Renditeobjekte kaufen 

Letzte Aktualisierung am 22.12.2021

Du hast Dich bereits dazu entschieden, eine Immobilie in Form eines Renditeobjekts zu kaufen und es fehlt Dir nun lediglich das richtige Objekt? 

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Für jeden Anleger gibt es das richtige Objekt. Vielleicht wirst Du schon schneller fündig als Du denkst und es kann Dich bereits eine der folgenden Immobilien überzeugen:

Renditeobjekte: Erfolgreich in Immobilien investieren 

Was sind Renditeimmobilien und was macht sie so attraktiv?

Vielleicht bist Du aber auch gerade erst im Prozess der Orientierung und hast die Fährte eines Renditeobjekts als Kapitalanlage gewittert.

Gerade in der heutigen Zeit von intensivem Umbruch und schneller Veränderung sollte sich jeder Einzelne von uns Gedanken machen, was wir mit unserem Kapital anfangen und wie wir es investieren, um es zu vermehren.

Möglichkeiten gibt es zahlreiche. Doch welche davon ist die richtige?
Die Antwort darauf ist ebenso individuell wie die Person, die sich die Frage stellt. 

Eine Immobilie als Renditeobjekt verspricht in vielerlei Hinsicht einiges. Auch bekannt unter Begriffen wie “Anlageimmobilien”, “Renditeimmobilien”, “Betongold”, oder “Zinshäusern”, stellt diese Art der Geldanlage eine langfristige, sicherheitsaffine und lukrative Einnahmequelle dar. Die erworbene Immobilie dient nicht dem Zweck der Eigennutzung, sondern wird an Dritte vermietet. Die dadurch generierten Einnahmen erzeugen auf lange Sicht ein passives Einkommen. 

Um diesen Erfolg zu erzielen, muss unbedingt auf einige Faktoren geachtet und einige Entscheidungen richtig getroffen werden.

Welche Art von Immobilien eignen sich am besten als Renditeobjekte?

Du hast Dich nun entschieden, in eine Renditeimmobilie zu investieren und es stellt sich nun die  Frage, welchem Objekttyp Deine zukünftige Immobilie entsprechen soll. 

Sicherlich spielen hier Deine finanziellen Mittel eine nicht unbedeutende Rolle, ebenso aber auch Deine Fachkenntnisse in Hinblick auf das Geschehen des Immobilienmarkts. 

Aber vorerst zurück zur Frage: Welche Arten von Renditeobjekten gibt es denn eigentlich? 

Mietwohnungen

Du bist bereit für den ersten Schritt, Dir nach und nach ein breitgefächertes Immobilienportfolio aufzubauen oder suchst nach dem nächsten Objekt für Deine bestehende Sammlung? Auch für Anleger mit kleinem Budget kann das Investment in eine Wohnung eine Möglichkeit sein. In jedem Fällen ist die Mietwohnung als Renditeobjekt eine gute Entscheidung.

Wichtig hierbei ist es, darauf zu achten, dass auch wirklich ein Cashflow mit der Wohnung erzeugt werden kann. Dies gestaltet sich oftmals gerade bei Immobilien schwierig, die aufgrund von Bestlage und überdurchschnittlicher Ausstattung immer teurer werden und dann den Einsatz von Fremdkapital für die Finanzierung verlangen. Die sich daraus ergebende Rendite verringert sich dementsprechend. Vielversprechender kann es sein, auf Wachstumsstandorte zu setzen und so zukunftsorientiert zu investieren. Das durch die Mieteinnahmen entstandene passive Einkommen, ermöglicht dir zum einen mehr Freiheit in Deiner Lebensgestaltung und zum anderen aber auch die Möglichkeit, weitere Investitionen tätigen zu können.
Angenommen Du möchtest auch von dem ganzen Verwaltungsaufwand rund um Deine Wohnung nur so viel wie nötig wissen, so kannst Du das 360-Grad Sorglospaket von Meine-Renditeimmobilie.de buchen und Dich entspannt zurücklegen. 

Mietshäuser

Auch bekannt unter dem Begriff Zinshäuser, ist die Investition in ein Mietshaus besonders für vermögende Kapitalanleger von Bedeutung. Lage und zukünftige Investitionen sind in diesem Fall selbstverständlich ebenso von Bedeutung für die Erfolgsaussicht wie bei Mietwohnungen. 

