Wann platzt die Immobilienblase?

Letzte Aktualisierung am 09.05.2022

In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Immobilienblase: Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2022 für Deutschland? Welche Indizien es gibt, um eine Immobilienblase noch in ihrer Entstehung zu erkennen? Und was passiert, wenn die Blase platzt?

An den Finanzmärkten gibt es das Sprichwort:

“History doesn’t repeat itself but it rhymes”

Diese Weisheit trifft nicht nur auf den Aktienmarkt, sondern auch auf die Preisentwicklung von Immobilien zu. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch. Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen. Generell gilt aber: Sobald die Preis-Bewertungen innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, wird die Vorsichts-Brille häufig mit der Euphorie-Brille getauscht – was eine Blasenbildung begünstigen kann. 

Zunächst werfen wir einen Blick auf den Ursprung aller Blasen:

Immobilienblase_Deutschland

Immobilienblase in Deutschland: Realistisch oder Nicht?


Die erste große Spekulationsblase gab es in den 1630er-Jahren in den Niederlanden, als die sogenannte Tulpenmanie ein spektakuläres Ende nahm. Damals hatte sich der Handel mit Tulpen zu einem unglaublichen Geschäft entwickelt. Die Preise für Tulpenzwiebeln stiegen in absurde Höhen, die allerdings freudig bezahlt wurden.
Die Händler hofften sogar auf ein weiteres Ansteigen der Preise, um so noch größere Gewinne einfahren zu können.

Teilweise wurden alle Ersparnisse ausgegeben, um die damals neuartige und seltene Pflanze zu kaufen und später mit hohem Gewinn zu verkaufen. Im Jahr 1637 fand schließlich eine Auktion in einem Haarlemer Wirtshaus statt. Und was geschah?
Niemand wollte mehr kaufen.
Die Preise brachen ein und viele Spekulanten verloren ihre Ersparnisse. Zumindest wird die Geschichte so erzählt. Heutzutage sind viele der Meinung, dass ein Großteil dieser Geschichte ins Reich der Legenden gehört.

Dennoch: Diese Geschichte beschreibt sehr anschaulich, wie sich eine Blase bildet. Es entwickelt sich eine hohe Nachfrage nach einem bestimmten Produkt, die Preise steigen. Jeder möchte davon profitieren und irgendwann stellen die Menschen fest, dass die Preise für das Produkt weit über dem eigentlichen Wert liegen, sodass keiner mehr kaufen möchte.
Die Nachfrage sinkt, die Preise gehen in den Keller und die Blase ist geplatzt.

Das Entstehen von Blasen wird häufig von der Politik ungewollt unterstützt, durch ein niedriges Zinsniveau und eine erhöhte Vergabe von Krediten, die irgendwann nicht mehr zurückgezahlt werden können.

Nun sprechen viele davon, dass auch in Deutschland eine Immobilienblase kommt.

Immobilienblase Deutschland 2022?

In Deutschland herrschte dank der niedrigen Leitzinsen ein Rekordzinstief. Da der Leitzins maßgeblich die Konditionen für Baukredite beeinflußt und die Immobilienpreisentwicklung wiederum stark von den Zinskonditionen abhängt, sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig angestiegen. Aktuell steigen die Zinsen zwar wieder, Baukredite befinden sich historisch aber immer noch in einem “Zinstief-Tal”. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe. Letztes Jahr war bereits die Immobilienblase 2021 im Gespräch.

Immobilienblase in Deutschland

Immobilienblase in Deutschland: Nur regional eine Gefahr.

Allerdings kann erst von einer Immobilienblase gesprochen werden, wenn die Immobilienpreise so dramatisch explodieren, dass sie sich vom realen Wert entkoppeln.
Auch das Tempo spielt hierbei eine große Rolle.
Wenn die Kaufpreise viel schneller steigen als die Mietpreise, könnte das zum Beispiel ein Indiz für eine Immobilienblase sein.

