Denkmalgeschütze Immobilien

Letzte Aktualisierung des Artikels am 22.04.2022

Jedes historisches Objekt hat sein eigenes besonderes Flair – sei es eine wunderschöne Villa, ein exklusives älteres Gebäude oder eine charmante Wohnung in einem prächtigen Altbau. Es gibt viele Besonderheiten beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien. In diesem Blogbeitrag erklären wir Ihnen, was man unter Immobilien unter Denkmalschutz versteht und was man beim Kauf von solchen Immobilien beachten sollte. Außerdem zeigen wir Ihnen, welche Vorteile denkmalgeschützte Immobilien haben sowie wie man diese finanzieren kann.

Was sind denkmalgeschützte Immobilien?

Bei den denkmalgeschützten Immobilien geht es um Objekte beziehungsweise Denkmäler, die als besonders schützenswert zu bezeichnen sind. Diese können einige Jahre alt sein, was aber nicht bedeutet, dass sie auseinander fallen. Hauptsächlich sind es Bauwerke wie Brücken, Bahnhöfe, Häuser oder sogar Leuchttürme. Da solche Immobilien sehr begehrt und wertvoll sind, stehen sie in einer speziellen Denkmalliste.

Jedes Bundesland hat sein eigenes Denkmalschutzgesetz. Denkmalschutz ist dem Landesrecht in der Bundesrepublik Deutschland zuzuordnen. Die Kriterien für Denkmalschutz von solchen Immobilien unterscheiden sich je nach Bundesland.

Der Anleger, der Immobilien unter Denkmalschutz als Kapitalanlage haben möchte, hat zahlreiche Steuervorteile und Fördermöglichkeiten. Es ist auch empfehlenswert zu wissen, welche Lage und welcher Zustand beim Kauf denkmalgeschützter Immobilien entscheidend ist. Dazu mehr weiter unten.

Was muss ich als Anleger beim Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie beachten?

Nachdem Sie sich entschieden haben, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen, sollten Sie auf folgende relevante Kriterien achten:

• Lage. Die richtige Lage spielt eine sehr große Rolle hier. Obwohl es heutzutage im Trend liegt, in größere Städte mit guter Infrastruktur umzuziehen, gibt es einige Besonderheiten, die man dabei berücksichtigen sollte. Generell ist es für den Immobilieninvestor vorteilhaft, wenn der Gebäudewert im Verhältnis zum Bodenwert hoch ist. Dadurch hat der Kapitalanleger später möglichst hohe Abschreibung. Relevant ist auch eine positive demografische Entwicklung sowie geringe oder sinkende Arbeitslosigkeit wie in
  – Chemnitz
  – Kassel
  – Leipzig
  In den Lagen hingegen, wo der Bodenwert zu hoch ist (zum Beispiel in München), ist es nicht besonders attraktiv für den Investor, dort denkmalgeschützte Immobilien zu erwerben.
• Zustand. Aus der Kapitalanleger Sicht ist es grundsätzlich wichtig, dass die denkmalgeschützte Immobilie umfassend saniert wird, da diese Sanierung in Form einer Sonderabschreibung dann steuerlich geltend gemacht werden kann. Das macht diese Immobilien auch attraktiv für Gutverdiener. Außerdem je besser ein Denkmalhaus beziehungsweise eine denkmalgeschützte Wohnung modernisiert ist, desto weniger ist es zeit- und kostenintensiv für den Immobilieninvestor. Vor den geplanten Sanierungsmaßnahmen von Denkmalimmobilien, ist es notwendig, die vorhandene Substanz für Bauwerke, den sogenannten materiellen Bestand von Gebäuden, zu haben. Diese Bausubstanz findet man in den Auflagen beim jeweiligen Denkmalamt je nach Bundesland. Der materielle Bestand ermöglicht es, nach entsprechenden Vorschriften die Denkmalimmobilie richtig sanieren zu können.
• Energieeffizienz. Im Großen und Ganzen ist diese ein wichtiger Bestandteil im Falle des Verkaufs oder der Vermietung von Immobilien unter Denkmalschutz. Zudem gilt es zu beachten, je besser das Gebäude oder die Wohnung saniert ist, desto besser ist die Energieeffizienz der Immobilie. Dadurch sind die Kosten bei der Vermietung von denkmalgeschützten Immobilien viel niedriger, was auch besonders vorteilhaft ist.

Checkliste beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien 

• Bonitätsprüfung. Wenn der Kapitalanleger seine denkmalgeschützte Immobilie über die Bank finanzieren möchte, ist es notwendig eine Bonitätsprüfung durchzuführen.
  
• Gutachter. Bevor man eine Denkmalschutz-Immobilie besichtigt, sollte man einen Spezialisten beauftragen – einen Gutachter, der sich sehr gut mit Denkmalimmobilien auskennt und den Anleger professionell beraten kann. So kann er die Kosten der denkmalgeschützten Immobilie und den Zustand prüfen sowie mögliche Sanierungsarbeiten abschätzen.
  
