Gibt es eine Immobilienblase in Deutschland und wann platzt sie?
Werden die Immobilienpreise fallen? Erwartet uns 2024 ein Immobiliencrash? An den Finanzmärkten gibt es das Sprichwort:
„Geschichte wiederholt sich nicht, aber sie reimt sich.“
Diese Erkenntnis gilt auch für Immobilien. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch.
Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen.
Richtig ist: Sobald die Preise innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, entsteht eine Euphorie.
Dies kann zur einer Immobilienblase führen, die später womöglich platzt.
Immobilienblase in Deutschland: Realistisch oder nicht?
Die erste große Spekulationsblase gab es in den 1630er-Jahren in den Niederlanden, als die sogenannte Tulpenmanie ein spektakuläres Ende nahm.
Damals hatte sich der Handel mit Tulpen zu einem lukrativen Geschäft entwickelt. Doch 1637 brach die Nachfrage plötzlich ein. Niemand wollte mehr Tulpen kaufen.
Diese Geschichte beschreibt anschaulich, wie sich eine Blase bildet. Es entwickelt sich eine hohe Nachfrage nach einem bestimmten Produkt. Die Preise steigen scheinbar unaufhaltsam.
Jeder möchte profitieren. Doch irgendwann stellen die ersten Anleger fest, dass die Preise weit über dem eigentlichen Wert liegen.
Die Nachfrage sinkt drastisch. Die Preise fallen in den Keller, und die Blase platzt.
Immobilienblase Deutschland 2024?
In Deutschland sind in der langen Niedrigzinsphase die Immobilienpreise lange gestiegen.
Doch aktuell gehen die Immobilienpreise zurück, und die Zinsen sind gestiegen.
Das führt dazu, dass immer weniger Menschen sich eine Immobilie leisten können. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe.
Immobilienblase in Deutschland: Nur regional eine Gefahr.
Allerdings kann erst vom Platzen der Immobilienblase gesprochen werden, wenn die Immobilienpreise so dramatisch ansteigen, dass sie sich vom realen Wert entkoppeln.
Auch das Tempo spielt eine Rolle. Wenn die Kaufpreise viel schneller steigen als die Mietpreise, könnte das zum Beispiel ein Indiz für eine Immobilienblase sein.
Viele denken hier an erster Stelle an München. Die meisten Experten sagen: In München bezahlen Investoren zwar einen hohen Preis, erhalten im Gegenzug aber viel Substanz;
München hat eine glänzende Perspektive in wirtschaftlicher und demografischer Hinsicht. Das sind gute Voraussetzungen für Immobilien als Kapitalanlage.
Laut der aktuellen Studie „Wohnen in Deutschland 2023“ der Sparda-Banken ist der Landkreis München der attraktivste in ganz Deutschland.
Eine abstrakte Blasengefahr besteht in fast allen A-Lagen deutscher Großstädte. Hier sind die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen.
Allerdings beobachten wir seit Mitte 2022 deutschlandweit sinkende Immobilienpreise. Einer Studie von ImmoScout24 zufolge stiegen Ende 2023 die Immobilienpreise wieder leicht an.
Steigerung der Angebotskaufpreise deutschlandweit im dritten Quartal um 0,2 und 0,3 Prozent. Quelle: ImmoScout24. Stand: Oktober 2023.
Die Immobilienpreise stabilisieren sich langsam, wie man der folgenden Grafik am Beispiel von Eigentumswohnungen in den Top 7 Metropolen entnehmen kann:
Quelle: IfW Kiel, Stand: 03.08.2023
In kleineren Städten oder Ortschaften sind die Preise ebenfalls zurückgegangen, allerdings nicht im gleichen Ausmaß.
Schaut man demnach auf den gesamten deutschen Immobilienmarkt, so ist keine Immobilienblase für 2024 erkennbar, auch wenn in einigen A-Lagen die Preise immer noch überdurchschnittlich hoch sind.
Es gibt Regionen mit stark erhitzten Immobilienmärkten, aber noch viel mehr Regionen mit attraktiven Potenzialen und Unterbewertung.
Wer sich also durch die vermeintliche Gefahr einer Immobilienblase abschrecken lässt, verpasst interessante Renditemöglichkeiten.
Indizien für das Entstehen einer Immobilienblase
Es gibt verschiedene Indikatoren für eine Immobilienblase:
Bautätigkeit
Wenn die Bauwirtschaft überhitzt und schließlich einen hohen Anteil am BIP von Deutschland ausmacht, würde dies auf eine Immobilienblase hindeuten.