Für manche Orte innerhalb Deutschlands trifft dies bereits zu. München steht hierbei an erster Stelle. Gibt es nun in München eine Immobilienblase?
Die meisten Experten sagen: Nein. Denn in München bezahlen Investoren zwar einen hohen Preis, erhalten im Gegenzug dafür aber eine glänzende Perspektive in wirtschaftlicher und demografischer Hinsicht. Und das sind wichtige Kriterien für die gute Vermietbarkeit einer Renditeimmobilie.

Im Grunde lässt sich sagen, dass die Blasengefahr in fast allen deutschen Großstädten in A-Lagen besteht. Hier sind die Preise sehr schnell gestiegen, allerdings ist das Tempo mittlerweile etwas gedrosselt worden, was die Gefahr wieder relativiert.

In kleineren Städten oder Ortschaften sind die Preise ebenfalls angestiegen, allerdings nicht im gleichen Ausmaß. Hier wird also nicht von einer Immobilienblase ausgegangen. Schaut man demnach auf den gesamten deutschen Immobilienmarkt, so ist keine Immobilienblase für 2022 erkennbar, auch wenn in den A-Lagen die Preise überdurchschnittlich hoch sind.

Unterm Strich ist also eine allgemeine Aussage zum Thema Immobilienblase in Deutschland unsinnig und irreführend. Ja, es gibt regionale Gebiete mit stark überhitzten Immobilienmärkten, aber noch viel mehr Regionen mit attraktiven Potenzialen und Unterbewertung. Wer sich also durch ein “Immobilienblase platzt” abschrecken lässt, der verpasst interessante Renditemöglichkeiten. 

Indizien für das Entstehen einer Immobilienblase

Wäre es nicht toll, anderen Investoren voraus zu sein, indem man eine Immobilienblase bereits in ihrer Entstehungsphase erkennt und entsprechend handeln kann?
Es gibt glücklicherweise verschiedene Indikatoren, die man als Frühwarnsignale beobachten kann:

Bautätigkeit

Wenn die Bauwirtschaft floriert und irgendwann einen hohen Anteil der gesamten Wirtschaftskraft in Deutschland ausmachen würde, hätten wir es mit einem möglichen Hinweis auf Übertreibungen am Immobilienmarkt zu tun. 
Viele Aktivitäten im Bereich Neubau sind dann zu beobachten, wenn der Neubau aus preislicher Sicht eine echte Alternative zum Bestand wird, der sich vorher dementsprechend stark im Preis erhöht haben müsste.
Aktuell können wir jedoch beruhigt auf den Anteil der Bauwirtschaft an der gesamtdeutschen Wirtschaft blicken wie folgende Grafik zeigt.

Immobilienblase_Anteil_Immobilienwirtschaft_an_Gesamtwirtschaftsleistung

Der Anteil der Bauwirtschaft an der Gesamtwirtschaft in Deutschland liegt im langjährigen Mittel (Quelle: BBSR).

Privatverschuldung

Mit der Bildung einer Preisblase am Immobilienmarkt geht i.d.R. eine starke Ausweitung der privaten Verschuldung einher, wenn Privatpersonen Vielfach Immobilienkredite aufnehmen.

Eine sinnvolle Kennzahl zur Überprüfung der Privatverschuldung ist die Relation von privaten Schulden zum Bruttoinlandsprodukt. In Deutschland liegt dieser Wert derzeit bei um die 90%, der Wert stagniert seit 2016. 

Eine ansteigende Verschuldung durch die Aufnahme neuer (Immobilien)Kredite ist somit nicht zu beobachten. 

Unterm Strich deuten die relevanten Indikatoren also auf einen nicht überhitzten Immobilienmarkt und somit auf keine Immobilienblase hin.
Die Neubauaktivität und die Privatverschuldung gilt es künftig zu beobachten, um mögliche Preisübertreibungen vorab zu erkennen.

Droht Deutschland künftig eine Immobilienblase?

Aktuell gehen wir davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland zukünftig in ruhigeren Fahrwassern bewegen wird. Denn Zentralbanken und Politik entschieden, der Corona-Krise mit einer ultraexpansiven Geldpolitik zu begegnen. Das hatte zur Konsequenz, dass die Geldmenge im Markt anstieg. Das und andere Faktoren stärken eine Erhöhung der Inflationsrate. Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus.

