apprezzamento della proprietà

Letzte Aktualisierung am 16.03.2023

Sviluppo del valore immobiliare: positivo per più di 10 anni

C'è un apprezzamento nel settore immobiliare oggi? Per anni abbiamo letto e sentito parlare di una bolla immobiliare e che presto scoppierà. 

Das Coronavirus sorgte zusätzlich für Unsicherheit. Viele hielten ihr Geld zusammen, fragten sich aber gleichzeitig, wie sie die Gefahren der Inflation und damit der Geldentwertung vermeiden könnten. Gar nicht so einfach, wenn gängige Anlageformen wie Sparbücher kaum verzinst sind.

Die Immobilie als Kapitalanlage war für viele Anleger der rettende Strohhalm – Betongold ist doch schließlich eine sichere Geldanlage, so das Credo. Um Ihnen als Anleger ein Gefühl für die Preisentwicklungen der letzten Jahre auf dem Immobilienmarkt zu geben und die künftigen Potenziale zu beleuchten, haben wir in diesem Artikel alles zum Thema Wertsteigerung Immobilien zusammengefasst. 

Wir beantworten die Frage, ob – und wenn ja, wo – es noch Chancen für Wertsteigerung gibt und worauf man jetzt als Anleger in Immobilien achten sollte. 

Aumento del valore degli immobili negli ultimi 20 anni

Per avere una prima impressione dell'apprezzamento degli immobili, guardiamo le seguenti statistiche degli ultimi 20 anni:

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 20 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Auf den ersten Blick fällt sofort auf, dass der Wert von Immobilien zwischen 2002 und 2010 relativ stabil war und es bis ca. Ende 2009 keine Wertsteigerung bei Immobilien gab. Der Wert von Immobilien ging anfangs sogar leicht zurück und stagnierte dann. Dabei sind die Werte oben erst einmal unabhängig davon zu betrachten, ob es als Investment oder Eigenheim gedacht ist.

Zu sehen ist der Hauspreisindex mit einem Wert von 100 für das Jahr 2005. Liegt die rosafarbene Linie unter 100, so war der Wert von Immobilien zum betrachteten Zeitpunkt geringer als zum Stichtag 2005. Liegt die rosafarbene Linie über 100, so war der Wert von Immobilien höher.

Die konstant verlaufende Linie zeigt den Trend im betrachteten Zeitraum zwischen 2002 und 2022 an. 

Ab 2010, als die EZB als Antwort auf die Finanzkrise 2008/2009 massiv Geld in die Märkte pumpte, kam Dynamik in den Hauspreisindex, und zwar massiv, zumindest bis ca. Mitte 2022.

Il messaggio principale dei grafici: L'aumento della domanda di immobili ha di conseguenza portato a un aumento dei prezzi.

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 30 anni

Estendiamo ancora un po' il periodo di osservazione a 30 anni. Come è aumentato il valore degli immobili negli ultimi 30 anni?

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 30 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Di nuovo, il valore di riferimento è 100 nel 2005. Cosa dice il grafico? 

Zwischen 1992 und 2005 war die Kurve relativ flach. Wenig Wertsteigerung bei Immobilien war in diesem Zeitraum zu beobachten. Das ist aber keine negative Nachricht, wenn man sich vor Augen führt, wie die Immobilie als Kapitalanlage funktioniert.

Der größte Vorteil ist, dass eine vermietete Wohnung den Eigentümer nur wenig im monatlichen Unterhalt kostet. Den Großteil übernimmt nämlich der Mieter für den Eigentümer – zusätzlich baut dieser auch noch Vermögen auf, da das Darlehen ja immer kleiner wird durch die monatliche Tilgung.

Il proprietario non dipende quindi dall'aumento di valore in sé, ma può considerarlo come un effetto collaterale "piacevole". Se i prezzi rimangono stabili, egli beneficia ogni mese del rimborso, anche senza un aumento di valore.

Ab dem Jahr 2010 kommt, wie oben beschrieben, ordentlich Dynamik in die Immobilienpreise. Dieser spekulative Zugewinn ist für Eigentümer natürlich schön. Niedrige Zinsen und die lockere EZB-Geldpolitik führten zu stark steigenden Immobilienpreisen. 

Apprezzamento immobiliare negli ultimi 10 anni

Fokussieren wir uns auf den Zeitraum, der für uns im Jahr 2023 die höchste Relevanz hat: Die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren:

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 10 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

La linea di tendenza nera mostra chiaramente quanto siano aumentati i prezzi degli immobili negli ultimi 10 anni. 

Molti investitori reagiscono quindi in modo insicuro e hanno paura di future performance negative. Ma questa paura è fondata? 

