Immobilien als Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Sind alle vermieteten Immobilien eine Kapitalanlage?

Immobilien, die Kapitalanlage sind, werden vermietet und nicht selbst bewohnt. So gesehen ist jede vermietete Immobilie eine Kapitalanlage und jeder Immobilieneigentümer hat ein Investment in Immobilien getätigt.

7 Wege, um in Immobilien zu investieren

Es gibt sieben unterschiedliche Methoden, um in Immobilien zu investieren:

1. Immobilienaktien (Real Estate Investment Trust: REITs): Die Handvoll in Deutschland registrierten REITs müssen 90% ihrer Gewinne an Anleger ausschütten. REITs investieren in viele, große Immobilienprojekte, was das Ausfallrisiko senkt.
   
   Es bleibt aber die Komplexität eines Konstrukts, das eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilienprojekte als Wertpapier verpackt.
2. Immobilienaktienfonds, aktiv verwaltet: Ein Immobilienaktienfonds entpricht aktiv verwalteten Aktienfonds. Wie beim Aktienfonds versucht der Anbieter durch Kaufen und Verkaufen die allgemeine Kursentwickkung bei REITs zu übertreffen.
3. Immobilienaktienfonds, passiv verwaltet: Ein passiv verwalteter Immobilienaktienfonds entspricht dem ETF bei Aktien. Statt zu versuchen, durch laufenden Kauf und Verkauf die allgemeine Kursentwicklung bei REITs zu übertreffen, werden, wie bei ETFs, vorhandene REITs ihrer Größe entsprechend gekauft und gehalten.
4. Geschlossener Immobilienfonds: Der geschlossene Immobilienfonds ist, im Gegensatz zum offenen Immobilienfonds und REITs, nicht an der Börse gelistet. Der Anbieter sammelt das Geld der Anleger ein, und wenn die Zielsumme erreicht ist, wird der Fonds „geschlossen“.
   
   Der geschlossene Immobilienfonds hat eine Laufzeit von meist 10 bis 20 Jahren. Etwaige laufende Gewinne durch Mieteinnahmen werden an die Anleger ausgeschüttet.
   
   Zum Ende der Laufzeit wird der Fonds aufgelöst und Gewinne an die Anleger ausgeschüttet. Die Fondsanbieter haben hier umfassenden Gestaltungsspielraum. Für Anleger ist das eher intransparent.
5. Offener Immobilienfonds: Der offene Immobilienfonds ist an der Börse gelistet und dadurch stärker reguliert. Doch bewirkt die Börsenlistung auch, dass es sehr viel um „Bewertung“ des Immobilienbestands geht.
   
   Aktien stützen sich auf Gewinn und Verlust aus aktiver Geschäftstätigkeit und weniger auf die Bewertung von Anlagevermögen. Anbieter offener Immobilienfonds sind mitunter versucht, durch Bilanztechniken eine gleichmäßig ansteigende Wertentwicklung vorzuweisen.
   
   Bis zur Finanzkrise 2007/2008 waren offene Immobilienfonds beliebt. Dadurch, dass der Fonds an der Börse gelistet ist, können Anleger ihre Anteile jederzeit zurück an den Fonds verkaufen. Das wurde den Anbietern 2008 zum Verhängnis, als viele Anleger ihre Anteile in Panik wieder zu Geld machen wollten.
   
   Generell besteht an der Börse die Gefahr einer Massenpanik. Bei einem Direktinvestment in ein Renditeobjekt gibt es keinen Herdentrieb.
6. Immobilie zur Selbstnutzung (Eigenheim): Die Eigenheimquote liegt in Deutschland bei 40%. Man könnte also sagen, dass 40% der Einwohner in Deutschland Immobilieninvestoren sind.
   
   Das Eigenheim wird aber in der Regel nicht zur klassischen Kapitalanlage gezählt, obwohl eine selbst bewohnte Immobilie natürlich großen Einfluss auf die persönlichen Vermögensverhältnisse hat.
7. Renditeobjekt: Die klassische Anlageimmobilie ist eine Wohnung, die vermietet wird. Bei dieser nicht standardisierten Anlageform ist der Gestaltungsspielraum groß. Zugleich ist die Transparenz aber sehr hoch.
   
