When will the real estate bubble burst?

Letzte Aktualisierung am 13.10.2023

In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Immobilienblase 2023: Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2023 für Deutschland? Welche Indizien gibt es, um eine Immobilienblase noch in ihrer Entstehung zu erkennen? Und was passiert, wenn die Immobilienblase platzt? Werden die Immobilienpreise fallen? Erwartet uns ein Immobiliencrash 2023?

There is a saying in the financial markets:

“Geschichte wiederholt sich nicht, aber sie reimt sich.”

Diese Weisheit trifft nicht nur auf den Aktienmarkt, sondern auch auf die Preisentwicklung von Immobilien zu. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch. Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen. Generell gilt aber: Sobald die Preis-Bewertungen innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, wird die Vorsichts-Brille häufig mit der Euphorie-Brille getauscht – was das Platzen der Immobilienblase begünstigen kann. 

Werfen wir zunächst einen Blick auf den Ursprung aller Blasen:

Immobilienblase in Deutschland: Realistisch oder nicht?

Die erste große Spekulationsblase gab es in den 1630er-Jahren in den Niederlanden, als die sogenannte Tulpenmanie ein spektakuläres Ende nahm. Damals hatte sich der Handel mit Tulpen zu einem unglaublichen Geschäft entwickelt. Die Preise für Tulpenzwiebeln stiegen in absurde Höhen, die allerdings freudig bezahlt wurden.
Die Händler hofften sogar auf ein weiteres Ansteigen der Preise, um so noch größere Gewinne einfahren zu können.

Teilweise wurden alle Ersparnisse ausgegeben, um die damals neuartige und seltene Pflanze zu kaufen und später mit hohem Gewinn zu verkaufen. Im Jahr 1637 fand schließlich eine Auktion in einem Haarlemer Wirtshaus statt. Und was geschah?
Niemand wollte mehr kaufen.
Die Preise brachen ein und viele Spekulanten verloren ihre Ersparnisse. Zumindest wird die Geschichte so erzählt. Heutzutage sind viele der Meinung, dass ein Großteil dieser Geschichte ins Reich der Legenden gehört.

Dennoch: Diese Geschichte beschreibt sehr anschaulich, wie sich eine Blase bildet. Es entwickelt sich eine hohe Nachfrage nach einem bestimmten Produkt, die Preise steigen. Jeder möchte davon profitieren und irgendwann stellen die Menschen fest, dass die Preise für das Produkt weit über dem eigentlichen Wert liegen, sodass keiner mehr kaufen möchte.
Die Nachfrage sinkt, die Preise fallen in den Keller und die Blase ist geplatzt.

Nun sprechen viele davon, dass in Deutschland eine Immobilienblase kommt.

Immobilienblase Deutschland 2023?

In Deutschland herrschte dank der niedrigen Leitzinsen ein Rekordzinstief. Da der Leitzins indirekt die Konditionen für Baukredite beeinflußt und die Immobilienpreisentwicklung unter anderem wiederum stark von den Zinskonditionen abhängt, sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig angestiegen. Doch aktuell beobachten wir eine ganz andere Situation auf dem Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise gehen zurück und die Zinsen sind seit Jahresbeginn 2022 rasant gestiegen. Das führt dazu, dass immer weniger Menschen sich eine Immobilie zulegen können. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe. Letztes Jahr war bereits die Immobilienblase 2022 im Gespräch.

Real estate bubble in Germany: a danger only regionally.

Allerdings kann erst vom Platzen der Immobilienblase gesprochen werden, wenn die Immobilienpreise so dramatisch explodieren, dass sie sich vom realen Wert entkoppeln.
Auch das Tempo spielt hierbei eine große Rolle.
Wenn die Kaufpreise viel schneller steigen als die Mietpreise, könnte das zum Beispiel ein Indiz für eine Immobilienblase sein.

Viele denken hier an erster Stelle an München. Gibt es nun in München eine Immobilienblase?
Die meisten Experten sagen: Nein. Denn in München bezahlen Investoren zwar einen hohen Preis, erhalten im Gegenzug dafür aber eine glänzende Perspektive in wirtschaftlicher und demografischer Hinsicht. Und das sind wichtige Kriterien für die gute Vermietbarkeit einer Renditeimmobilie. Laut der aktuellen Studie “Wohnen in Deutschland 2023” der Sparda-Banken steht der Landkreis München an der Spitze im Bereich regionale Attraktivität des Regionalrankings. Die bayerische Hauptstadt und ihr Umland sind wirtschaftlich am höchsten ausgeprägt im Vergleich zu anderen deutschen Gebieten.

Im Grunde lässt sich sagen, dass die abstrakte Blasengefahr in fast allen deutschen Großstädten in A-Lagen besteht. Hier sind die Preise sehr schnell in den letzten Jahren gestiegen. Allerdings konnten wir bereits seit Mitte 2022 einen Preisrückgang bei den Immobilienpreisen deutschlandweit beobachten. Aktuell sieht die Situation auf dem Immobilienmarkt etwas besser aus. Einer Studie von ImmoScout24 zufolge kann man eine leichte Preissteigerung bei Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal beobachten.