• Folgende Sanierungsmaßnahmen müssen von den zuständigen Behörden genehmigt werden:
  – Erneuerung von Sanitäranlagen
  – Fußbodenbelag wechseln
  – Dachboden, Dachstuhl und Keller umbauen und auffrischen
  – Fenster und Türen austauschen
  – Die Wände in den Innenräumen sowie die Fassade eines Hauses streichen
  – Eventuell die Räume umbauen und die Nutzung dort verbessern
• Rechtliche Rahmenbedingungen. Eine wichtige Voraussetzung beim Erwerb und bei der Sanierung von Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, ist es, sich an die zuständigen Behörden zu wenden, die den Käufer umfassend unterstützen können. Ein unabdingbarer Teil bei rechtlichen Bedingungen ist die Durchführung des Kaufvertrages durch den Notar. Zu seinen Aufgaben gehört auch das Entfernen von Grundschulden im Grundbuch.
• Grundbuch. Der Käufer sollte sich ein Grundbuch beim zuständigen Grundbuchamt anschauen. Dort stehen wichtige Informationen zu möglichen Verschuldungen und eventuell bestehen Baulasten des Denkmal-Gebäudes, die der Investor kennen sollte.
• Denkmalschutz-Nachweis. Ob das Haus oder die Wohnung unter Denkmalschutz stehen, kann man in der Denkmalliste prüfen. Diese findet man bei der entsprechenden Denkmalschutzbehörde beziehungsweise beim Landesamt für Denkmalpflege in jedem Bundesland.
  
• Eigennutzung vs. Vermietung. Beim Kauf von denkmalgeschützten Immobilien sind Sie sich ganz sicher, ob Sie dort selbst wohnen oder sie vermieten wollen. Das ist ein wichtiges Kriterium, da es bei den beiden Möglichkeiten wesentliche Unterschiede in Bezug auf Abschreibungen gibt.

Die Vorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz

• Ein wesentlicher Vorteil von denkmalgeschützten Immobilien ist eine sehr gute Steuerersparnis. Das gilt sowohl für den Eigengenutzter als auch für den Vermieter. Mehr dazu weiter unten.
  
• Im Vergleich zu Aktien sind Immobilien unter Denkmalschutz relativ sichere Kapitalanlage.
• Denkmalgeschützte Immobilien als Geldanlage verfügen vor allem in den Krisenzeiten über einen guten Inflationsschutz.
• Beim Kauf von Denkmalimmobilien kann man vom Staat bestimmte Förderungen erhalten. Diese erläutern wir im letzten Punkt dieses Blogbeitrags.
• Grundsätzlich sind die Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, im Vergleich zu den Neubauten pro Quadratmeter günstiger zu kaufen. Je nach Lage unterscheiden sich jedoch die Preise. Wenn aber das Gebäude saniert wurde, können die Preise wie bei neu gebauten Immobilien genauso hoch sein.
• Aufgrund der hohen Nachfrage und der Exklusivität sind Altbauten sehr begehrt. Für den Vermieter ist es deswegen besonders vorteilhaft, da die Mieteinnahmen relativ hoch sind. Hinzu kommt die Wertsteigerung, die mit der Zeit höher wird. Aber auch eine gute Lage des Objekts spielt bei der Wertsteigerung eine große Rolle.
  
• Mit dem Erhalt einer Denkmalimmobilie bekommt der Anleger eine schützenswerte, historisch bedeutsame Besonderheit. Das birgt noch mehr Charme als eine herkömmliche Renditeimmobilie.

Denkmalgeschützte Immobilien Abschreibung

Bei der Abschreibung handelt es sich um steuerrechtliche Absetzung für die Abnutzung von Wirtschaftsgütern. Dazu gehören die Sanierungskosten, die in die Kategorie der Werbungskosten fallen. Das ist beispielsweise der Umbau von Fenstern, eine neue Heizung, eine modernisierte Fassade, ein neues Dach oder neue Toiletten. Das gilt allerdings nur für das Denkmalschutz-Gebäude, nicht aber für das Grundstück. Mittels der Abschreibung werden die Eigentümer steuermäßig unterstützt, da die Kosten für Sanierung beim Erwerb von Denkmalschutz-Gebäude sehr hoch sein können.

Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien

Für jeden Immobilieninvestor ist es sehr wichtig zu wissen, wie man denkmalgeschützte Immobilien finanzieren kann und welche Fördermöglichkeiten es gibt. Hier erfahren Sie, welche Dienstleister Sie bei diesen Fragen unterstützen können. 

Sie können zinsgünstige Förderkredite bei der KfW – die Kreditanstalt für Wiederaufbau – beantragen. Das ist eine staatliche Art von Finanzierung. Somit ist es möglich, dort bis zu 100.000 Euro – 120.000 Euro für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen Ihrer Denkmalschutz-Immobilie zu erhalten. Das Gute daran ist auch, dass die Kosten für Beratung sowie Nebenkosten von der KfW gefördert werden können.

Eine weitere Finanzierungsmöglichkeit können Sie bei Banken und Kreditinstituten bekommen. Egal, ob es um den Kauf oder die Sanierung Ihrer denkmalgeschützten Immobilie geht: Auf diese Weise können Sie attraktive Darlehen erhalten. Diese können Sie in verschiedenen Bereichen je nach Bedarf einsetzten, zum Beispiel:

• Bausparverträge
• Annuitätendarlehen
• Tilgungsdarlehen
• Versicherungsdarlehen

Die größte private Organisation für Denkmalpflege ist die Deutsche Stiftung Denkmalschutz. Sie kümmert sich um die Rettung von den Denkmal-Gebäuden, die dringend repariert werden müssen. Somit können Sie als Anleger auch Unterstützung bei dieser Organisation holen, sofern Sie ein solches förderungswürdiges Objekt besitzen.

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