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo dare un'occhiata alle ragioni dell'alto aumento dei valori immobiliari negli ultimi 10 anni:

• Krisenmodus der EZB: Erst die Finanzkrise 2008/2009, dann im Jahr 2020 Corona und nun die steigende Inflation. Diese Anlässe zwangen die EZB und Zentralbanken weltweit zur Stimulierung der Wirtschaft, Rettung von (Privat)Existenzen und Unterstützung von Staatshaushalten sowie zur Stabilisierung der Geldpolitik. Seit Jahren hat die Notenbank die Anleihen in Höhe von insgesamt über fünf Billionen Euro eingekauft und somit die Zinssätze nach unten gedrückt. Dadurch konnten sich die Staaten noch mehr Schulden leisten. Jetzt ist das aber Vergangenheit.
• Niedrigzinsen: Betrachtet man die Entwicklung von Zinssätzen in den letzten 100 Jahren, so sind diese konstant gefallen. Dekade für Dekade sanken die Zinsen. Auch wenn inzwischen eine Zinswende stattgefunden hat, so liegt der Leitzins noch immer bei “nur” 3,5%. Das Ende der lockeren Geldpolitik hat somit bereits Fahrt aufgenommen.
• Immigrazione: Negli ultimi 10 anni, molte persone sono immigrate in Germania, sia rifugiati di guerra che rifugiati economici. 

Sind die genannten Trends vorüber und ist daher eine negative Wertentwicklung zu erwarten? Teilweise ja, denn: 

Seit 2022 erhöht die EZB bereits mehrmals die Leitzinsen nach vielen Jahren der Nullzinspolitik. Laut der EZB-Präsidentin Christine Lagarde werden noch weitere Erhöhungen erwartet. Der EZB-Rat sei weiterhin bereit, alles Mögliche zu unternehmen, damit die Inflationsrate ihren Zielwert von zwei Prozent mittelfristig wieder erreicht.  

Sobald sich die Bauzinsen erhöhen, geht die Nachfrage nach Immobilien langsam zurück, weil es für Menschen schwieriger ist, Immobilien zu finanzieren. Somit haben wir aktuell teilweise mit sinkenden Immobilienpreisen in Deutschland zu tun. Deswegen können die Immobilienpreise auch in guten Lagen stagnieren oder sogar leicht fallen. Aber generell sind die Preise für Immobilien in guten Lagen als relativ stabil zu bezeichnen. 

Zuletzt die Zuwanderung: Steigende Temperaturen und Meeresspiegel werden künftig wohl dafür sorgen, dass manche Regionen auf der Erde unbewohnbar oder einfach nicht mehr ertragreich genug sein werden. Wir sollten uns auf weitere Zuwanderung einstellen, welche die Nachfrage nach Wohnangebot im sicheren Deutschland weiter ankurbeln könnte. 

So ist und bleibt die Immobilie als Kapitalanlage eine aussichtsreiche Geldanlage. 

Tabella di apprezzamento del valore degli immobili

Die Wertsteigerung bei Immobilien in den letzten 10, 20 und 30 Jahren ist sehr interessant. München ist innerhalb von Deutschland eines der extremsten Beispiele, was die Wertsteigerung von Immobilien betrifft. Die folgende Wertsteigerung bei Immobilien Tabelle zeigt, wie sich die Immobilienpreise in München, Bayern und Deutschland seit 2017 entwickelt haben.

Sviluppo di prezzi di proprietà 30mq appartamenti

Per la tabella abbiamo valutato più di 100.000 prezzi di proprietà. Cominciamo con l'aumento del valore degli appartamenti di 30mq: 

Sviluppo di prezzi di proprietà 60mq appartamenti

Aumenti simili di valore possono essere osservati per gli appartamenti con una dimensione di 60mq: 

Sviluppo di prezzi di proprietà 100mq appartamenti

Gli appartamenti con una dimensione di 100mq hanno mostrato la seguente performance dal 2017:

Das ist definitiv eine außergewöhnliche Entwicklung. Die Immobilien Wertsteigerung in München lässt sich so sicherlich nicht auf die nächsten 10 Jahre fortschreiben. Doch obwohl die Preise in den letzten Jahren recht stark angestiegen sind und wir heute eine Stagnation oder einen leichten Rückgang beobachten können, besteht für Kapitalanleger auch in München noch Potenzial für Immobilien als Geldanlage. 

Ora più che mai, chi pensa di comprare una proprietà come investimento deve selezionare città che hanno un ottimo potenziale di sviluppo. Naturalmente, nessuno può prevedere esattamente quali città si svilupperanno e come. Ma ci sono varie cifre e informazioni chiave che aiutano nel processo di selezione. È quindi perfettamente possibile minimizzare i rischi e concentrarsi su regioni e località che soddisfano tutti i requisiti per i futuri aumenti di valore. 

