La GmbH Immobiliare

Letzte Aktualisierung des Artikels am 07.08.2023

Quando compri un appartamento, sei interessato principalmente all'acquisto per uso personale o, come investitore, ti concentri su un investimento a lungo termine e sostenibile nel settore immobiliare? Per ogni investitore immobiliare, la domanda si pone, soprattutto con l'aumento della proprietà immobiliare:

Come posso detenere e gestire al meglio i miei beni immobili?

Hast Du bereits ein breitgefächertes Portfolio an lohnenswerten Immobilien, bist Du gerade dabei, Dir eines aufzubauen oder stehst Du vor Deinem ersten Kauf und planst in weiser Voraussicht Deine weitere Vorgehensweise? In jedem dieser Fälle kann es für Dich eine durchaus interessante Option sein, eine Immobiliengesellschaft zu gründen.

Per questo scopo il Fondazione GmbH specialmente per i beni immobili. Si tratta di una forma speciale di società di gestione patrimoniale a responsabilità limitata. Potete saperne di più su questo argomento nell'articolo sulle società a responsabilità limitata con gestione patrimoniale.

Probabilmente l'indizio più significativo è quello di mantenere il carico fiscale il più basso possibile e reinvestire saggiamente e sensatamente con i risparmi fiscali risultanti. 

Gerade bei ertragsstarken Immobilien ist es wichtig, über die Besteuerung der Mieteinnahmen nachzudenken.

Ma prima alla domanda:

Cosa può fare una GmbH di gestione patrimoniale immobiliare? 

Una GmbH immobiliare può gestire e utilizzare solo beni immobili. Inoltre, è autorizzata dalla legge a gestire i propri beni patrimoniali (ad esempio azioni), a gestire edifici residenziali e a costruire e vendere case o condomini. Questo è stabilito dalla legge.

Il commercio commerciale è definito come l'acquisto e la rivendita di tre o più proprietà entro cinque anni.

Va anche notato che

• Nessun co-locazione di inventario, attrezzature operative o beni economici mobili come le cucine 
• Keinerlei gewerbliche Tätigkeiten innerhalb der GmbH (Weder gewerblicher Grundstückshandel, noch gewerbliche Vermietung wie beispielsweise Hotelanlage, Ferienwohnungen etc.)

Vantaggi fiscali della Immobilien GmbH

Welche Möglichkeiten gibt es bei der Immobilien GmbH steuerliche Vorteile zu erhalten? Welche Kniffe beim Mieteinnahmen versteuern?

1. riduzione estesa della proprietà

In linea di principio, una GmbH è soggetta all'imposta sul commercio, anche se gestisce dei beni. Nel caso di una GmbH immobiliare, tuttavia, c'è un'eccezione: la riduzione estesa della proprietà. Questo regolamento legale prevede uno sgravio fiscale per le società di gestione patrimoniale, consentendo alla GmbH di ridurre il suo profitto nella misura del reddito dell'attività di gestione patrimoniale nel calcolo dell'imposta commerciale. In senso stretto, questo significa i profitti derivanti dall'affitto di beni immobili. Soggetto al rispetto di alcune condizioni, la società immobiliare è completamente esente dall'imposta sul commercio.

È anche importante sapere che l'azienda stessa deve richiedere la riduzione presso l'ufficio delle imposte e che le seguenti condizioni devono essere soddisfatte perché questa sia approvata:

Esclusivamente 

• Carattere di gestione patrimoniale, nessun reddito commerciale
• Gestione e uso di beni immobili propri
• Gestione e uso dei propri beni patrimoniali
• Supervisione di edifici residenziali
• Costruzione e vendita di case unifamiliari, bifamiliari e condomini 

All'interno della vostra società a responsabilità limitata, gestite esclusivamente i redditi da locazione e non potete in nessun caso essere economicamente attivi e classificati come impresa commerciale. Questo accade anche, tra le altre cose, se si impegna in attività come:

• Ristrutturazioni 
• Misure di costruzione
• Riparazioni

Soprattutto nel caso degli immobili ad alto rendimento, questo regolamento offre una splendida opportunità per ottimizzare i profitti. Tuttavia, con il vantaggio di una tassazione continuamente bassa, si accetta anche lo svantaggio che gli aumenti di valore del immobili in vendita dal gestione patrimoniale GmbH sono soggetti a tassazione. Se avete acquistato una proprietà al di sotto del suo valore, la gestione privata può essere più vantaggiosa per voi.

