Renditeobjekt kaufen: Haus und Wohnung als Anlageobjekt

Was ist ein Renditeobjekt?

Ein Renditeobjekt wird auch als Anlageobjekt, Renditeimmobilie, Anlageimmobilie oder, in Österreich, als Zinshaus bezeichnet. Auch Kapitalanlage bedeutet üblicherweise die Geldanlage in eine Immobilie, also ein Renditeobjekt. Betongold ist ein weiterer, launiger Begriff, der die Attraktiviät von Immobilien als Investment unterstreicht. Damit sind wir schon bei sieben Bezeichnungen, die alle das gleiche meinen: Eine vermietete Immobilie.

Definition Renditeobjekt

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, die nicht zur Selbstnutzung, also um darin zu wohnen, sondern als Kapitalanlage, sprich zur Vermietung, gekauft wird. Jede vermietete Immobilie ist somit ein Renditeobjekt, und jeder Vermieter ist Eigentümer eines Renditeobjekts. Das Renditeobjekt kann eine einzelne Wohnung, ein ganzes Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Mietparteien, ein Mietshaus mit etlichen Mietern oder eine ganze Wohnanlage mit sehr vielen Mietern sein.

Wortwörtliche Bedeutung von Renditeobjekt

Bei dem Wort Renditeobjekt steht der Begriff Objekt für die Immobilie und das Wort Rendite für das Geld, das mit dem Objekt verdient wird. Bei einem Renditeobjekt verdienen Anleger auf zweierlei Arten Geld: Zum einen durch den Wertzuwachs der Immobilie über die Jahre, zum anderen über die Mieteinnahmen, die die laufende Rendite darstellen.

Welche Art von Renditeobjekt kaufen?

Renditeobjekte gibt es in verschiedenen Größen, von der kleinen Eigentumswohnung für Singles bis hin zur Wohnanlage mit mehreren Hundert Mietern.

• Wohnung kaufen: Die Eigentumswohnung (ETW), die als ganze Mietwohnung oder gestückelt als WG vermietet wird
• Haus kaufen: Das Einfamilienhaus (EFH), das als ganzes Haus oder als einzelne Wohnungen oder als eine oder mehrere WG’s vermietet wird
• Mehrfamilienhaus kaufen: Das Mehrfamilienhaus mit ca. 2-6 Wohnungen, welches in Form mehrerer Wohnungen vermietet wird, evtl. nachdem die Grundrisse geändert wurden. (Das gilt auch für das EFH)
• Mietshaus kaufen: Ein Wohnhaus mit ca. 6-12 Wohnungen, die als Wohnungen oder WG’s vermietet werden.
• Wohnanlage kaufen: Eine ganze Wohnanlage bestehend aus mehreren miteinander verbundenen oder freistehenden Gebäuden. Auch hier werden üblicherweise alle Wohnungen einzeln vermietet und nicht etwa Häuser im Ganzen. In kleineren Einheiten lässt sich, bei mehr Aufwand, mehr Rendite erzielen.

Eigentumswohnung kaufen

Die einzelne Eigentumswohnung als Renditeobjekt punktet vor allem damit, dass sie weniger kostet als ein Haus. Eine Wohnung ist meist auch leichter zu vermieten als ein Haus. Nachteilig ist, dass Eigentümer in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sind und sich für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit der Eigentümergemeinschaft absprechen müssen.

Haus (Einfamilienhaus EFH) kaufen

Ein ganzes Einfamilienhaus als Renditeobjekt bietet mehr Möglichkeiten des Umbaus. Es gibt keine Miteigentümer und der ganze Baukörper ist für Baumaßnahmen verfügbar. Doch ein Haus kostet mehr als eine Wohnung und liegt meist weniger zentral. Das kann die Vermietbarkeit beeinträchtigen.

Mehrfamilienhaus (MFH) kaufen

Ein Mehrfamilienhaus bietet durch die Größe noch mehr Optimierungspotential, etwa durch verbesserte Grundrisse, als ein Einfamilienhaus. Tendenziell ist die Lage bei einem Mehrfamilienhaus auch zentraler als bei einem Einfamilienhaus.

Mietshaus kaufen

Auch bekannt unter dem Begriff Zinshaus, ist die Investition in ein Mietshaus besonders für vermögende Kapitalanleger interessant. Ein Mietshaus oder Wohn- und Geschäftshaus, falls im Erdgeschoß noch eine Gewerbeeinheit ist, liegt oftmals recht zentral im Vergleich zu Mehrfamilienhaus und vor allem Einfamilienhaus.

Wohnanlage kaufen

Die Investition in ganze Wohnanlagen spricht Sie vermutlich an, wenn Sie einen besonders hohen Kapitaleinsatz ins Auge fassen. Ansonsten unterscheidet sie sich nicht grundlegend von dem von Mietshäusern.