Steigerung der Angebotskaufpreise deutschlandweit im dritten Quartal um 0,2 und 0,3 Prozent. Quelle: ImmoScout24. Stand: Oktober 2023.

Die Immobilienpreise stabilisieren sich langsam, wie man der folgenden Grafik am Beispiel von Eigentumswohnungen in den Top 7 Metropolen entnehmen kann:

Quelle: IfW Kiel, Stand: 03.08.2023

In kleineren Städten oder Ortschaften sind die Preise ebenfalls zurückgegangen, allerdings nicht im gleichen Ausmaß. Schaut man demnach auf den gesamten deutschen Immobilienmarkt, so ist keine Immobilienblase für 2023 erkennbar, auch wenn in einigen A-Lagen die Preise immer noch überdurchschnittlich hoch sind.

Zusammengefasst ist also eine allgemeine Aussage zum Thema Immobilienblase Deutschland unsinnig und irreführend. Ja, es gibt regionale Gebiete mit stark erhitzten Immobilienmärkten, aber noch viel mehr Regionen mit attraktiven Potenzialen und Unterbewertung. Wer sich also durch eine “Immobilienblase platzt” abschrecken lässt, der verpasst interessante Renditemöglichkeiten. 

Indications for the emergence of a real estate bubble

Wäre es nicht toll, anderen Investoren voraus zu sein, indem man eine Immobilienblase bereits in ihrer Entstehungsphase erkennt und entsprechend handeln kann?
Es gibt glücklicherweise verschiedene Indikatoren, die man als Frühwarnsignale beobachten kann:

Construction activity

Wenn die Bauwirtschaft floriert und irgendwann einen hohen Anteil der gesamten Wirtschaftskraft in Deutschland ausmachen würde, hätten wir es mit einem möglichen Hinweis auf Übertreibungen am Immobilienmarkt zu tun. 
Viele Aktivitäten im Bereich Neubau sind dann zu beobachten, wenn der Neubau aus preislicher Sicht eine echte Alternative zum Bestand wird, der sich vorher dementsprechend stark im Preis erhöht haben müsste. Aktuell hat sich der Neubau in Deutschland aufgrund der gestiegenen Material- und Energiekosten, der Inflation, der erhöhten Bauzinsen sowie der Lieferkettenproblematiken seit den Corona-Zeiten deutlich verlangsamt. Teilweise sind die Neubauprojekte sogar komplett zum Erliegen gekommen, wenn man beispielsweise an den Baustopp von Vonovia denkt. Immerhin geht es hier um den größten Wohnbaukonzern in Deutschland.

Private debt

Mit der Bildung einer Preisblase am Immobilienmarkt geht in der Regel eine starke Ausweitung der privaten Verschuldung einher, wenn Privatpersonen vielfach Immobilienkredite aufnehmen.

Grundsätzlich deuten die relevanten Indikatoren also auf einen nicht überhitzten Immobilienmarkt und somit auf keine Immobilienblase hin.
Die Neubauaktivität und die Privatverschuldung gilt es künftig zu beobachten, um mögliche Preisübertreibungen vorab zu erkennen.

Is Germany threatened by a real estate bubble in the future?

Sicherlich stellen sich viele Menschen folgende Fragen: Wie geht es weiter? Warum platzt die Immobilienblase nicht? Werden Immobilienpreise fallen? Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2023? Kommt es zu einem Immobiliencrash 2023? Aktuell gehen Experten davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland weiter sinken werden. Außerdem erwarten wir keine kurzfristigen Senkungen der Zinsen, da die gesamtwirtschaftliche Lage, geschuldet unter anderem der hohen Inflation, sich nicht von heute auf morgen ändern wird.

Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus. Wie schon weiter oben erwähnt, werden zudem zurzeit wenig Immobilienobjekte gebaut, was zu einem zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt führt. Aufgrund dieser Tatsachen wird 2023 mit steigenden Mietpreisen gerechnet. Zu einem Immobiliencrash sollte es nicht kommen, aber eine Preiskorrektur ist möglich beziehungsweise schon eingetreten.

Corona virus and the real estate market

Das bereits seit über drei Jahren grassierende Coronavirus stellt eine erhebliche Krise dar. Heute sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft immer noch weltweit spürbar. Darunter leiden auch die Märkte. Auch wenn sich die Covid-19-Situation aktuell verbessert hat, sind die Lieferketten noch immer nicht auf dem Niveau davor und regionale Beschränkungen können plötzlich auch wieder neue Herausforderungen mit sich bringen.

In jeder Phase des Konjunkturzyklus gibt es wirtschaftspolitische Maßnahmen, die ergriffen werden können, um eine Rezession abzuschwächen oder die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Hierzu gehören unter anderem Steuersenkungen, höhere Staatsverschuldungen und auch zinspolitische Maßnahmen wie das Erhöhen oder Senken des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank (EZB).