Dies hängt auch stark von der angestrebten Haltedauer ab. Man unterscheidet zwischen einer Zeitspanne bis 10 Jahre und ab 10 Jahren. Liegt Dein Fokus darauf, das Objekt für lange Zeit zu behalten und erst zu einem späteren Zeitpunkt zu veräußern, kann es, unter Abwägen von Gewinn aus Verkauf und Gewinn aus Vermietung, auch sinnvoller sein, die Immobilie im Privatbesitz zu halten. Dadurch kann der steuerfreie Verkauf nach 10 Jahren ausgenutzt werden und im Gegensatz zum Verkauf durch eine GmbH, müssen keine Einbußen bzgl. der Versteuerung von Wertzuwächsen in Kauf genommen werden.

Eccitante!

Ma pensiamo a un passo in più. Supponiamo che lei possieda una proprietà da almeno 10 anni, che è in buone condizioni. Perché non lo vendi esentasse alla tua società a responsabilità limitata? In questo modo, si sfrutta la possibilità di una vendita esente da imposte e si può poi prenderlo in possesso della propria società immobiliare a responsabilità limitata e affittarlo. 

2. 6b Riserva

Purtroppo, con la società a responsabilità limitata immobiliare, si perde la possibilità di vendere la proprietà esentasse dopo 10 anni. C'è un'alternativa per questo. La riserva 6b, chiamata anche riserva nascosta.

Le seguenti condizioni devono essere soddisfatte per poter disporre dell'immobile in esenzione d'imposta secondo il § 6b EStG:

• Il bene venduto deve essere appartenuto all'attivo dell'azienda come immobilizzazioni per 6 anni
• La nuova proprietà deve essere acquistata entro 4 anni ed essere di nuovo parte delle immobilizzazioni

Secondo il § R 6.6. comma 1 dell'EStR, la tassazione delle riserve occulte può essere evitata se esse sono vincolate in una riserva e dedotte dai costi di acquisizione del bene di sostituzione in un momento successivo.

• Per le proprietà esistenti: entro 4 anni
• Per la nuova costruzione di un edificio: Entro 6 anni 

Questa procedura può essere utile anche per quanto riguarda la proprietà privata. Se il limite "nessun acquisto/vendita di più di tre proprietà in cinque anni" è stato superato o se l'intenzione è quella di farlo, la riserva 6b può aiutare ad evitare di essere classificata come commercio di immobili commerciali e a risparmiare le tasse. Attraverso di essa, è possibile ridurre l'utile imponibile e quindi causare un risparmio fiscale. Nel caso di una società di gestione immobiliare, questo rappresenta un ulteriore significativo vantaggio strutturale e fiscale.

Nel caso delle riserve, si parla di una sorta di appropriazione di profittiIn questo senso, sono capitale proprio, a differenza delle riserve.

Generalmente, le riserve derivano da profitti tassati. Tuttavia, la legge fiscale permette la creazione di riserve esenti da imposte in alcuni casi. riserve esenti da imposte. In senso stretto, si parla di differimento d'imposta fino a quando le riserve nascoste che sono state rivelate non possono più essere trasformate in una riserva esente da imposte. Specialmente nel settore degli investimenti immobiliari, il differimento d'imposta nel caso della riserva 6b può raggiungere una durata quasi illimitata ed è quindi equivalente a un risparmio fiscale diretto.

Di conseguenza, i proventi possono essere utilizzati interamente per finanziare nuovi investimenti, la situazione di liquidità rimane stabile e si possono generare notevoli benefici di capitale attraverso decisioni di investimento sagge.

Il reinvestimento delle riserve è consentito sotto forma di investimenti 

• in terreni e proprietà, nella misura in cui il profitto è derivato da terreni e proprietà
• nei fabbricati, nella misura in cui il profitto deriva da terreni, fabbricati o quote di società (senza TEV) 
• in azioni di società di capitali, nella misura in cui il profitto è derivato da edifici o azioni di una società di capitali (da persone fisiche o società di persone)

Ipotesi: nel gennaio 2008, come amministratore delegato di una GmbH, si è acquistato un immobile per 100.000€. L'ammortamento corre fino alla vendita (assumiamo per l'ammortamento che il prezzo di acquisto = valore dell'edificio). Nel gennaio 2015, la proprietà viene venduta per 200.000 euro a causa di una buona performance.

