Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Anschaffungsnebenkosten berechnen
Die Kaufnebenkosten oder Anschaffungsnebenkosten bei einem Immobilienkauf bestehen aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls der Maklerprovision. Diese Kosten betragen je nach Bundesland und Maklerbeteiligung zwischen 5 und maximal 16 Prozent des Kaufpreises der Immobilie.
Überblick Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer: Bayern 3,5%, alle anderen Bundesländer 5% bis 6,5% (keine Umsatzsteuer)
- Notarkosten: ca. 1,5% (plus 19% Umsatzsteuer = 1,8%)
- Grundbuchkosten: ca. 0,5% (plus 19% Umsatzsteuer = 0,6%)
- Auslagen des Notars: gegebenenfalls ca. 0,1% (plus 19% Umsatzsteuer = 0,12%)
- Maklerprovision: ggf. ca. 3% bis 6% (plus 19% Umsatzsteuer = 3,57% bis 7,14%
- SUMME: circa 5% bis maximal 16% (des Immobilienkaufpreises)
Unterschiedliche Grunderwerbsteuer der Bundesländer
Bis auf Bayern haben fast alle Bundesländer immer wieder erhöht. Thüringen hat die Grunderwerbsteuer zum 1.1.2024 von 6,5% wieder auf die zuvor geltenden 5,0% reduziert.
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 5,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 5,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 5,0 % |
Kaufnebenkosten werden meist nicht mitfinanziert
Die gesamten Anschaffungskosten setzen sich aus dem Kaufpreis und den Kaufnebenkosten zusammen.
Banken finanzieren bis zu 100% des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten und weitere Kosten muss der Immobilienkäufer in der Regel selbst tragen, also als Eigenkapital mitbringen.
Auch bei einer sogenannten „100-Prozent-Finanzierung“ beziehen sich die „100%“ fast immer ausschließlich auf den Immobilienkaufpreis, nicht auf die gesamten Kosten des Immobilienkaufs.
Sollen auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung oder „Vollfinanzierung„. Um eine solche Finanzierung zu bewilligen, erwarten Banken eine sehr gute Bonität des Kreditnehmers.
Sollen darüber hinaus auch Renovierung und Einrichtung finanziert werden, spricht man von einer 130-Prozent-Finanzierung. Diese ist eher unüblich und wird von Banken nur bei exzellenter Bonität bewilligt.
| Bezeichnung | Finanzierungshöhe | benötigtes Eigenkapital |
|---|---|---|
| 100%-Finanzierung | 100% des Kaufpreises | 100% der Kaufnebenkosten (= 5-16% des Kaufpreises) |
| 110%-Finanzierung (Vollfinanzierung) | 100% des Kaufpreises und 100% der Kaufnebenkosten | 0 |
| 130%-Finanzierung | 100% des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten plus Renovierung, Einrichtung u.ä. | 0 |
Kaufnebenkosten bedingt steuerlich absetzbar
Im Folgenden nutzen wir den Begriff „Absetzen“ für Kosten, die im gleichen Jahr komplett steuerlich als Ausgabe geltend gemacht werden können. Den Begriff „Abschreiben“ nutzen wir für die „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) über mehrere Jahre.
| Abschreiben | Absetzung für Abnutzung (AfA) über mehrere Jahre |
|---|---|
| Absetzen | Kosten werden im gleichen Jahr komplett steuerlich geltend gemacht |
Ob und welche Anschaffungsnebenkosten steuerlich abgeschrieben werden können, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt werden soll.
Abschreibung bei selbstgenutzer Immobilie
Wird die Immobilie selbst genutzt, können weder der Kaufpreis noch die Kaufnebenkosten abgeschrieben werden.
Es gibt folgende Ausnahmen, bei denen aber auch nicht der Kaufpreis selbst, sondern nur die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen abgeschrieben werden können:
- Denkmal-AfA: Hierfür ist eine offizielle Bestätigung nötig, dass das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
- Sanierungs-Afa: Hierfür ist eine offizielle Bescheinigung der Gemeinde nötig, dass das Objekt im offiziellen Sanierungsgebiet steht.
