When will the real estate bubble burst?

Letzte Aktualisierung am 05.07.2022

In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Immobilienblase: Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2022 für Deutschland? Welche Indizien gibt es, um eine Immobilienblase noch in ihrer Entstehung zu erkennen? Und was passiert, wenn die Blase platzt?

There is a saying in the financial markets:

"History doesn't repeat itself but it rhymes"

Diese Weisheit trifft nicht nur auf den Aktienmarkt, sondern auch auf die Preisentwicklung von Immobilien zu. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch. Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen. Generell gilt aber: Sobald die Preis-Bewertungen innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, wird die Vorsichts-Brille häufig mit der Euphorie-Brille getauscht – was eine Blasenbildung begünstigen kann. 

First, let's take a look at the origin of all bubbles:

Real_estate_bubble_Germany

Real Estate Bubble in Germany: Realistic or Not?


The first big speculative bubble occurred in the Netherlands in the 1630s, when the so-called tulip mania came to a spectacular end. At that time, the trade in tulips had developed into an incredible business. The prices for tulip bulbs rose to absurd heights, which were, however, paid joyfully.
The traders even hoped for a further increase in prices so that they could make even greater profits.

In some cases, all savings were spent to buy the then novel and rare plant and later sold at a high profit. Finally, in 1637, an auction was held in a Haarlem inn. And what happened?
Nobody wanted to buy anymore.
Prices collapsed and many speculators lost their savings. At least that is how the story is told. Nowadays, many believe that much of this story belongs to the realm of legends.

Nevertheless: This story describes very vividly how a bubble forms. A high demand for a certain product develops, prices rise. Everyone wants to profit from it and at some point people realise that the prices for the product are far above the actual value, so that no one wants to buy anymore.
Demand falls, prices plummet and the bubble has burst.

The emergence of bubbles is often unintentionally supported by politics, through low interest rates and increased lending, which at some point can no longer be repaid.

Now many are talking about a real estate bubble coming to Germany as well.

Real Estate Bubble Germany 2022?

In Deutschland herrschte dank der niedrigen Leitzinsen ein Rekordzinstief. Da der Leitzins indirekt die Konditionen für Baukredite beeinflußt und die Immobilienpreisentwicklung wiederum stark von den Zinskonditionen abhängt, sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig angestiegen. Aktuell steigen die Zinsen zwar wieder, Baukredite befinden sich historisch aber immer noch in einem “Zinstief-Tal”. Experten erwarten einen weiteren Anstieg der Zinsen bis Ende 2022, jedoch wird diese Entwicklung nicht so extrem sein, wie wir diese in den ersten Monaten 2022 beobachtet haben. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe. Letztes Jahr war bereits die Immobilienblase 2021 im Gespräch.

Real estate bubble in Germany

Real estate bubble in Germany: a danger only regionally.

However, one can only speak of a real estate bubble when real estate prices explode so dramatically that they decouple from the real value.
The pace also plays a major role here.
If purchase prices rise much faster than rental prices, for example, this could be an indication of a real estate bubble.

This is already true for some places within Germany. Munich is at the top of the list. Is there now a real estate bubble in Munich?
Most experts say: No. Because in Munich, investors do pay a high price, but in return they get a bright outlook in economic and demographic terms. And these are important criteria for the good rentability of an investment property.

Basically, it can be said that the danger of a bubble exists in almost all major German cities in A-locations. Prices have risen very quickly here, but the pace has slowed somewhat in the meantime, which puts the danger into perspective again.

In smaller cities or towns, prices have also risen, but not to the same extent. So a real estate bubble is not assumed here. Looking at the German real estate market as a whole, no real estate bubble is discernible for 2022, even if prices are above average in the A-locations.

The bottom line is that a general statement on the subject of the real estate bubble in Germany is nonsensical and misleading. Yes, there are regional areas with severely overheated real estate markets, but there are many more regions with attractive potential and undervaluation. So anyone who is put off by a "property bubble bursting" is missing out on interesting return opportunities. 