Sonderfall: Pflegeimmobilie kaufen

Eine andere, jedoch nicht zu vernachlässigende Variante, ist das Investment in Pflegeimmobilien. Eine Reihe von Aspekten machen diese Art ausgesprochen interessant:

• Mietsicherheit: Der Betreiber der Pflegeeinrichtung verfügt über starke finanzielle Mittel. Je nach genau verfolgten Konzept und Anbieter ist es sogar möglich, bei Zahlungsunfähigkeit eines Bewohners von staatlicher Seite Absicherung zu erhalten, indem die Miete übernommen wird und somit keine Mietausfälle entstehen. Diese Thematik ist jedoch mit Vorsicht zu genießen, da sich darunter auch immer wieder schwarze Schafe verstecken. Selbst bei Nicht – Belegung einer Einheit ist der Betreiber der Pflegeimmobilie, an den Sie vermieten, verpflichtet die Miete zu bezahlen. Auch die generell langen Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren ermöglichen Ihnen ein Zurücklehnen, wenn es darum geht, neue Mieter finden zu müssen. Für besonders sicherheitsorientierte Anleger ist es in jedem Fall eine interessante Möglichkeit.
• Nicht zuletzt dem demografischen Wandel geschuldet, ist im Bereich der Pflege ein großer Wachstumsmarkt entstanden, welcher zudem als konjunkturresistent einzustufen ist.
• Außerdem gut zu wissen: Sollten Sie selbst oder einer Ihrer Angehörigen einen Platz in einem Pflegeheim benötigen, so haben Sie als Eigentümer automatisch Anspruch darauf.

Gewerbeimmobilie als Renditeobjekt

Eine andere Variante ist es, in ein Renditeobjekt im Sinne einer Gewerbeimmobilie zu investieren. Bürogebäude, Einkaufszentren oder Industrieanlagen; es gibt zahlreiche gewerblich genutzte Immobilien, welche für Sie als Investor besonders sinnvoll sind, wenn Sie über sehr gute Marktkenntnisse verfügen oder in enger Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und Steuerberatern stehen. Attraktive Renditen treffen auf erhöhtes Risiko.

Worauf ist bei der Auswahl des Renditeobjekts zu achten?

Damit sich eine Renditeimmobilie langfristig lohnt, müssen die grundlegenden Faktoren stimmen:

1. Zukünftiges Wertsteigerungspotenzial durch Lage und Infrastruktur

Interessant sind unterbewertete Wachstumsstandorte. Statt überhöhte Preise für Toplagen zu zahlen, stellen sich kluge Anleger zukunftsorientiert auf, um schlummernde Wertsteigerungspotentiale zu heben. Unabhängig vom Standort ist eine gut ausgebaute Infrastruktur wichtig. Einkaufs-, Arbeits-, Bildungs- und Freizeitangebote ziehen Mieter an.

2. Bausubstanz und baulicher Zustand

Der allgemeine bauliche Zustand läßt oft bereits den Umfang nötiger Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erkennen.

3. Künftige Nutzungsmöglichkeiten (Grundrisse)

Je vielseitiger das Objekt ist, umso wahrscheinlicher kann es lückenlos vermietet werden. Bei Wohnungen ist der Grundriss wichtig. Zimmer, die nur durch Betreten anderer Zimmer und nicht separat über den Flur erreichbar sind, sind ein Minuspunkt. Bei gewerblichen Einheiten ist die Eignung für viele Branchen von Vorteil.

Die richtige Immobilie finden – aber wie?

Erfolgversprechende Immobilien zu finden ist heutzutage etwas anspruchsvoller als noch vor einigen Jahren. Wenn Sie aktuell eine erste Immobilie kaufen möchten, dann werden Sie auf Immobilienscout, Immowelt & Co. vermutlich keine Immobilien finden, die sich lohnen. Doch wo gibt es noch günstige Immobilien?

Lage, Lage, Lage? Wo in Deutschland lohnt sich ein Renditeobjekt?

Die Mikrolage der Immobilie soll für künftige Mieter attraktiv sein. Gemeint ist hier eine gute Infrastruktur, die Nahversorgung und das Freizeit- und Kulturangebot.

Lage, Lage, Lage

Privatanleger bevorzugen verständlicherweise eine Renditeimmobilie in ihrer Nähe. Meine-Renditeimmobilie bietet Renditeobjekte in ganz Deutschland an, von München im Süden bis Kiel im Norden. Investoren, die in einer strukturschwachen Region leben, fahren allerdings mit einer weiter weg gelegenen und durch eine Hausverwaltung betreuten Immobilie besser als mit einem Objekt, das nah liegt, aber weniger zukunftssicher ist.

Wann lohnt sich ein Renditeobjekt?

Die Bruttomietrendite errechnet sich wie folgt:

Jährliche Mieteinnahmen x 100 / Kaufpreis = Mietrendite

Allerdings ist das Ergebnis zu schön, um wahr zu sein. Tatsächlich bedarf es einiger zusätzlicher Angaben, um eine realistische Rendite zu berechnen. Ausschlaggebend ist die Nettorendite. Die zu erwartende Rendite ist kein Glücklos, sondern, wenn man auf die richtigen Faktoren achtet, eine abschätzbare Größe.

