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Immobilien und Inflation

Was bedeutet Inflation? Bei einer Inflation verliert Ihr Geld seine bisherige Kaufkraft und büßt an Wert ein. Dafür kann es verschiedene Gründe geben. Eine steigende Inflation konnten wir bereits während der Corona-Krise beobachten, als die Wirtschaft stark eingebrochen ist. Die Auswirkungen davon sind immer noch zu spüren: Lieferkettenproblematiken und gestiegene Produktionskosten von Waren und Gütern. Heute kommt es aufgrund des Krieges in der Ukraine zu weiteren Einschränkungen, die eine hohe Inflation vorantreiben. Darunter sind beispielsweise steigende Rohstoff-, Energie- und Lebensmittelpreise.

Die Notenbanken drucken neues Geld, was letztlich dazu führt, dass das bislang bestehende Geld weniger Wert besitzt, und zwar unabhängig von seiner Form (Bargeld oder Bankguthaben). Die aktuelle Inflation in Deutschland sieht wie folgt aus:

Steigerung Verbraucherpreisindex ggü. Vorjahresmonat
Januar 2023 8,7 %
Februar 2023 8,7 %
März 2023 7,4 %
April 2023 7,2 %
Mai 2023 6,1 %
Juni 2023 6,4 %
Juli 2023 6,2 %
August 2023 6,1 %
September 2023 4,5 %
Oktober 2023 3,8 %
November 2023 3,2 %

Quelle: Statistisches Bundesamt

Eine Inflation wirkt sich also hauptsächlich auf Geldwerte aus. Doch wie sieht es mit Sachwerten aus? Zunächst müssen wir festhalten, dass Sachwert nicht gleich Sachwert ist. In unserem Artikel Aktien vs. Immobilien sind wir bereits auf das Thema Asset Inflation Immobilien eingegangen. Sowohl Aktien als auch Immobilien stellen Sachwerte dar.

Grundsätzlich bieten Aktien Schutz vor Inflation, da der Aktienmarkt jedoch sehr starken Schwankungen ausgesetzt ist, ist die Anlage in Wertpapiere eine spekulative Angelegenheit. Eine Immobilie kann eine steigende Inflationsrate durch parallel mit ansteigende Mieteinnahmen ausgleichen, sodass sich sicherheitsliebende Kapitalanleger eher auf Renditeimmobilien konzentrieren könnten.

So machen Sie sich unabhängig von der Inflation. Langfristig gesehen erfreuen sich Immobilieninvestoren in der Regel an einem deutlichen Wertzuwachs. Doch wie kann es sein, dass manche Assets an Wert gewinnen und andere verlieren? Das Geheimnis liegt nicht in der Würze, sondern in der Knappheit eines Gutes. Knappe Güter sind Güter, deren Ressourcen begrenzt sind. Dazu zählen Gold, Öl, Immobilien, etc.

Knappe Güter werden bei einer Inflation teurer

Knappe Güter verteuern sich bei einer Inflation

Die Ressourcen können nicht unendlich lange ausgeschöpft und vermehrt werden, sodass dadurch ein höherer Preis erzielt werden kann als für freie Güter, die unbegrenzt zur Verfügung stehen. Eine größer werdende Menge an Geld verteilt sich auf dieselbe Menge an Gütern wie vor der Geldmengenerhöhung. Die Konsequenz: Steigende Werte von Gütern wie Immobilien und Aktien.

Coronavirus und Immobilien

Das Coronavirus hat die ganze Welt Anfang 2020 in eine Krise gestürzt. Viele Menschen mussten wegen Ihres Vermögens zittern oder bereits große Verluste hinnehmen. Bei Immobilienbesitzern sieht die Lage deutlich entspannter aus. Zwar wurde durch die Coronakrise eine kurzzeitige Zurückhaltung teilweise ausgelöst, jedoch herrschte bereits nach wenigen Monaten wieder eine sehr hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien.

In guten Lagen ist das Preisniveau völlig unverändert beziehungsweise sogar im Vergleich zum Vorkrisenniveau gestiegen. Folgende Darstellung zeigt deutlich: Der Trend hat sich auch nach Corona ungebremst mit weiter steigenden Preisen fortgesetzt. Allerdings kann man einen leichten Preisrückgang bei Immobilien seit Mitte 2022 beobachten, besonders bei Bestandsimmobilien. Dies hängt mit der Zinswende der EZB und den daraus resultierend gestiegenen Finanzierungszinsen unter anderem zusammen.