Wichtiger ist allerdings der Blick in die mittel- bis langfristige Zukunft, und da gibt es für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, gute Neuigkeiten. Hier ist aufgrund eines höheren Geldbestands, das sich im Umlauf befindet, mit steigenden Preisen bei Sachwerten zu rechnen. Geld kommt in den Markt, das investiert werden will. Gerade in Krisenzeiten sind Sachwerte gefragter als andere Anlagemöglichkeiten, was zu einem zusätzlichen Preisauftrieb führen kann.

Anleger in Immobilien können somit auch in Krisenzeiten entspannt auf ihr Immobilienportfolio blicken und langfristig mit steigenden Werten rechnen.

Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat die ganze Welt erschüttert. Diese Krise hat nicht nur gravierende humanitäre, sondern auch globale wirtschaftliche Folgen. Die Energiepreise sind gestiegen, die Inflation und die Zinsen haben ebenfalls zugenommen. Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine, die Nachfrage nach Immobilien wächst und es gibt Lieferengpässe. Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer. 

Aber wie sieht es in Kriegszeiten mit Immobilien als Kapitalanlage aus? Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – niedrigen Zinsphase. Investoren können gut von Wohnimmobilien profitieren, da diese als Sachwerte auch in Krisenzeiten Wertsicherheit und guten Inflationsschutz bieten. Immobilien bleiben also weiterhin eine langfristig sichere Anlageform. 

Beispiel: China Immobilienblase

In China in recent years, it was very easy to observe what happens when there is a real estate bubble.

Der chinesische Immobilienmarkt boomte und es wurde immer mehr gekauft – gewissermaßen galt das Motto „Kaufen um jeden Preis!“. Dabei hätte das Motto eher lauten sollen: “Wann platzt die Immobilienblase?” Denn es wurde allemal absehbar. 

However, the Chinese buyers did not plan to rent out these properties. They speculated that prices would continue to rise and that they would be able to sell their properties at a high profit in the future to extract a high property return. Tenants - in their opinion - would have reduced the value of the property and so there were a lot of vacancies.

In China hat die Immobilienblase also vor allem eines hervorgebracht: Geisterstädte. Es wurden sehr viele Immobilien gebaut und gekauft, in die jedoch nie jemand eingezogen ist. Das hat zum China Immobiliencrash geführt.

The Chinese real estate bubble as a cautionary tale

Der Immobilienmarkt stellt in China die attraktivste Form der Kapitalanlage dar. Aktien sind bei der Bevölkerung wegen des hohen Risikos eher unbeliebt, auch Anleihen sind nicht sehr gefragt, da die Rendite oft schwächer ist. Und so wurden 70 % des chinesischen Privatvermögens im Immobiliensektor investiert.

Meanwhile, the state's problem was record-breaking public debt and too weak economic growth. To stimulate the economy, the state decided to promote housing construction. This would create new jobs, generate an oversupply of real estate and thus lower property prices. This should then encourage investors to rather invest in shares of private companies and no longer in real estate.

Due to these measures, many property owners now have to accept considerable losses in value. To what extent the corona virus has made the situation worse will become clear in the coming years.

In Germany, such an intervention in the free market is inconceivable. Accordingly, the risks of a resulting price crash on the real estate market are very unlikely.

Risks Real Estate Investment

Es stellt sich also die Frage, wann und ob in Deutschland eine Immobilienblase 2023 kommt. Wie wirken sich die Corona- und Energie-Krise aus? Wie können Sie die Risiken in der jetzigen Krisenzeit minimieren?

In the long run, the risks will minimise themselves. Every downturn is followed by an upswing. All you need is a little more staying power.

Wenn Sie in Krisenzeiten jedoch aktiv handeln möchten, dann gibt es einige Punkte, die Sie beachten sollten. Denn auch eine Immobilie als Kapitalanlage birgt ein paar einfach zu umgehende Risiken.

Wie bereits erwähnt, spielt die Lage eine große Rolle. Sie kann für Ihren wirtschaftlichen Erfolg als Immobilieninvestor entscheidend sein. Wir beraten Sie hierbei gerne und helfen Ihnen, das passende Objekt zu finden. Wenn Sie sich auf dem Immobilienmarkt nicht gut auskennen, unternehmen Sie bitte nichts auf eigene Faust. Gerade in der jetzigen Zeit ist es wichtig, sich gut beraten zu lassen, um keine Fehlentscheidungen zu treffen. Ein guter Ratgeber für Immobilien ist hier Gold wert. 

In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden. Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.

Um das Risiko einer Immobilienblase weiter zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie. Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und gegebenenfalls Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen. Außerdem können Sie sehr gut von der Diversifikation durch den Erwerb von Immobilien an verschiedenen Standorten profitieren.

Letztendlich ist also ein diversifiziertes Anlageportfolio, die Wahl einer guten Lage sowie der Einkauf zu einem günstigen Preis essenziell, um langfristig Vermögen aufzubauen und auch in unruhigen Zeiten auf einem soliden finanziellen Fundament zu stehen.