La GmbH vorrebbe reinvestire il profitto, ma non è stato ancora trovato un immobile adatto. Pertanto, una riserva dell'importo della riserva nascosta (200.000€-100.000€+14.000€ di ammortamento) viene formata per il momento e sciolta nel 2019 per acquistare un nuovo immobile (CP 200.000€). La riserva riduce il CP e quindi anche il deprezzamento.

La formazione di riserve comporta un risparmio fiscale di 16.500 euro. Investendo nel frattempo con profitto, per esempio in azioni, si possono guadagnare altri 3.500 euro.

Il minore ammortamento fiscale dovuto all'AfA risulta essere molto più basso in proporzione.

Tasse nella gestione patrimoniale immobiliare GmbH

All'interno di una GmbH di gestione patrimoniale, l'aliquota fiscale totale sul reddito è composta dall'imposta sul reddito delle società (15%) + il supplemento di solidarietà sull'importo dell'imposta sul reddito delle società (5,5%) + l'imposta commerciale (15%).

Nella forma speciale descritta sopra, l'imposta sul commercio non si applica grazie all'uso del "riduzione estesa della proprietà.

Al fine di dimostrare il vantaggio fiscale di una società immobiliare a gestione patrimoniale descritta in teoria nella pratica, si può utilizzare il seguente esempio di calcolo. In questo calcolo, si confrontano i casi di investimento diretto (acquisto di proprietà privata) e di acquisto con una società di gestione immobiliare. 

Il caso 1 mostra l'esempio di un investitore con un reddito imponibile di 50.000 euro e un'aliquota fiscale del 27%. Si acquista un bene immobile di 300.000 euro. Come mostra il confronto incorniciato in rosso, l'investimento all'interno di una GmbH non vale la pena - qui ha più senso tenere la proprietà privatamente. 

Vermögensverwaltende GmbH 300.000 euro di patrimonio immobiliare non sono sufficienti

La Immobilien GmbH diventa interessante nel caso 2: l'investitore guadagna 50.000 euro, ha un patrimonio immobiliare di 1 milione di euro e un'aliquota fiscale del 33%. Il punto di "break-even" qui è circa 1 milione di euro in beni immobili:

L'Asset Management GmbH vale da 1.000.000 di euro di patrimonio immobiliare.

Più beni immobiliari ci sono, più alta è l'aliquota fiscale fittizia sui beni privati, e maggiore è il vantaggio di una società per azioni immobiliare.

Conclusione sulla Immobilien GmbH

Se volete creare riserve a lungo termine attraverso la vendita dei vostri immobili per reinvestire e costruire ulteriormente il vostro patrimonio, beneficerete dell'aliquota fiscale costantemente bassa di una società immobiliare. Se siete disposti a soddisfare i requisiti di cui sopra, potete effettivamente ridurre l'aliquota fiscale sul vostro reddito da locazione a circa il 16%. Anche a parte la possibilità di evitare l'imposta sul commercio, la gestione dei tuoi immobili in una società a responsabilità limitata creata a questo scopo ti riserva altri vantaggi, come la riserva 6b. 

Come potete vedere, la creazione di una società a responsabilità limitata immobiliare è una considerazione utile per voi, soprattutto se avete un sacco di reddito da locazione da diverse proprietà! È importante tenere presente che si costituisce una società a responsabilità limitata immobiliare con un lungo orizzonte d'investimento, fare poco trading e tenere presente che conviene solo con un patrimonio immobiliare di 1 milione di euro o più.

Außerdem ist der stetige Aufbau von zusätzlichem Vermögen unabdingbar, um die Rentabilität einer vermögensverwaltenden GmbH sicherzustellen. Bevor Du nun aber Nägel mit Köpfen machst, empfehlen wir in jedem Fall eine ausführliche Beratung und Analyse Deiner individuellen Situation mit einem Steuerberater Deines Vertrauens!