Hauspreisindex Europace Oktober 2023

Immobilien und Inflation: Zunehmender Preiseffekt bei Wohnimmobilien bis Mitte 2022, danach leichter Preisrückgang, Veränderung in Prozent. (Quelle: Europace, Stand: Oktober 2023)

Ukraine-Krieg und Immobilien

Nachdem der Krieg in der Ukraine am 24. Februar 2022 ausgebrochen ist, können wir dramatische humanitäre sowie wirtschaftliche Folgen in der ganzen Welt beobachten. Millionen Menschen aus der Ukraine sind auf der Flucht. Die bereits durch die Corona Pandemie verursachten Lieferengpässe haben sich noch mehr verschärft. Die Energiepreise sind extrem teuer geworden. Zusätzlich kommt es zu einer Güterknappheit in verschiedenen Bereichen – unter anderem von Weizen. Diese hat zu einem deutlichen Preisanstieg von Lebensmitteln geführt, wie man auf der Grafik sieht:

Verbraucherpreisindizes Deutschland 2020 bis Nov 2023

Seit 2020 stiegen Energiekosten überproportional um 48,8 % und Nahrungsmittel um 32,1 %. Die Verbraucherpreise insgesamt sind im November 2023 um 17,3 % höher als 2020.

Wie erwähnt, ist die Inflationsrate in Deutschland im Oktober 2023 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 3,8 Prozent gestiegen. Trotz dieser ganzen Ereignisse gibt es aber keinen Grund zur Sorge im Immobilienmarkt. Obwohl wir gestiegene Zinsen haben, befinden wir uns in Europa historisch gesehen immer noch in einer niedrigen Zinsphase. Immobilien sind für Kapitalanleger grundsätzlich auch in Krisenzeiten eine sichere Investition. Als Sachwerte bieten sie einen guten Inflationsschutz.

Immobilien – Schulden und Inflation

Schulden sind schlecht. Mit diesem „Wissen“ sind viele von uns aufgewachsen. Allerdings muss man hier zwischen guten und schlechten Schulden unterscheiden, vor allem, wenn es um Immobilien geht. Der Erwerb einer Renditeimmobilie ergibt beispielsweise meist nur Sinn, wenn Sie den Fremdkapitalhebel nutzen. In der Praxis sieht das so aus, dass Sie einen Bankkredit aufnehmen, um Ihre Immobilie zu erwerben. Die monatlichen Kreditraten zahlen allerdings nicht Sie, sondern (indirekt) Ihre Mieter.

Warum ist es gut für einen Immobilienkredit Inflation zu haben? Was passiert mit einem Immobilienkredit in einer Inflation? Grundsätzlich steigen während einer Inflation die Preise, was sich auch auf die Zinsen für neue Kredite auswirkt (hohe Inflation = steigende Zinsen für neue Kredite). Es steigen jedoch auch die Mietpreise – wenn auch zeitversetzt. In diesem Szenario würde also der Mieter die Mehrkosten des Kredites durch die erhöhte Miete abdecken.

Außerdem – und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – können Sie den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die Mieteinnahmen steigen können. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Kreditzinsen heute ebenfalls höher sind. Dennoch kann es möglich sein, den Kredit durch höhere Mieteinnahmen schneller zurückzuzahlen, beispielsweise durch Sondertilgungen.

Anlageempfehlung bei Immobilien zum Schutz vor Inflation

Ob Immobilien Inflationsschutz bieten, hängt sehr stark davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Viele Deutsche wollen sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie kaufen eine Immobilie, leben darin und vererben das Haus oder die Wohnung irgendwann an ihre Kinder. Während einer Inflation entwickelt sich dieses Szenario allerdings negativ, da sowohl die Kreditzinsen, als auch die Instandhaltungskosten steigen. Der Eigentümer muss also draufzahlen.

Wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben, sieht das Ganze schon anders aus. Wie oben bereits beschrieben, erhöhen sich ebenfalls die Mieten, weshalb Sie sich vor einer Inflation nicht fürchten müssen. Diese Sicherheit bietet Ihnen nur eine Renditeimmobilie.

Keine andere Anlagemöglichkeit kann Sie wahrscheinlich so gut vor Inflation schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen – Renditeimmobilien sei Dank. Das Bargeld im Safe verliert immer mehr an Kaufkraft. Aktienmärkte stürzen ein oder bewegen sich seitwärts. Spekulationsobjekte wie Kunst oder Autos stellen selbst ohne Inflation ein hohes Risiko dar.

Deflation Auswirkungen Immobilien

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis eines Guts (das Prinzip der freien Marktwirtschaft). Wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage, sinken die Preise. Man spricht hier von einer Deflation. Eine Deflation wirkt sich demnach auch auf Immobilien aus, da diese im Wert sinken. Werden viele Immobilien angeboten, aber nur wenige nachgefragt, sinken die Preise. Zudem sinkt das Preisniveau für Mieten, Gehälter und Waren.