Denn umgekehrt möchte keiner in einen Standort investieren, in dem die Preise in den nächsten Jahren stagnieren oder fallen. Genau voraussehen kann man allerdings diesen Aspekt nicht, da davon auch starke Lagen betroffen sein könnten.

Calcolare l'apprezzamento degli immobili

Sie besitzen bereits eine Immobilie und denken darüber nach, sie zu verkaufen? Oder möchten Sie aus Neugier den Verkaufswert Ihrer Immobilie wissen? 

Naturalmente, è possibile calcolare l'apprezzamento degli immobili. Tuttavia, la determinazione esatta di un possibile prezzo di vendita dipende da molti fattori diversi. 

La posizione è un fattore cruciale, come dimostra l'esempio di Monaco. Se la proprietà si trova in campagna o in una zona dove la domanda di alloggi non è particolarmente alta, questo avrà un impatto sull'aumento di valore e quindi sul prezzo di vendita. Inoltre, la condizione, l'anno di costruzione, lo spazio abitativo e l'area del terreno e altri fattori giocano un ruolo nel determinare un accurato prezzo di mercato. A causa di questa elevata complessità, di solito viene incaricato un esperto. Questo esperto prende in considerazione tutti i fattori importanti e determina un valore di mercato attuale. 

Eine Möglichkeit für einen ersten Eindruck bietet unsere Immobilienbewertung. Nach Eingabe einiger Daten zur Immobilie erhalten Sie eine Schätzung des Werts. Erfahren Sie mehr in einem persönlichen Beratungsgespräch mit uns.

Come posso aumentare il valore di una proprietà?

Forma passiva di apprezzamento immobiliare

L'influenza su un futuro aumento di valore può essere esercitata PRIMA dell'acquisto. A questo scopo, si dovrebbe considerare lo sviluppo dell'infrastruttura nell'area circostante: 

Verrà costruito un centro commerciale nelle vicinanze? Si costruiscono scuole o asili? Un'azienda sta progettando di costruire edifici per uffici? Ci sarà un collegamento diretto con l'autostrada? Verrà costruita una stazione della metropolitana? 

Coloro che pianificano a lungo termine possono aspettarsi un maggiore aumento di valore in futuro. 

Forma attiva di valorizzazione

Una proprietà esistente può essere attivamente aumentata di valore. L'obiettivo è quello di aumentare il valore della proprietà. 

Per esempio, attraverso il cosiddetto Fix & Flip. Una proprietà da ristrutturare viene acquistata, ristrutturata ad alto livello e poi rivenduta ad un prezzo più alto. Alcuni esempi di ristrutturazioni che possono aumentare il valore: 

• Attrezzature che creano un valore aggiunto (cucina attrezzata di alta qualità e bagno attraente) 
• Hochwertige Böden
• finestre ben isolate 
• Sistema di riscaldamento ad alta efficienza energetica

Wichtig dabei immer: Die Ausstattung soll hochwertig sein und wirken, jedoch nicht zu teuer in der Anschaffung sein. Ein Echtholzparkettboden ergibt aus Kapitalanlegersicht nicht immer Sinn, denn dieser ist im Einkauf und Einbau extrem teuer. 

Ein Vinyl-Boden sieht optisch extrem gut aus, ist aber vergleichsweise günstiger.  

Auch ein Umbau einer größeren in zwei kleinere Wohnungen kann den Wert steigern. So liegt der Quadratmeterpreis in München für eine 30 m² Wohnung derzeit im Durchschnitt bei 9.668 Euro, für 60 m² bei 9.094 Euro. Bei dem Umbau in zwei Wohnungen würde das eine Steigerung im Wert pro Quadratmeter von 3,6% bedeuten. 

Cosa succede in caso di aumento di valore? 

Solange Sie nicht planen, die Wohnung zu verkaufen, passiert erst einmal gar nichts. Sollten Sie vor der gesetzlichen Frist von zehn Jahren verkaufen, fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Verkaufen Sie nach Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil von Immobilien im Gegensatz zu anderen Investmentformen wie zum Beispiel Aktien. 

L'imposta è dovuta anche se la proprietà viene lasciata in eredità. Vale la pena considerare di fare una donazione durante la vostra vita. 

L'aumento di valore gioca anche un ruolo in un divorzio. In questo caso, c'è una perequazione dei guadagni. L'aumento di valore della proprietà dall'inizio del matrimonio è diviso a metà. Naturalmente, solo se non c'è un accordo prematrimoniale o un altro accordo. 

