Vermögensverwaltende GmbH: Umsatzsteuer

Umsatzsteuerpflicht der vermögensverwaltenden GmbH

Bei der Variante Immobilien-GmbH beispielsweise entsteht unter folgenden Umständen gewerbliches Handeln und damit auch die Umsatzsteuerpflicht:

• beim Betreiben einer Solaranlage an der Immobilie
• bei Einnahmen aus Parkhaus oder -garage (wechselnde, dauernde Mieter)
• bei Einnahmen aus Vermietung eines Zimmers mit Mietlaufzeiten unter einem Jahr
• bei Einnahmen aus möbliertem Wohnen mit Laufzeiten unter einem Jahr

Die Befreiung der Mieteinnahmen von der Umsatzsteuer hängt davon ab, an wen vermietet wird:

Vermietung an Privatperson

Erfolgt die Vermietung an eine Privatperson, so sind die Mieteinnahmen von der Umsatzsteuer befreit. Dies bedeutet jedoch auch, dass die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten nicht vom Finanzamt wieder zurückzuholen ist.

Die Abschreibung wird wie bei der privaten Vermietung gehandhabt. Die AfA wird also mit 2% der Anschaffungskosten pro Jahr berechnet.

Vermietung an Unternehmen

Ist der Mieter ein Unternehmen, so können Sie zur Umsatzsteuer „optieren“.

Einnahmen aus Vermietung werden dann gemäß Umsatzsteuergesetz versteuert. Zugleich erstattet das Finanzamt die Vorsteuer aus den Anschaffungskosten.

Für die AfA gilt in diesem Fall, da Gewerbeimmobilie, ein Prozentsatz von 3% statt 2% der Anschaffungskosten.

Für welche der beiden Varianten Sie sich entscheiden, hängt unter anderem davon ab, wie bedeutend für Sie eine erhöhte Liquidität ist.

Stehen Sie beispielsweise am Anfang Ihres Vermögensaufbaus, so können Sie die Vorteile nutzen, welche sich durch die Vermietung an ein Unternehmen ergeben.

Erhöhte Abschreibung – wie auch die Erstattung der Vorsteuer im Falle einer Optierung zur Umsatzsteuer – ermöglichen Ihnen, weiter zu investieren.

Steuern bei der vermögensverwaltenden GmbH

Grundsätzlich betreffen folgende Steuern die vermögensverwaltende GmbH:

• Gewerbesteuer
• Körperschaftsteuer
• Solidaritätszuschlag
• Umsatzsteuer

Je nach Art des zu verwaltenden Vermögens, ergeben sich unterschiedliche Steuerentlastungen. Demnach gibt es auch diverse Ausnahmen, was die Steuerpflicht, der oben genannten Steuern angeht.

Die Spezialform Immobilien-GmbH kann durch die sogenannte erweiterte Grundstückskürzung von der Gewerbesteuer befreit werden.

Auch für den Fall, dass Sie Veräußerungsgewinne von Aktien in ihrer vermögensverwaltenden GmbH halten, können sie mit einer Steuererleichterung rechnen. Hier fällt in den allermeisten Fällen keine Körperschaftsteuer an.

Gewinnausschüttung bei der vermögensverwaltenden GmbH

Möchten Sie als Gesellschafter eine Gewinnausschüttung vornehmen, so fällt entweder auf den gesamten Ausschüttungsbetrag die Kapitalertragssteuer an, oder Sie entscheiden sich für das Teileinkünfteverfahren.

Beim Teileinkünfteverfahren werden 60% der Ausschüttung mit dem eigenen, individuellen Einkommensteuersatz besteuert, die restlichen 40% bleiben hingegen steuerfrei.

Das Teileinkünfteverfahren lohnt sich nur, wenn Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz niedrig ist, sodass [Ihr Steuersatz, z.B: 37%] x 60% weniger (hier: 37% x 0,6 = 22,2%) als die 25% Kapitalertragssteuer ergibt. Wenn Sie viel verdienen, lohnt sich das Teileinkünfteverfahren nicht.