Alle Wohneinheiten werden ausschließlich vermietet und erbringen dadurch regelmäßige und konstante Mieteinnahmen. 

Es verspricht demnach nicht nur eine höhere Rendite, sondern hat auch einige strukturelle Vorteile: 

  • Die alleinige Entscheidungsgewalt liegt ganz bei Dir als einziger Eigentümer. Du gehst also lästigen Auseinandersetzungen mit anderen Miteigentümern gekonnt aus dem Weg.
  • Die Verwaltungskosten sind geringer als für eine einzelne Eigentumswohnung. Der Verwaltungsaufwand minimiert sich, da es lediglich einen Eigentümer gibt und demnach auch nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden muss. 
  • Auch in Hinblick auf anstehende Modernisierungs- oder Reparaturarbeiten können bessere Konditionen mit Handwerksfirmen ausgehandelt werden.
  • Ebenso gibt es bei guter Bonität oftmals bessere Vertragskonditionen für größere Kredite von Banken, als es bei kleineren Summen der Fall ist.
  • Kein vollständiger Mieteinnahmensausfall: auch wenn eine Wohneinheit vorübergehend einmal leer stehen sollte, so generieren die restlichen weiterhin Miete.

 Wohnanlagen

Die Investition in ganze Wohnanlagen spricht Dich vermutlich an, wenn Du einen besonders hohen Kapitaleinsatz ins Auge fasst. Ansonsten unterscheidet sie sich nicht grundlegend von dem von Mietshäusern. 

Pflege Immobilien 

Eine andere jedoch nicht zu vernachlässigende Variante ist das Investment in Pflegeimmobilien

Eine Reihe von Aspekten machen diese Art ausgesprochen interessant: 

  • Mietsicherheit: Der Betreiber der Pflegeeinrichtung verfügt über starke finanzielle Mittel. Je nach genau verfolgten Konzept und Anbieter ist es sogar möglich, bei Zahlungsunfähigkeit eines Bewohners, von staatlicher Seite Absicherung zu erhalten, indem die Miete übernommen wird und somit keine Mietausfälle entstehen. Diese Thematik ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, da sich darunter auch immer wieder schwarze Schafe verstecken. Selbst bei Nicht – Belegung einer Einheit ist der Betreiber der Pflegeimmobilie, an den Du vermietest, verpflichtet die Miete zu bezahlen. Auch die generell langen Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren ermöglichen Dir ein Zurücklehnen, wenn es darum geht neue Mieter finden zu müssen. Für besonders sicherheitsorientierte Anleger ist es in allem Fall eine interessante Möglichkeit.
  • Nicht zuletzt dem demografischen Wandel geschuldet, ist im Bereich der Pflege ein großer Wachstumsmarkt entstanden, welcher zudem als konjunkturresistent einzustufen ist.
  • Außerdem gut zu wissen: Solltest Du selbst oder einer Deiner Angehörigen einen Platz in einem Pflegeheim benötigen, so hast Du als Eigentümer automatisch Anspruch darauf.

Gewerbeimmobilien 

Eine andere Variante ist es in ein Renditeobjekt im Sinne von einer Gewerbeimmobilie zu investieren

Bürogebäude, Einkaufszentren oder Industrieanlagen, es gibt zahlreiche gewerblich genutzte Immobilien, welche für Dich als Investor besonders sinnvoll sind, wenn Du über sehr gute Marktkenntnisse verfügst oder/ und in enger Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und Steuerberatern stehst. 

Attraktive Renditen treffen auf erhöhtes Risiko.

Worauf ist bei der Auswahl des Renditeobjekts zu achten?

Um erfolgsbringend zu investieren, muss selbstverständlich bestmöglich abgewogen werden, wie rentabel das Renditeobjekt vorgibt zu sein. Worauf muss man hierfür achten?

1. Höhe des einsetzbaren Eigenkapitals

Selbstverständlich gibt das verfügbare Eigenkapital einen grundsätzlichen Rahmen vor, in dem Du Dich bewegen kannst, um Dein Objekt auszuwählen und damit eine erfreuliche Rendite zu erhalten. 

