietà. 

Per esempio, attraverso il cosiddetto Fix & Flip. Una proprietà da ristrutturare viene acquistata, ristrutturata ad alto livello e poi rivenduta ad un prezzo più alto. Alcuni esempi di ristrutturazioni che possono aumentare il valore: 

È sempre importante che l'arredamento sia di alta qualità e abbia un bell'aspetto, ma non sia costoso da acquistare. Un parquet in vero legno non ha senso dal punto di vista di un investitore, perché è estremamente costoso da acquistare e installare. 

Un pavimento in vinile sembra estremamente buono visivamente, ma è incredibilmente economico in confronto.  

Anche la conversione di un appartamento più grande in due più piccoli può aumentare il valore. Per esempio, il prezzo al metro quadro a Monaco per un appartamento di 30 m² è attualmente di 8.450 euro, e di 8.235 euro per un appartamento di 60 m². Con la conversione in due appartamenti, questo significherebbe un aumento del valore per metro quadro del 3,6%

Cosa succede in caso di aumento di valore? 

Finché non avete intenzione di vendere l'appartamento, non succede nulla per il momento. Se vendete prima del termine legale di dieci anni, l'imposta sarà applicata sul profitto. Se vendi dopo questo periodo, il profitto è completamente esente da tasse. Questo è un grande vantaggio degli immobili rispetto ad altre forme di investimento come le azioni. 

L'imposta è dovuta anche se la proprietà viene lasciata in eredità. Vale la pena considerare di fare una donazione durante la vostra vita. 

L'aumento di valore gioca anche un ruolo in un divorzio. In questo caso, c'è una perequazione dei guadagni. L'aumento di valore della proprietà dall'inizio del matrimonio è diviso a metà. Naturalmente, solo se non c'è un accordo prematrimoniale o un altro accordo. 

Info

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Bolla immobiliare 2021 

Dopo i forti aumenti dei prezzi degli ultimi anni, molti si chiedono se le esagerazioni del mercato immobiliare potrebbero portare allo scoppio di una bolla immobiliare nel 2021.

Quando un certo tipo di investimento aumenta troppo di valore, si chiama bolla. Forse avete sentito parlare della mania dei tulipani? Questo è ora conosciuto come la prima bolla di investimento in assoluto. Alla fine di questa bolla (nel 1637), i bulbi di tulipano venivano venduti per l'equivalente di 87.000 euro di oggi. È una somma incredibile per un fiore. 

Asta_immobiliareA nostro avviso, non c'è attualmente un pericolo acuto di una bolla immobiliare. La BCE sta stampando un sacco di soldi. Queste riserve di denaro sono aumentate ulteriormente a causa della crisi di Corona. Questo significa che l'inflazione potrebbe essere imminente nei prossimi anni. 

Le persone sono quindi alla ricerca di opportunità di investimento - sia che si tratti di piccole tasche o di ricchi investitori che si chiedono: Qual è il modo migliore per investire un milione di euro?? Gli investimenti sensati dovrebbero proteggere il denaro e nel migliore dei casi aumentare di valore. Questo può essere ben osservato anche nei mercati azionari in forte aumento. Le persone stanno svuotando i loro conti giornalieri e fissi e stanno cercando le poche opportunità di investimento disponibili per ottenere un certo rendimento. Gli immobili sono un'opzione relativamente sicura.

Raccomandazione dell'articolo: Azioni contro beni immobili

Non crediamo che ci sarà una bolla immobiliare o che scoppierà nel 2021. Naturalmente, c'è il rischio che i prezzi scendano in alcune località surriscaldate. 

Tuttavia, grazie alla buona selezione di proprietà in luoghi adatti, questo di solito non accade ai nostri clienti. Prestiamo anche attenzione alla sostenibilità in termini di prezzo e di sviluppo economico. A questo scopo, abbiamo a disposizione gli strumenti più moderni per la selezione degli immobili da investimento.

Come aumenta il valore di una proprietà? 

Ci sono molte ragioni per l'aumento dei prezzi degli immobili. I tassi d'interesse, le tendenze demografiche, il rapporto tra domanda e offerta, e molti altri.

Ma ciò che più colpisce è la correlazione tra l'aumento delle banche centrali in tutto il mondo e i prezzi internazionali degli immobili. Diamo un'occhiata ai bilanci delle principali banche centrali. Sono letteralmente esplosi dalla crisi finanziaria del 2008:

Apprezzamento del valore Beni immobili Banche centrali

Dal 2008, i bilanci delle principali banche centrali hanno continuato a crescere (valori in trilioni di dollari, fonte: Haver Analytics)

Questo viene fatto attraverso l'acquisto di obbligazioni come titoli di stato, obbligazioni societarie, titoli garantiti da ipoteca, ecc. 

Da quando sono iniziati questi programmi di acquisto, che non sono altro che un sostegno indiretto dell'economia attraverso la distribuzione di euro, yen e dollari a istituzioni e aziende, i prezzi degli immobili si sono sviluppati quasi di pari passo con i bilanci delle banche centrali indicati sopra:

Come aumenta il valore di una proprietà

Allo stesso modo, i prezzi degli immobili sono in aumento in tutto il mondo dal 2010, con un leggero ritardo. L'aumento di valore da allora è stato enorme. (Fonte: OCSE, presentazione propria) 

Come si stanno sviluppando i prezzi degli immobili ora e come sarà l'apprezzamento degli immobili nel 2022? 

Le banche centrali sono prese in un dilemma: Da un lato, devono fare attenzione a tenere sotto controllo la fiorente inflazione. D'altra parte, l'economia è ora così dipendente dall'alimentazione a goccia delle banche centrali che "tagliare" l'aiuto porta ad un immediato indebolimento dell'economia e di conseguenza ad una recessione.

Questo campo di tensione è favorevole agli immobili e all'apprezzamento dei valori immobiliari. 

Anche se i prezzi delle proprietà in località popolari sono aumentati bruscamente negli ultimi anni, è ancora possibile acquistare una proprietà con un potenziale di apprezzamento. Tuttavia, i vari fattori sono spesso difficili da valutare per l'acquirente inesperto. Siamo felici di assistervi con la nostra esperienza nel processo di selezione.

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