Immobilienblase 2023

Nach den starken Preisanstiegen der letzten Jahre fragen sich viele, ob die Übertreibungen am Immobilienmarkt im Platzen einer Immobilienblase 2023 münden könnten.

Quando un certo tipo di investimento aumenta troppo di valore, si chiama bolla. Forse avete sentito parlare della mania dei tulipani? Questo è ora conosciuto come la prima bolla di investimento in assoluto. Alla fine di questa bolla (nel 1637), i bulbi di tulipano venivano venduti per l'equivalente di 87.000 euro di oggi. È una somma incredibile per un fiore. 

Eine Stagnation oder auch leichter Preisrückgang von Immobilien ist möglich beziehungsweise bereits eingetreten – eine Blase im klassischen Sinne dürfte jedoch nicht platzen, da die Nachfrage nach Sachwerten noch immer aufgrund der Inflation hoch ist. Zurzeit wird es zudem im deutschen Raum deutlich weniger neu gebaut, was wiederum zur Stärkung der Bestandsimmobilien beiträgt. Es wird jedoch wichtiger denn je sein, die Immobilien sorgfältig zu prüfen, um mögliche Risiken zu minimieren.

Le persone sono quindi alla ricerca di opportunità di investimento - sia che si tratti di piccole tasche o di ricchi investitori che si chiedono: Qual è il modo migliore per investire un milione di euro?? Gli investimenti sensati dovrebbero proteggere il denaro e nel migliore dei casi aumentare di valore. Questo può essere ben osservato anche nei mercati azionari in forte aumento. Le persone stanno svuotando i loro conti giornalieri e fissi e stanno cercando le poche opportunità di investimento disponibili per ottenere un certo rendimento. Gli immobili sono un'opzione relativamente sicura.

Wir glauben nicht, dass es in 2023 eine Immobilienblase gibt oder diese platzen wird. Einerseits können die Preise für Immobilien weiter stagnieren. Andererseits werden auch die Mieten aufgrund der Inflation und der aktuell geringeren Anzahl an Neubauprojekten steigen. Natürlich ist an einigen Standorten die Gefahr eines Preisrückgangs nicht auszuschließen beziehungsweise bereits eingetreten.

Tuttavia, grazie alla buona selezione di proprietà in luoghi adatti, questo di solito non accade ai nostri clienti. Prestiamo anche attenzione alla sostenibilità in termini di prezzo e di sviluppo economico. A questo scopo, abbiamo a disposizione gli strumenti più moderni per la selezione degli immobili da investimento.

Come aumenta il valore di una proprietà? 

Ci sono molte ragioni per l'aumento dei prezzi degli immobili. I tassi d'interesse, le tendenze demografiche, il rapporto tra domanda e offerta, e molti altri.

Frappierend ist aber vor allem die Korrelation zwischen den sich aufblähenden Zentralbanken auf der ganzen Welt und den internationalen Immobilienpreisen. Werfen wir einen Blick auf die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken. Diese explodieren seit der Finanzkrise 2008 förmlich. Aber auch hier kam es seit dem letzten Jahr zu einem Kurswechsel, wie man aus der folgenden Grafik entnehmen kann.

Dal 2008, i bilanci delle principali banche centrali hanno continuato a crescere (valori in trilioni di dollari, fonte: Haver Analytics)

Dies geschieht vor allem durch Anleihekäufe wie zum Beispiel Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, hypothekengesicherte Wertpapiere etc. 

Seitdem diese Kaufprogramme starteten, die nichts anderes darstellen als eine indirekte Unterstützung der Wirtschaft durch Verteilung von Euros, Yens und Dollars an Institutionen und Unternehmen, entwickelten sich die Immobilienpreise fast im Gleichschritt mit den oben gezeigten Bilanzen der Zentralbanken.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise nun weiter und wie sieht die Wertsteigerung bei Immobilien 2023 aus? 

Zentralbanken sind in einem Dilemma gefangen: Einerseits müssen sie darauf achten, die aufkeimende Inflation in Schach zu halten. Dies hat zur Leitzinserhöhung und somit zu einer bedeutenden Zinswende geführt. Andererseits ist die Wirtschaft mittlerweile derartig abhängig vom Geld-Tropf der Zentralbanken, dass ein “Abkappen” der Hilfen zu einer sofortigen Abschwächung der Wirtschaft und folglich einer Rezession führt.

Auch wenn die Immobilienpreise in beliebten Lagen in den letzten Jahren stark gestiegen sind, ist es immer noch möglich, eine Immobilie mit Wertsteigerungspotenzial zu kaufen. Die verschiedenen Faktoren sind für den Einsteiger jedoch oft schwer einzuschätzen. Wir stehen Ihnen bei der Auswahl gerne mit unserer mehrjährigen Expertise zur Seite.