Da beide Werte betroffen sind – Mieten und Kaufpreise, ist eine weiterführende Entkopplung kaum zu erwarten. Eher wird sich das allgemeine Preisniveau der steigenden Geldmenge anpassen.

Corona-Virus und der Immobilienmarkt

Das bereits seit zwei Jahren grassierende Coronavirus stellt eine erhebliche Krise dar. Heute sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft weltweit spürbar. Darunter leiden auch die Märkte. Die Aktienkurse stürzten kurzzeitig ein, viele Unternehmen mussten ihren Geschäftsbetrieb einstellen und Mieter können ihre Miete nicht mehr bezahlen, was dazu führen kann, dass Eigentümer ihre Kredite nicht mehr abzahlen können. Die Corona-Krise könnte gar in einer Bankenkrise enden, wenn die Politik und Zentralbanker nicht die richtigen Maßnahmen ergreifen.

In jeder Phase des Konjunkturzyklus gibt es wirtschaftspolitische Maßnahmen, die ergriffen werden können, um eine Rezession abzuschwächen oder die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Hierzu gehören unter anderem Steuersenkungen, höhere Staatsverschuldungen und auch zinspolitische Maßnahmen wie das Erhöhen oder Senken des Leitzinses durch die EZB.

Dennoch kann gerade in den ersten Monaten nach Ausbruch einer wirtschaftlichen Turbulenz und der folgenden wirtschaftlichen Schieflage eine illiquide Periode am Immobilienmarkt folgen. Ein illiquider Immobilienmarkt zeichnet sich sowohl durch geringes Angebot als auch durch geringe Nachfrage am Markt aus. Einzelne Notverkäufe können das allgemeine Preisniveau in dieser Phase leicht absenken.

Wichtiger ist allerdings der Blick in die mittel- bis langfristige Zukunft, und da gibt es für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, gute Neuigkeiten. Hier ist aufgrund eines höheren Geldbestands, das sich im Umlauf befindet, mit steigenden Preisen bei Sachwerten zu rechnen. Geld kommt in den Markt, das investiert werden will. Gerade in Krisenzeiten sind Sachwerte gefragter als andere Anlagemöglichkeiten, was zu einem zusätzlichen Preisauftrieb führen kann.

Anleger in Immobilien können somit auch in Corona-Krisenzeiten entspannt auf ihr Immobilienportfolio blicken und langfristig mit steigenden Werten rechnen.

Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat die ganze Welt erschüttert. Diese Krise hat nicht nur gravierende humanitäre, sondern auch globale wirtschaftlichen Folgen. Die Energiepreise steigen, die Inflation und die Zinsen nehmen ebenfalls zu. Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine, und es gibt Lieferengpässe beispielsweise aus Russland. Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer. 

Aber wie sieht es in Kriegszeiten mit Immobilien als Kapitalanlage aus? Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – niedrigen Zinsphase. Besonders gut können Investoren aktuell von energieeffizienten Gebäuden profitieren, da sie nicht an Wert verlieren, und die Nachfrage für solche Objekte steigt. Immobilien bleiben weiterhin eine langfristig sichere Anlageform. 

Beispiel: Die chinesische Immobilienblase

In China war in den letzten Jahren sehr gut zu beobachten, was bei einer Immobilienblase passiert.

Der Immobilienmarkt boomte und es wurde immer mehr gekauft – gewissermaßen galt das Motto „Kaufen um jeden Preis!“. Dabei hätte das Motto eher lauten sollen: “Wann platzt die Immobilienblase?” Denn absehbar wurde es allemal. 

Allerdings hatten die chinesischen Käufer nicht den Plan, diese Immobilien zu vermieten. Sie haben darauf spekuliert, dass die Preise weiter steigen und sie ihre Immobilien in der Zukunft mit einem hohen Gewinn verkaufen können, um eine hohe Immobilienrendite herauszuholen. Mieter hätten – ihrer Meinung nach – den Wert der Immobilie verringert und so gab es sehr viele Leerstände.

In China hat die Immobilienblase also vor allem eines hervorgebracht: Geisterstädte. Es wurden sehr viele Immobilien gebaut und gekauft, in die jedoch nie jemand eingezogen ist.