Der aufgenommene Kredit muss allerdings zu den alten Konditionen abbezahlt werden, was für Hausbesitzer eine besondere Herausforderung darstellen kann und nicht immer möglich ist. Somit kein günstiges Szenario für Renditeimmobilien. Eine deflationäre Situation wollen Staaten und Zentralbanken aber um jeden Preis vermeiden.

Beispielhaft kann hier Japan genannt werden: Um die Deflation seit 1990 (Auslöser: Platzen der Finanzblase) zu bekämpfen, steuert die japanische Zentralbank mit massiven Gelddruckorgien gegen. Ziel ist ein Inflationswert von 2%. Sollte eine ähnliche Krise Deutschland betreffen, sehen dann die Maßnahmen ganz ähnlich aus. Für den Inhaber einer Renditeimmobilie eine gute Ausgangsposition.

Japan Deflation Immobilien

Wie weit sinken die Preise bei Deflation? Diese Frage können wir am Beispiel Japans beantworten. Japan hat seit den 90er Jahren mit Deflation zu kämpfen. Als die Finanzblase platzte, gingen die Preise in den Keller. Der japanische Aktienindex Nikkei ist eingebrochen, die Immobilienkredite konnten nicht mehr zurückgezahlt werden und viele Banken mussten Insolvenz anmelden.

Auch der Arbeitsmarkt war betroffen und die Arbeitslosigkeit stieg enorm an. Die japanische Regierung hat mit der Aufnahme neuer Staatsschulden versucht, die Wirtschaft wieder anzukurbeln – allerdings ohne Erfolg. Der Aktienindex fiel von ca. 40.000 auf 16.000 Punkte.

Viele Immobilien waren plötzlich nur noch die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises wert. Dank der Maßnahmen der Zentralbank konnten die deflationären Tendenzen jedoch im Zaum gehalten werden – Immobilien steigen aktuell wieder deutlich im Wert und sind nicht mehr so weit von den Werten von 1990 entfernt.

Inflationsgeld Reichsbanknote

Inflationsgeld: Wenn das heutige Geld morgen nichts mehr wert ist.

Inflation 1923 Immobilien

Deutschland hat im Jahre 1923 genau das Gegenteil erlebt – nämlich eine Hyperinflation. Bei einer Hyperinflation steigt das Preisniveau extrem schnell, mindestens um 50 % pro Monat (das wären ganze 13.000% pro Jahr!).

Damals haben die Menschen ihr Geld in Schubkarren oder Reisetaschen transportiert und versuchten es so schnell wie möglich gegen Waren einzutauschen, da das Geld Tag für Tag an Wert verlor. Während ein Ei im Jahre 1912 noch 7 Pfennig gekostet hat, stieg der Wert eines Eis im September 1923 auf 2,1 Millionen Papiermark, im Oktober auf 227 Millionen und im November schließlich auf 320 Milliarden.

Daraufhin beschloss die Regierung noch im selben Monat eine Währungsreform, wodurch sämtliche Vermögen, aber auch Schulden, von einem Tag auf den anderen wertlos wurden. Wer in solch einem Moment eine Anlageimmobilie besitzt, ist vollständig vor den verheerenden Wirkungen einer Hyperinflation geschützt.

Hyperinflation 1923 in Deutschland

Hyperinflation in Deutschland: aus Hunderten wurden Billionen.

Fazit und Ausblick

Im Jahr 2022 hatten wir mit hohen Inflationsraten zu tun. Die Corona-Pandemie, der Krieg in der Ukraine, die Energiekrise und die gestiegene Inflation haben ihre Spuren in der ganzen Weltwirtschaft hinterlassen. Wie geht es weiter?

Für das Jahr 2023 rechnen Forscher mit einer Inflationsrate von insgesamt 6,32 Prozent. Die Prognosen haben sich somit bereits reduziert und es wird davon ausgegangen, dass die Inflation stärker zurückgeht als ursprünglich angenommen. Energie- und Lebensmittelpreise werden weiter hoch bleiben. Die Unternehmenspreise werden noch mehr erhöht, dem ifo Institut zufolge. Da das Bruttoinlandsprodukt (BIP) zwei Quartale Q4 2022 & Q1 2023 in Folge geschrumpft ist, befand sich Deutschland in einer technischen Rezession. Die Ökonomen sind der Meinung, dass die deutsche Wirtschaft in diesem Jahr zurückgehen könnte.

Eine stärkere Inflation in Höhe von mehreren Prozentpunkten ist somit ein bereits eingetretenes Szenario – gegen das Investoren in Renditeimmobilien abgesichert sind. Neben einer eventuellen Wertsteigerung sind vor allem künftige Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Sichere Investments helfen Menschen, durch diese Zeiten unbeschadet durchzukommen.