Abschreibung und Absetzung bei vermieteter Immobilie (Renditeimmobilie)
Wird die Immobilie vermietet, gelten die Kaufnebenkosten als Teil der Anschaffungskosten und können, zusammen mit dem Kaufpreis selbst, über 40 (Baujahr vor 1925) bzw. 50 Jahre („Neubau“, Baujahr ab 1925) abgeschrieben werden.
| Alter der Immobilie | Abschreibungsdauer | AfA („Absetzung für Abnutzung“) pro Jahr |
|---|---|---|
| Baujahr bis 1924 | 40 Jahre linear | 2,5% |
| Baujahr ab 1925 | 50 Jahre linear | 2% |
| Kauf oder Baubeginnn zw. 1.10.2023 und 30.09.2029 | degressiv (5% im ersten Jahr, dann jährlich sinkend) | Jahr 1: 5%, Jahr 2: 5% vom Rest (95%) = 4,75% d. Anschaffungskosten, Jahr 3: 5% vom Rest (90%) = 4,5% d. Anschaffungskosten usw. |
Da der Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann (Grund nutzt sich nicht ab), müssen wir auch die Kaufnebenkosten um den Anteil kürzen, den der Bodenwert am Kaufpreis ausmacht.
Bei einer Eigentumswohnung im Mehrprarteienhaus nehmen wir an, dass der Bodenwert 15% des Kaufpreises beträgt, und die Wohnung selbst somit 85% des Kaufpreises ausmacht.
Entsprechend setzen wir auch nur 85% der Kaufnebenkosten für die AfA-Abschreibung an. Abgeschrieben werden können also in diesem Beispiel 85% des Kaufpreises plus 85% der Kaufnebenkosten.
Bei einem Einfamilienhaus wäre der Wertanteil von Grund und Boden am Kaufpreis voraussichtlich höher als 15%, da es hier meist mehr Grundstücksfläche pro Quadratmeter Wohnfläche gibt.
| Kaufpreis: | 400.000 EUR |
| Kaufnebenkosten: | 32.000 EUR (angenommen: 8% des Kaufpreises, ohne Umsatzsteueranteil) |
| Gesamte Anschaffungskosten | 432.000 EUR |
| Gebäudewert: | 340.000 EUR (85% des Kaufpreises angenommen bei Whg. im Mehrfamilienhaus) |
| Bodenwert: | 60.000 EUR (15% des Kaufpreises angenommen bei Whg. im Mehrfamilienhaus) |
| Abschreibungsfähig: Gebäudeanteil der gesamten Anschaffungskosten (= Kaufpreis + Kaufnebenkosten): | 85% von 432.000 EUR = 367.200 EUR |
| Lineare Abschreibung für „Neubau“ (Baujahr ab 1925: 50 Jahre lang) | 2% von 367.200 EUR = 7.344 EUR / Jahr |
| Lineare Abschreibung für Altbau (Baujahr vor 1925: 40 Jahre lang) | 2,5% von 367.200 EUR = 9.180 EUR / Jahr |
| Degressive Abschreibung für Neubau (Kauf oder Baubeginnn zw. 1.10.2023 und 30.09.2029) | 5% von 367.200 EUR = 18.360 EUR / 1. Jahr (5% von Restbetrag = 4,75% im 2. Jahr usw.) |
Kaufnebenkosten: Einstiegshürde bei Renditeimmobilien
Ohne Eigenkapital zur Abdeckung der Kaufnebenkosten wird es schwierig, eine Immobilie als Kapitalanlage finanziert zu bekommen.
Insofern stellen die Kaufnebenkosten eine Einstiegshürde beim Erwerb einer Immobilie zur Kapitalanlage dar.
Ein Direktinvestment in Immobilien, also der klassische Kauf einer ganzen Immobilie, wie es Meine-Renditeimmobilie anbietet, ist renditestark, sicher und transparent.
Andere Formen des Immobilieninvestments, wie etwa geschlossene und offene Fonds und REITs, sind weniger transparent. Andererseits ist der Einstieg dort mit wesentlich kleineren Beträgen möglich.
| Investmentform | Transparenz | Mindestinvestition |
|---|---|---|
| Immobilien als Wertpapier | Wenig transparent für Anleger. Anbieter haben Gestaltungshoheit | 50 Euro und weniger |
| Direktinvestment in eine einzelne, ganze Immobilie | Dem Investor bleibt nichts verborgen. Individuelle Gestaltung möglich. | 30.000 Euro und mehr |
Das sehr attraktive Direktinvestment hingegen ist in der Regel nur Anlegern zugänglich, die die Kaufnebenkosten in Höhe von mehreren Zehntausend EUR aufbringen können oder alternativ Wertanlagen als Sicherheit stellen können.
Ist entsprechendes Eigenkapital vorhanden, raten wir mit bestem Gewissen und dringend dazu, sich mit dem Kauf eines Renditeobjekts zu beschäftigen.
Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch und lassen Sie sich Ihre Möglichkeiten aufzeigen.