Chinesische Immobilienblase

Die chinesische Immobilienblase als warnendes Beispiel

Der Immobilienmarkt stellt in China die attraktivste Form der Kapitalanlage dar. Aktien sind bei der Bevölkerung wegen des hohen Risikos eher unbeliebt, auch Anleihen sind nicht sehr gefragt, da sie nur eine sehr geringe Rendite erbringen. Und so wurden 70 % des chinesischen Privatvermögens im Immobiliensektor investiert.

Das Problem des Staates bestand währenddessen in einer rekordverdächtigen Staatsverschuldung und einem zu schwachen Wirtschaftswachstum. Um die Wirtschaft anzukurbeln, hat der Staat entschieden, den Wohnungsbau zu fördern. Dies würde neue Arbeitsplätze schaffen, ein Überangebot von Immobilien erzeugen und damit die Immobilienpreise senken. Dies solle die Anleger dann dazu anregen, lieber in Aktien der Privatunternehmen zu investieren und nicht mehr in Immobilien.

Durch diese Maßnahmen müssen viele Immobilienbesitzer nun erhebliche Wertverluste hinnehmen. Inwiefern das Coronavirus die Lage noch verschlimmert hat, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.

In Deutschland ist ein derartiger Eingriff in den freien Markt nicht denkbar. Entsprechend sind die Risiken eines so entstehenden Preissturzes auf dem Immobilienmarkt sehr unwahrscheinlich.

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Risiken Immobilien Investment

Es stellt sich also die Frage, wann und ob in Deutschland eine Immobilienblase kommt. Wie wirkt sich die Corona-Krise aus? Wie können Sie die Risiken in der jetzigen Krisenzeit minimieren?

Auf lange Sicht werden sich die Risiken von allein minimieren. Nach jedem Abschwung folgt auch wieder ein Aufschwung. Dafür benötigen Sie nur einen etwas längeren Atem.

Wenn Sie in Krisenzeiten jedoch aktiv handeln möchten, dann gibt es einige Punkte, die Sie beachten sollten, denn auch eine Immobilie als Kapitalanlage birgt ein paar einfach zu umgehende Risiken.

Wie bereits erwähnt, spielt die Lage eine große Rolle. Sie kann für Ihren wirtschaftlichen Erfolg als Immobilieninvestor entscheidend sein. Wir beraten Sie hierbei gerne und helfen Ihnen, das passende Objekt zu finden. Wenn Sie sich auf dem Immobilienmarkt nicht gut auskennen, unternehmen Sie bitte nichts auf eigene Faust. Gerade in der jetzigen Zeit ist es wichtig, sich gut beraten zu lassen, um keine Fehlentscheidungen zu treffen. Ein guter Ratgeber für Immobilien ist hier goldwert. 

In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden. Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.

Um das Risiko einer Immobilienblase weiterhin zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie. Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und ggf. Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen.

Unterm Strich ist also ein diversifiziertes Anlageportfolio, die Wahl einer guten Lage sowie der Einkauf zu einem günstigen Preis essenziell, um langfristig Vermögen aufzubauen und auch in Zeiten einer geplatzten Immobilienblase auf einem soliden, finanziellen Fundament zu stehen.

Meine-Renditeimmobilie bietet seinen Kunden sichere Mieteinnahmen – auch in Krisenzeiten. Das kann durch das sog. Mietpool-Prinzip erreicht werden. Egal, ob eine Immobilie leer steht oder bewohnt ist – die Miete fließt sicher. Diese Absicherung kostet zwar wenige Zehntel an Rendite, ermöglicht aber auch Anlegern den Zugang zum Immobilienmarkt, deren wichtigstes Kriterium der Faktor Sicherheit ist.

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Ferdinand Guggenberger M.Sc.

Über den Autor dieses Artikels:
  • Immobilienspezialist und Geldanlage-Experte
  • Ehem. bei Unternehmensberatung Boston Consulting Group (BCG) und maihiro GmbH (heute Teil von Accenture)
  • Ferdinand Guggenberger bei LinkedIn hinzufügen

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