2. Bausubstanz und baulicher Zustand 

Wenden wir uns nun aber mehr dem Renditeobjekt selbst zu. Du solltest Dir im besten Falle persönlich und vor Ort einen Eindruck von der Immobilie machen. Hierbei fallen Dir als Laie womöglich eher offensichtliche Mängel auf. Es ist aber gerade der allgemein bauliche Zustand, der Aufschluss über Instandhaltungskosten wie auch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gibt, welche in Zukunft auf Dich und Deine Immobilie zukommen können. Als dies sollte Einfluss nehmen auf Deine Investitionsentscheidung und den Kaufpreis, für den Du bereit bist, in das Renditeobjekt zu investieren. 

Wir von Meiner-Renditeimmobilie.de unterstützen Dich hierbei gerne.

3. künftige Nutzungsmöglichkeiten (Grundrisse) 

Nach Betrachtung von Standort wie auch Lage gibt es noch weitere Faktoren auf welche es zu achten gilt.

Umso ansprechender und vielseitig nutzbarer das Objekt, desto bessere Chancen entstehen, die Immobilie lückenlos und konstant zu vermieten. 

Bei Wohnungen ist es oftmals der Grundriss, welcher von großer Bedeutung ist und Anziehungskraft erzeugt. Zimmer, welche beispielsweise nur durch Betreten anderer Zimmer und nicht durch eine separate Tür über den Flur erreichbar sind, bieten heutzutage wenig Flexibilität in der Nutzung.

Bei gewerblichen Einheiten ist besonders die vielfältige Eignung für diverse Branchen von Vorteil, um in Hinblick auf die Vermietung nicht an gewisse Voraussetzungen von Firmen gebunden zu sein. 

4. zukünftiges Wertsteigerungspotenzial durch Lage, Region sowie Infrastruktur

Deine Absicht ist es, mit Deinem Renditeobjekt konstante und sichere Mieteinnahmen zu generieren.

Zielführend ist es folglich auf Lage, Region und umgebende Infrastruktur zu achten. 

Interessant kann es sein, das Augenmerk auf noch unterbewertete Wachstumsstandorte zu setzen. Diese bringen oftmals, vor allem zukunftsorientiert gesehen, großes Potenzial mit sich. 

Anstatt ausschließlich horrende Preise für Immobilien in aktuellen Toplagen zu investieren, lohnt es sich, wenn Du Dich etwas breiter aufstellst und an langfristige Investitionen und Ziele denkst.

Somit kannst Du nämlich ein vorhandenes Wertsteigerungspotential optimal ausschöpfen. 

Hierbei empfiehlt es sich, Dich gut beraten zu lassen, um mögliche Standorte zu erfahren, die noch in den florierenden Anfängen stehen. 

Ganz gleich von welchem Standort nun genau die Rede ist, es ist immer wichtig darauf zu achten, dass eine gut ausgebaute Infrastruktur vorhanden ist. Attraktives Einkaufsangebot, vielversprechendes Arbeits-, Bildungs- aber auch Freizeitangebot zieht Mieter an und hält sie vor allem auch. Selbstverständlich sind auch Faktoren, wie wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung ausschlaggebende Aspekte, welche einen Standort attraktiv machen.

Renditeobjekte richtig kalkulieren 

Um schlussendlich das Ziel zu erreichen, eine erfreuliche Rendite zu erhalten, ist es von großer Bedeutung vor dem Kauf der Immobilie alles richtig zu kalkulieren. Hierfür kann es ratsam sein, eine fachkundige Person mit in die Kalkulation einzubeziehen.

Kaufnebenkosten mit einbeziehen 

Zu dem eigentlichen Kaufpreis des Renditeobjekts kommen noch diverse Kaufnebenkosten auf Dich zu. Es empfiehlt sich mindestens diesen Anteil mit Eigenkapital decken zu können. Die Rede ist hier von der Grunderwerbsteuer, wie auch Makler- und Notargebühren. 

Mietmultiplikator und Nettorendite

Doch wie kannst Du einschätzen, ob Deine favorisierte Immobilie im Vergleich zu anderen Angeboten des Immobilienmarktes nun günstig oder teuer ist? 

Eine Einschätzung kannst Du mithilfe des Mietmultiplikators erlangen. Hierfür dividierst Du den Kaufpreis mit der jährlichen Kaltmiete. Je höher das Ergebnis, desto teurer die Immobilie.

Des Weiteren solltest Du Dir die Nettorendite berechnen oder berechnen lassen. Es werden sowohl Kaufnebenkosten als auch jährliche Bewirtschaftungskosten berücksichtigt.

