Vermögensverwaltende GmbH: Umsatzsteuer

Umsatzsteuerpflicht der vermögensverwaltenden GmbH

Bei der Variante Immobilien-GmbH ist die reine Vermietung und Verpachtung von Immobilien häufig umsatzsteuerfrei. Umsatzsteuer kann jedoch ausgelöst werden, wenn die Gesellschaft zusätzliche umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt oder eine steuerpflichtige Vermietung vorliegt bzw. gewählt wird.

In der Praxis können unter anderem folgende Konstellationen zu Umsatzsteuer (oder zu einer sinnvollen Umsatzsteuer-Option) führen:

• Erträge aus dem Betrieb einer Photovoltaikanlage (Stromeinspeisung bzw. Stromlieferung)
• Parkhaus- oder Garagenvermietung (insbesondere Kurzzeit- oder wechselnde Vermietung)
• kurzfristige Vermietung/Beherbergung (z.B. Ferienvermietung oder sehr kurze Mietzeiträume) inklusive typischer Nebenleistungen
• möbliertes Wohnen bzw. Vermietung mit „hotelähnlichen“ Zusatzleistungen (Reinigung, Wäsche, Frühstück, Rezeption etc.)

Wichtig: Nicht jede Möblierung oder kurze Laufzeit führt automatisch zur Umsatzsteuer. Ausschlaggebend ist oft, ob es sich noch um (umsatzsteuerfreie) Vermietung oder bereits um eine (umsatzsteuerpflichtige) Beherbergungs-/Dienstleistung handelt.

Ob Mieteinnahmen umsatzsteuerfrei sind oder ob zur Umsatzsteuer optiert werden kann, hängt außerdem stark davon ab, an wen vermietet wird und wie das Objekt genutzt wird.

Vermietung an Privatperson

Bei der Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen sind die Mieteinnahmen typischerweise von der Umsatzsteuer befreit. Das hat jedoch einen Nachteil: Vorsteuer aus Anschaffungs-, Bau- oder Sanierungskosten kann dann in der Regel nicht vom Finanzamt zurückgeholt werden.

Die Abschreibung (AfA) richtet sich nach den einkommensteuerlichen Regeln für Gebäude. Häufig wird bei neueren Wohngebäuden mit 2% pro Jahr gerechnet – der konkrete AfA-Satz hängt jedoch u.a. vom Baujahr und der Einordnung des Gebäudes ab.

Vermietung an Unternehmen

Ist der Mieter ein Unternehmen und nutzt es die Fläche für umsatzsteuerpflichtige Umsätze, kann bei bestimmten Vermietungen zur Umsatzsteuer optiert werden.

Die Miete wird dann mit Umsatzsteuer abgerechnet. Im Gegenzug kann die GmbH die Vorsteuer aus Anschaffungs-, Bau- und laufenden Kosten ganz oder teilweise geltend machen – was die Liquidität deutlich verbessern kann.

Wichtig: Die Option zur Umsatzsteuer ist nicht in allen Fällen möglich und nicht immer vorteilhaft. Sie sollte insbesondere mit Blick auf Vorsteuerberichtigungstatbestände (z.B. bei späterem Mieterwechsel) sowie die Nutzung durch den Mieter geplant werden.

Die AfA richtet sich auch hier nicht „automatisch“ nach 3%. Bei gewerblich genutzten Gebäuden kann der AfA-Satz je nach Gebäudetyp und Baujahr variieren; deshalb sollte der passende AfA-Satz im Einzelfall geprüft werden.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, wie hoch Ihre Investitionskosten sind, wie wichtig eine schnelle Liquiditätswirkung (Vorsteuerabzug) ist und wie stabil die Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmen geplant werden kann.

Stehen Sie am Anfang Ihres Vermögensaufbaus, kann die Kombination aus Vorsteuerabzug (bei zulässiger Option) und einer steuerlich sauberen Struktur helfen, schneller zu reinvestieren – vorausgesetzt, das Konzept passt dauerhaft zum Objekt und zum Mieterprofil.

Erhöhter Vorsteuerabzug und – je nach Konstellation – eine vorteilhafte steuerliche Behandlung können Spielräume für weitere Investitionen schaffen. Gleichzeitig sollte die Struktur so gewählt werden, dass spätere Nachteile (z.B. Vorsteuerkorrekturen) vermieden werden.

Steuern bei der vermögensverwaltenden GmbH

Grundsätzlich können folgende Steuern relevant sein:

• Gewerbesteuer
• Körperschaftsteuer
• Solidaritätszuschlag
• Umsatzsteuer (nur, wenn umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausgeführt werden oder zur Umsatzsteuer optiert wird)

Je nach Art des verwalteten Vermögens ergeben sich unterschiedliche Steuerentlastungen. Entsprechend gibt es auch Ausnahmen und Besonderheiten bei den oben genannten Steuerarten.

Die Spezialform Immobilien-GmbH kann unter bestimmten Voraussetzungen durch die erweiterte Grundstückskürzung von der Gewerbesteuer entlastet werden – sofern ausschließlich begünstigte Tätigkeiten ausgeübt werden.

Bei Aktieninvestments in der GmbH gilt: Veräußerungsgewinne können – je nach Struktur und Beteiligungsart – weitgehend körperschaftsteuerlich begünstigt sein (häufig über eine 95%-Freistellung). Die genaue Wirkung hängt jedoch davon ab, ob es sich um Kursgewinne, Dividenden und welche Beteiligungsquote bzw. Art der Beteiligung vorliegt.

Gewinnausschüttung bei der vermögensverwaltenden GmbH

Möchten Sie als Gesellschafter Gewinne entnehmen, werden Ausschüttungen grundsätzlich auf Gesellschafterebene besteuert. Üblich ist die Besteuerung über die Kapitalertragsteuer; alternativ kann – bei Vorliegen der Voraussetzungen – das Teileinkünfteverfahren gewählt werden.

Beim Teileinkünfteverfahren werden 60% der Ausschüttung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, die übrigen 40% bleiben steuerfrei.

Ob sich das Teileinkünfteverfahren lohnt, hängt vom persönlichen Steuersatz und den Voraussetzungen ab. Grob gilt: Wenn Ihr persönlicher Steuersatz so niedrig ist, dass Steuersatz x 60% unter der Belastung durch die Kapitalertragsteuer liegt, kann das Teileinkünfteverfahren vorteilhaft sein. Beispiel: 37% x 0,6 = 22,2%.

Wichtig: In der Praxis spielen weitere Faktoren eine Rolle (z.B. Werbungskostenabzug im Teileinkünfteverfahren, Beteiligungshöhe/Einfluss sowie formale Voraussetzungen). Daher sollte die konkrete Entnahmestrategie immer im Gesamtkonzept geplant werden.