   Der Ablauf eines Immobilienkaufs und der Vermietung sind erprobt und rechtlich sicher. Es gibt nichts, was dem Investor verborgen beibt. Diese Form der Geldanlage kann sehr renditestark sein, wenn sie gut umgesetzt wird.

Ein klassisches Immobilieninvestment macht etwas Angst, da es eine längerfristige Festlegung ist und wenigstens einige Zehntausend Euro an Eigenkapital oder alternativ eine überragende Bonität erfordert.

Die alternativen Methoden, Geld in Immobilien anzulegen, sind mit kleineren Geldbeträgen möglich, und die Transaktionskosten sowie die Transaktionsdauer sind geringer als beim direkten Immobilieninvestment.

Allerdings sind die alternativen Anlagemöglichkeiten vergleichsweise intransparent und machen den Anleger von der Seriösität und Perfomance der Anbieter abhängig.

Es stellt sich die Frage, ob statt der komplexen Immobilienprodukte nicht klassische ETFs oder Aktien besser geeignet sind als diese in Aktienform gegossenen Immobilienkonstrukte.

Beim Direktinvestmentin Immobilien liegt alles offen zutage. Wir empfehlen Renditeimmobilien sowie ETFs für den langfristigen Vermögensaufbau und Tagesgeld, Festgeld und Sparkonto nur, um Geld inflationsgeschützt zu parken.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich vor allem dann, wenn Lage und Preis stimmen. Es sollte absehbar sein, dass sich die Lage nicht verschlechtert, etwa durch Wegzug von Firmen, Behörden oder Bildungseinrichtungen.

Der Immobilieninvestor versucht, durch Blick auf die vergangene Entwicklung der Region die künftige Entwicklung vorherzusehen.

Wie viel Eigenkapital für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Käufer sollten 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen können. Circa 5-9 Prozent werden, je nach Bundesland, für die Kaufnebenkosten benötigt.

Die Bank möchte gerne einen hohen Eigenkapitalanteil, es sei denn, der Kreditnehmer hätte eine überragende Bonität. Der Kreditnehmer wiederum möchte möglichst wenig Eigenkapital einsetzen, um vom Leverage-Effekt, der Steigerung der Eigenkapitalrendite durch Fremdkapital, zu profitieren.

Denn die entscheidende Eigenkapitalrendite ist umso höher, je weniger eigenes Geld eingesetzt wird.

Wie viel Geld braucht man, um in Immobilien zu investieren

Anleger sollten zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufbringen können sollten. Diese betragen je nach Bundesland bis zu 12%, wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist.

Renditeobjekte liegen in wachsenden Mittel- und Großstädten und kosten daher 150.000 Euro und mehr.

Gehen wir von mittleren Kaufnebenkosten von 9% aus, so müsste der Anleger in diesem Fall 9% von 150.000 Euro, also 13.500 Euro mitbringen, um gute Aussichten auf eine Finanzierungszusage zu haben.

Ein Immobilieninvestment ist ab etwa 15.000 bis 20.000 Euro möglich. Eine positive Haushaltsrechnung, die die Begleichung der monatlichen Kreditraten unproblematisch erscheinen läßt, wird ebenfalls vorausgesetzt.

Welche Immobilienart als Kapitalanlage

Anlageobjekte sind meist kleine bis mittelgroße Wohnungen. Diese können am leichtesten vermietet werden. Doch auch Mehrfamilienhäuser, Mietshäuser und ganze Wohnanlagen können renditestarke Kapitalanlagen sein.

Größere, komplette Einheiten bieten mehr Gestaltungsspielraum. Ebenso entfällt die bei Eigentumswohnungen nötige Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft.

Allerdings erfordern größere Immobilienprojekte entsprechend mehr Eigenkapital und größe Kredite. Auch ist das Klumpenrisiko hier größer, es sei denn, der Investor hat die Mittel, in mehrere, größere Objekte zu investieren.

Wohnung als Kapitalanlage – was beachten?

„Lage, Lage, Lage“ gilt auch für Renditeimmobilien, aber nicht unbedingt in gleicher Weise wie bei Immobilien zum Selbstbezug.

Während für selbstbewohnte Immobilien oft noch persönliche Vorlieben zum Tragen kommen, wird bei Anlageobjekten noch nüchterner auf die langfristige, allgemeine Vermietbarkeit geachtet.