 

Sie wird wie folgt berechnet: 

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Die Betrachtung dieser beiden Faktoren geben Dir eine erste Einschätzung, in welchem Rahmen Du, Dich mit Deinem zukünftigen Renditeobjekt bewegen würdest.

Clevere Finanzierungsstrategie entwickeln

Für die Finanzierung Deiner zukünftigen Renditeimmobilie gibt es viele verschiedene Modelle. 

In den seltensten Fällen wirst Du Dein Objekt rein aus Eigenkapital finanzieren können und wollen. Eine Möglichkeit ist es dennoch, jedoch empfiehlt es durchaus das Prinzip des Fremdkapitalhebels und des aktuellen Niedrigzins zu nutzen. Zählst Du Dich zu Anlegern, die sich gerne geringstmöglich verschulden oder besonders sicherheitsaffin sind, so ist es die Kunst, die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapitaleinsatzes zu finden, um trotzdem von einer überdurchschnittlichen Rendite Gebrauch zu machen.

Klug aus Sicht Deines Wunsches, eine möglichst hohe Rendite zu erzielen, ist es jedoch mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zu begleichen. 

Die künftigen Konditionen der Bankfinanzierung haben selbstverständlich großen Einfluss auf die Entwicklung der Rendite. Je mehr Eigenkapital Du einbringen kannst, desto niedrigere Zinsen erwarten Dich. 

Aber auch wenn Du kein oder nur wenig Eigenkapital einbringen kannst, steht die unter gewissen Voraussetzungen nur mehr wenig im Wege trotzdem ein Renditeobjekt zu erwerben. Die Grundvoraussetzung ist hierfür eine gute Bonität oder beispielsweise auch der Erhalt einer zeitnahen Erbschaft. Gerade wenn Du also in den Startlöchern Deiner Karriere stehst, hast Du gute Chancen, Dir mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristig gesehen eine großartige passive Einnahmequelle zu generieren.

        

Künftige Kosten bedenken

Natürlich bedarf ein Immobilieninvestment auch eines gewissen Weitblicks. Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen wie auch umfangreiche Sanierungsmaßnahmen, welche in Zukunft anfallen können, müssen unbedingt bei der Kalkulation bedacht werden. 

Aber nicht alle Arbeiten fallen zulasten des Eigentümers. Bestimmte Modernisierungen können in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen beispielsweise das Einsetzen neuer Fenster, welche zur Energieeinsparung führen. 

Steuerliche Vor- und Nachteile

Zu guter Letzt sollten wir noch einen Blick auf steuerliche Aspekte werfen. 

  1. Abschreibungen (AfA): Du als Vermieter kannst Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuersenkend geltend machen. Bei Wohnimmobilien ist die Rede von jährlich zwei Prozent des Kaufpreises, bei Denkmalimmobilien ist sie nochmals höher.
  2. Drei-Objekt-Grenze: Sobald Du mehr als 2 Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkaufst, besteht die Gefahr in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Die Gewerbesteuerbefreiung ist nun zunichtegemacht. Du musst die Gewerbesteuer nachzahlen.

Fazit

Betrachten wir abschließend umfassend das aktuelle Weltgeschehen gerade auch im Hinblick auf die weiterhin steigende inflationäre Lage (Verlinkung Artikel Immobilien und Inflation/ Inflation 2021) so lässt sich sagen, dass Investitionen und Anlagen im Bereich Sachgütern, eine durchaus ernsthafte Überlegen sein sollten.

Möglichkeiten gibt es zahlreiche: Investment in Aktien, Kryptowährungen, ETFs oder Immobilien. Wer sich jetzt beispielsweise dazu entscheidet ein Renditeobjekt zu kaufen, der setzt auf eine zukunftsorientierte und lukrative Anlagemöglichkeit. 

In jedem Falle empfiehlt es sich, sich von Menschen mit ausgezeichneten Marktkenntnissen gut beraten zu lassen, um mithilfe von ausführlichen Analysen eine bestmögliche Kalkulation gewährleisten zu können. 

Haben wir Dich neugierig gemacht oder bist Du schon fest entschlossen? Gerne begleiten wir von meine Renditeimmobilie, Dich individuell auf Deinem Weg zum eigenen Renditeobjekt. 

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