Indications for the emergence of a real estate bubble

Wouldn't it be great to be ahead of other investors by recognising a real estate bubble in its formative stages and being able to act accordingly?
Fortunately, there are various indicators that can be observed as early warning signals:

Construction activity

If the construction industry were to flourish and at some point account for a high proportion of the total economic power in Germany, we would be dealing with a possible indication of exaggerations in the real estate market.
A lot of activity in the area of new construction can be observed when, from a price perspective, new construction becomes a real alternative to the existing stock, which would previously have to have increased in price accordingly.
At present, however, we can look at the share of the construction industry in the German economy as a whole, as the following chart shows.

Real_estate_bubble_share_of_real_estate_industry_in_total_economic_output

The share of the construction industry in the overall economy in Germany is in line with the long-term average (source: BBSR).

Private debt

Mit der Bildung einer Preisblase am Immobilienmarkt geht in der Regel eine starke Ausweitung der privaten Verschuldung einher, wenn Privatpersonen Vielfach Immobilienkredite aufnehmen.

A useful indicator for monitoring private debt is the ratio of private debt to gross domestic product. In Germany, this value is currently around 90%, and has been stagnating since 2016. 

An increasing indebtedness through the taking out of new (real estate) loans is therefore not observable. 

The bottom line is that the relevant indicators point to a property market that is not overheated and thus not a property bubble.
New construction activity and private debt will have to be monitored in the future in order to identify possible price exaggerations in advance.

Is Germany threatened by a real estate bubble in the future?

Aktuell gehen wir davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland zukünftig in ruhigeren Fahrwassern bewegen wird. Denn Zentralbanken und Politik entschieden, der Corona-Krise mit einer ultraexpansiven Geldpolitik zu begegnen. Das hatte zur Konsequenz, dass die Geldmenge im Markt anstieg. Das und andere Faktoren stärken eine Erhöhung der Inflationsrate. Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus.

Da beide Werte betroffen sind – Mieten und Kaufpreise, ist eine weiterführende Entkopplung kaum zu erwarten. Eher wird sich das allgemeine Preisniveau der steigenden Geldmenge anpassen.

Corona virus and the real estate market

Das bereits seit zwei Jahren grassierende Coronavirus stellt eine erhebliche Krise dar. Heute sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft weltweit spürbar. Darunter leiden auch die Märkte. Die Aktienkurse stürzten kurzzeitig ein, viele Unternehmen mussten ihren Geschäftsbetrieb einstellen und Mieter können ihre Miete nicht mehr bezahlen, was dazu führen kann, dass Eigentümer ihre Kredite nicht mehr abzahlen können. Die Corona-Krise könnte gar in einer Bankenkrise enden, wenn die Politik und Zentralbanker nicht die richtigen Maßnahmen ergreifen.

In jeder Phase des Konjunkturzyklus gibt es wirtschaftspolitische Maßnahmen, die ergriffen werden können, um eine Rezession abzuschwächen oder die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Hierzu gehören unter anderem Steuersenkungen, höhere Staatsverschuldungen und auch zinspolitische Maßnahmen wie das Erhöhen oder Senken des Leitzinses durch die EZB.

Nevertheless, an illiquid period in the real estate market can follow, especially in the first months after the outbreak of an economic turmoil and the subsequent economic distress. An illiquid property market is characterised by both low supply and low demand on the market. Individual distress sales can slightly lower the general price level during this phase.

Wichtiger ist allerdings der Blick in die mittel- bis langfristige Zukunft, und da gibt es für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, gute Neuigkeiten. Hier ist aufgrund eines höheren Geldbestands, das sich im Umlauf befindet, mit steigenden Preisen bei Sachwerten zu rechnen. Geld kommt in den Markt, das investiert werden will. Gerade in Krisenzeiten sind Sachwerte gefragter als andere Anlagemöglichkeiten, was zu einem zusätzlichen Preisauftrieb führen kann.

Investors in real estate can therefore relax about their real estate portfolio even in times of corona crisis and expect values to rise in the long term.

Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat die ganze Welt erschüttert. Diese Krise hat nicht nur gravierende humanitäre, sondern auch globale wirtschaftlichen Folgen. Die Energiepreise steigen, die Inflation und die Zinsen nehmen ebenfalls zu. Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine, und es gibt Lieferengpässe beispielsweise aus Russland. Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer. 

Aber wie sieht es in Kriegszeiten mit Immobilien als Kapitalanlage aus? Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – niedrigen Zinsphase. Investoren können gut von Wohnimmobilien profitieren, da diese als Sachwerte auch in Krisenzeiten Wertsicherheit und guten Inflationsschutz bieten. Immobilien bleiben also weiterhin eine langfristig sichere Anlageform. 

Example: The Chinese real estate bubble

In China in recent years, it was very easy to observe what happens when there is a real estate bubble.

The real estate market was booming and more and more was being bought - to a certain extent the motto was "Buy at any price! But the motto should rather have been: "When will the real estate bubble burst?"Because it was always foreseeable. 

However, the Chinese buyers did not plan to rent out these properties. They speculated that prices would continue to rise and that they would be able to sell their properties at a high profit in the future to extract a high property return. Tenants - in their opinion - would have reduced the value of the property and so there were a lot of vacancies.

So in China, the real estate bubble has produced one thing above all: ghost towns. A lot of real estate was built and bought, but no one ever moved into it.

Chinese real estate bubble

The Chinese real estate bubble as a cautionary tale

The real estate market is the most attractive form of investment in China. Shares are rather unpopular among the population because of the high risk, and bonds are also not in great demand because they only yield a very low return. And so 70 % of Chinese private assets were invested in the real estate sector.

Meanwhile, the state's problem was record-breaking public debt and too weak economic growth. To stimulate the economy, the state decided to promote housing construction. This would create new jobs, generate an oversupply of real estate and thus lower property prices. This should then encourage investors to rather invest in shares of private companies and no longer in real estate.

Due to these measures, many property owners now have to accept considerable losses in value. To what extent the corona virus has made the situation worse will become clear in the coming years.

In Germany, such an intervention in the free market is inconceivable. Accordingly, the risks of a resulting price crash on the real estate market are very unlikely.

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Risks Real Estate Investment

So the question is when and if a real estate bubble is coming in Germany. What is the impact of the Corona crisis? How can you minimise the risks in the current crisis period?

In the long run, the risks will minimise themselves. Every downturn is followed by an upswing. All you need is a little more staying power.

However, if you want to take active action in times of crisis, there are a few points you should bear in mind, because even a property as an investment carries a few risks that are easy to circumvent.

As already mentioned, location plays a major role. It can be decisive for your economic success as a real estate investor. We will be happy to advise you on this and help you find the right property. If you are not well acquainted with the real estate market, please do not do anything on your own. Especially at the present time, it is important to get good advice in order not to make any wrong decisions. A good real estate guide is worth its weight in gold here. 

In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden. Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.

Um das Risiko einer Immobilienblase weiterhin zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie. Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und gegebenenfalls Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen.

The bottom line is that a diversified investment portfolio, the choice of a good location and purchasing at a favourable price are essential to build up wealth in the long term and to stand on a solid financial foundation even in times of a burst real estate bubble.

Meine-Renditeimmobilie bietet seinen Kunden sichere Mieteinnahmen – auch in Krisenzeiten. Das kann durch das sogenannte Mietpool-Prinzip erreicht werden. Egal, ob eine Immobilie leer steht oder bewohnt ist – die Miete fließt sicher. Diese Absicherung kostet zwar wenige Zehntel an Rendite, ermöglicht aber auch Anlegern den Zugang zum Immobilienmarkt, deren wichtigstes Kriterium der Faktor Sicherheit ist.

<a href="https://ferdinand-guggenberger.de">Ferdinand Guggenberger M.Sc.</a>

Ferdinand Guggenberger M.Sc.

About the author of this article:
  • Real estate specialist and investment expert
  • Formerly with Boston Consulting Group (BCG) and maihiro GmbH (now part of Accenture)
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