Das ist ein weiterer Grund, warum die Zusammenarbeit mit Profis beim Kauf einer Kapitalanlage sinnvoll sein kann: Das Objekt muss dem Anleger ohnehin nicht persönlich gut gefallen.

Nachteile einer Kapitalanlage in Immobilien

Geld in Immobilien anzulegen hat folgende Nachteile.

• Klumpenrisiko: Handelt es sich beim Eigenkapital des Immobilieninvestments um die gesamten Ersparnisse, so entsteht ein Klumpenrisiko: Lösung: Nicht die gesamten Ersparnisse in Immobilien stecken. ETF sind eine gute, weitere Geldanlage und eignen sich zur Diversifikation.
• Kein standardisiertes Produkt: Ein Renditeobjekt ist kein standardisiertes Produkt wie ETF, Aktienfond oder Anleihe. Immobilien können andere Anlageformen überflügeln, aber auch dahinter zurückbleiben. Lösung: Eine Immobilie finden, die langfristig renditestark ist. Das gelingt am besten mit professioneller Unterstützung.
• Mietnomaden: Das Thema Mietnomaden lebt vor allem vom süffisanten Begriff „Mietnomaden“, der suggeriert, es gäbe eine nennenswerte Anzahl von Menschen, die mit Vorsatz Wohnungen anmieten, um dann, wie die „Nomaden“, weiterzuziehen und die nächste Wohung zu verwüsten. Lösung: Bei einem Renditeobjekt stellt sich die Frage nach „Mietnomaden“ nicht. Die Interessenten reißen sich um das Angebot und entsprechend anspruchsvoll kann der Investor seine Mieter auswählen.
• Unerwartete Schäden: Witterungseinflüsse und Gebrauch können Schäden verursachen, deren Beseitigung viel Geld kostet. Lösung: Immobilie gut aussuchen und Bausubstanz vor dem Kauf überprüfen lassen. Eine Immobilie ist nicht fragil. Geld für Renovierungen zurückzulegen, ist Standard, und wird in jeder Renditeberechnung eingepreist.
• Demographische Entwicklung in Deutschland: Da die Geburtenrate in Deutschland niedrig ist, seien Immobilieninvestments langfristig zum Scheitern verurteilt. Lösung: Die Geburtenrate allein ist nicht entscheidend. Zuwanderung, steigender Anteil an Single-Haushalten, Urbanisierung und wachsende Ansprüche an die Wohnfläche gleichen eine niedrige Geburtenrate mehr als aus.
• Hohe Transaktionskosten, lange Transaktionsdauer: Eine Immobilie ist nicht so schnell ge- und verkauft wie Aktien oder ETF. Lösung: Ein Renditeobjekt ist eine sehr langfristige Kapitalanlage. Ein etwaiger Verkauf ist üblicherweise lange im Voraus geplant.

Immobilie als Kapitalanlage – wie funktioniert das?

Eine Geldanlage in Immobilien funktioniert wie folgt:

1. Suche eines geeigneten Objekts
2. Kauf / Finanzierung des Objekts
3. Renovierung / Sanierung / Modernisierung / Evtl. Aufteilung
4. Vermietung / Verwaltung durch Eigentümer selbst oder durch Hausverwaltung

Im folgenden Video erklärt Anlageexperte Patrick Weiler die Berechnung eines Renditeobjekts bei Meine-Renditeimmobilie. Das Video ist etwas älter, aber immer noch aktuell.

Lediglich der verwendete Zinssatz für den Immobilienkredit in Höhe von 1,4% stammt aus der vergangenen Niedrigzinsphase und ist heute, Mitte 2024, nicht mehr realistisch.

Im Gegenzug sind die Immobilienpreise nun niedriger, bei weiter steigenden Mieten. Unterm Strich ist die Rechnung daher ähnlich:

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Steuern und die Wertentwicklung der Immobilie sind ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei einem Beratungsgespräch rechnen wir Ihnen verschiedene Szenarien vor, bei denen wir negative, keine, geringe und hohe Wertentwickung annehmen.

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Wussten Sie, dass Meine-Renditeimmobilie keine Makler sind und bei von MRI vermittelten Objekten keine Maklergebühren anfallen?

Meine-Renditeimmobilie kauft und verkauft selbst und übernimmt sowohl die Renovierung als auch – auf Wunsch – die anschließende Vermietung und Verwaltung.

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