Viel gebaut wird dann, wenn die Presie für Bestandsimmobilien sehr hoch sind und der Neubau dadurch zur preiswerten Alternative wird.
Doch aktuell hat sich der Neubau in Deutschland verlangsamt.
Teilweise sind die Neubauprojekte sogar komplett zum Erliegen gekommen, wenn man beispielsweise an den Baustopp von Vonovia, dem größten Wohnbaukonzern in Deutschland, denkt.
Privatverschuldung
Bei einer Immobilienblase steigt die private Verschuldung, da Privatpersonen vielfach Immobilienkredite aufnehmen.
Grundsätzlich deuten die Indikatoren nicht auf einen überhitzten Immobilienmarkt hin.
Neubauaktivität und Privatverschuldung müssen weiter beobachtet werden, um übertriebene Preise früh zu erkennen.
Droht Deutschland künftig eine Immobilienblase?
Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland weiter sinken werden. Außerdem erwarten wir keine kurzfristige Senkung der Zinsen, da die gesamtwirtschaftliche Lage sich nicht so schnell ändert.
Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus. Zur Zeit werden nur wenige Immobilienprojekte umgesetzt, was zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt ausübt.
Aufgrund dieser Tatsachen ist 2024 mit steigenden Mieten zu rechnen. Zu einem Immobiliencrash sollte es nicht kommen, aber eine Preiskorrektur ist möglich, beziehungsweise schon eingetreten.
Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt
Der Ukraine-Krieg hat globale wirtschaftliche Folgen. Die Energiepreise sind gestiegen. Inflation und Zinsen haben ebenfalls zugelegt.
Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine. Die Nachfrage nach Immobilien wächst und es gibt Lieferengpässe.
Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer.
Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – Niedrigzinsphase.
Immobilien bleiben also eine langfristig sichere Anlageform. Als Sachwert bieten sie auch in Krisenzeiten Wertbeständigkeit und Inflationsschutz.
Immobilienblase in China als Anschauungsbeispiel
Der chinesische Immobilienmarkt boomte und es wurde immer mehr gekauft. Allerdings hatten die chinesischen Käufer nicht den Plan, diese Immobilien zu vermieten.
Die Käufer spekulierten auf weiter steigende Immobilienwerte und einen lukrativen Verkaufspreis in der Zukunft.
Mieter hätten – ihrer Meinung nach – den Wert der Immobilie verringert, und so gab es sehr viel Leerstand. Das hat in China zum Immobiliencrash geführt.
Die chinesische Immobilienblase als warnendes Beispiel
Der Immobilienmarkt stellt in China die attraktivste Form der Kapitalanlage dar. Aktien sind bei der Bevölkerung wegen des hohen Risikos unbeliebt.
Auch Anleihen sind nicht sehr gefragt, da die Rendite oft geringer ist. Und so wurden 70 % des chinesischen Privatvermögens im Immobiliensektor investiert.
Um die Wirtschaft anzukurbeln, hatte der Staat entschieden, den Wohnungsbau zu fördern. Dies würde neue Arbeitsplätze schaffen, ein Überangebot an Immobilien erzeugen und damit die Immobilienpreise drücken.
Dies sollte die Anleger dann dazu anregen, in Aktien zu investieren und nicht mehr in Immobilien. Durch diese Maßnahmen müssen viele Immobilienbesitzer nun erhebliche Wertverluste hinnehmen.
In Deutschland ist ein derartiger Eingriff in den freien Markt nicht denkbar. Entsprechend ist ein solcher Preissturz äußerst unwahrscheinlich.
Risiken eines Immobilieninvestments
Auch eine Immobilie als Kapitalanlage birgt einige Risiken. Diese sind aber einfach zu umgehen:
Die Lage spielt eine große Rolle. Eine gute Lage kann für Ihren wirtschaftlichen Erfolg als Immobilieninvestor entscheidend sein.
In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden.
Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.
Um das Risiko einer Immobilienblase weiter zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie.
Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und gegebenenfalls Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen.
Außerdem können Sie sehr gut von der Diversifikation durch den Erwerb von Immobilien an verschiedenen Standorten profitieren.
Diversifikation, eine gute Lage sowie der Einkauf zu einem günstigen Preis sind beste Voraussetzungen, um mit Immobilien langfristig Vermögen aufzubauen.