Renditeobjekt berechnen

Wann lohnt sich ein Renditeobjekt? Vor dem Kauf der Immobilie sollte alles gründlich kalkuliert werden, am besten mit Hilfe eines Experten.

Kaufnebenkosten

Zum eigentlichen Kaufpreis des Objekts kommen noch diverse Kaufnebenkosten hinzu. Diese betragen je nach Bundesland und abhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist, ca. 9-12% des Kaufpreises:

Mietmultiplikator und Nettorendite

Für eine erste Einschätzung des Kaufpreises bietet sich der Mietmultiplikator an. Dabei wird der Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete geteilt. Je höher das Ergebnis, desto teurer die Immobilie.

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresmiete

Des Weiteren sollte die Nettorendite berechnet werden, und zwar wie folgt:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Mietmultiplikator und Nettomietrendite ermöglichen eine erste, ungefähre Einschätzung des Renditepotentials eines Anlageobjekts.

Zukünftige Kosten bedenken

Ein Immobilieninvestment bedarf auch eines gewissen Weitblicks. Sanierungsmaßnahmen, die in Zukunft anfallen können, müssen bei der Kalkulation berücksichtigt werden. Bestimmte Bauarbeiten können in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen zum Beispiel neue Fenster.

Steuerliche Vor- und Nachteile

Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind für Immobilieneigentümer in Deutschland seit jeher vorteilhaft, Stichwort „Oma ihr klein Häuschen“. Der Staat gewährt sowohl Selbstnutzern als auch Vermietern teils unterschiedliche, aber unterm Strich attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.

1. Abschreibungen (AfA): Vermieter können Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuersenkend geltend machen. Bei Wohnimmobilien je nach Baujahr jährlich zwei bis drei Prozent des Kaufpreises, bei Denkmalimmobilien ist sie nochmals höher (8 Jahre lang je 9%, dann weitere 4 Jahre lang je 7%).
2. Drei-Objekt-Grenze: Wer drei oder mehr Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, läuft Gefahr, in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Die Gewerbesteuerbefreiung ist nun zunichtegemacht und Gewerbesteuer ist nachzuzahlen.
3. Keine Spekulationssteuer nach 10 Jahren: Wird das Renditeobjekt nach frühestens 10 Jahren wieder verkauft, muss der erzielte Gewinn – grob gerechnet: die Differenz zwischen damaligem Kaufpreis und heutigem Verkaufspreis – nicht versteuert werden.
4. Schenkung, Vererbung, etc.: Rund um den Kauf eines Anlageobjekts gibt es noch weitere steuerliche Aspekte, die besprochen, gegeneinander abgewogen und berechnet werden müssen.

Finanzierung des Renditeobjekts

Für die Finanzierung einer Renditeimmobilie gibt es verschiedene Modelle. In den seltensten Fällen wird ein Objekt rein aus Eigenkapital finanziert, verzichtet man dabei doch auf das Prinzip des Fremdkapitalhebels. Zählen Sie zu den Anlegern, die sich gerne geringstmöglich verschulden, so ist es die Kunst, die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapitaleinsatz zu finden. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedrigere Kreditzinsen erwarten Sie.

Renditeobjekt finanzieren ohne Eigenkapital

Ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist heute üblicher als früher. Werden auch die Nebenkosten mitfinanziert, spricht man von Vollfinanzierung.

100%-Finanzierung

Bei guter Bonität, also Kreditwürdigkeit, etwa einem ausreichend hohen, sicheren Gehalt, ist es auch mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich, ein Anlageeobjekt zu kaufen. Bei der 100%-Finanzierung tragen Käufer üblicherweise die Kaufnebenkosten.

110%-Finanzierung

Bei der 110%-Finanzierung, der eigentlichen Vollfinanzierung, finanzieren Käufer auch die Kaufnebenkosten. Damit die Bank hier mitspielt, muss die Bonität noch besser sein als bei der 100%-Finanzierung.

130%-Finanzierung

Bei der 130%-Finanzierung, die nochmals höhere Bonität erfordert, finanziert der Käufer der Anlageimmobilie sogar geplante Renovierungen oder den Einbau einer Einbauküche.

Fazit

Ein Renditeobjekt ist eine langfristig sichere und rentable Kapitalanlage. Eine Anlageimmobilie zu erwerben, erfordert einige Zehntausend Euro Eigenkapital, aber auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, also eine 110%-Finanzierung der Renditeimmobilie, ist bei guter Bonität möglich.

Lage und Eigenschaften des Objekts beinflussen die Rentabilität entscheidend. Daher sollte die Auswahl eines geeigneten Renditeobjekts mit Bedacht oder, besser noch, mit Hilfe professioneller Berater erfolgen. Eine Wohnung, die zum Selbstbezug attraktiv erscheint, muss nicht unbedingt auch eine lohnenswerte Anlageimmobilie sein.

Meine-Renditeimmobilie hat sich auf die Kapitalanlage in Renditeobjekte spezialisiert und bietet einen 360-Grad-Service rund um Erwerb, Finanzierung und Verwaltung von Anlageobjekten. Jetzt unverbindliches Beratungsgespräch vereinbaren.