Quando scoppierà la bolla immobiliare?

Letzte Aktualisierung am 03.02.2023

In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Immobilienblase: Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2023 für Deutschland? Welche Indizien gibt es, um eine Immobilienblase noch in ihrer Entstehung zu erkennen? Und was passiert, wenn die Blase platzt? Werden die Immobilienpreise fallen? Erwartet uns ein Immobiliencrash 2023?

C'è un detto nei mercati finanziari:

“Geschichte wiederholt sich nicht, aber sie reimt sich.”

Diese Weisheit trifft nicht nur auf den Aktienmarkt, sondern auch auf die Preisentwicklung von Immobilien zu. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch. Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen. Generell gilt aber: Sobald die Preis-Bewertungen innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, wird die Vorsichts-Brille häufig mit der Euphorie-Brille getauscht – was eine Blasenbildung begünstigen kann. 

Werfen wir zunächst einen Blick auf den Ursprung aller Blasen:

Immobilienblase in Deutschland: Realistisch oder nicht?

La prima grande bolla speculativa si verificò nei Paesi Bassi nel 1630, quando la cosiddetta mania dei tulipani ebbe una fine spettacolare. A quel tempo, il commercio di tulipani si era sviluppato in un business incredibile. I prezzi dei bulbi di tulipano salirono a livelli assurdi, che furono comunque pagati volentieri.
I commercianti speravano addirittura che i prezzi continuassero a salire per poter ottenere profitti ancora maggiori.

In parte tutti i risparmi sono stati spesi per comprare l'allora nuova e rara pianta e successivamente venduti con un alto profitto. Infine, nel 1637, si tenne un'asta in una locanda di Haarlem. E cosa è successo?
Nessuno voleva più comprare.
I prezzi sono crollati e molti speculatori hanno perso i risparmi di una vita. Almeno è così che viene raccontata la storia. Oggi, molti credono che gran parte di questa storia appartenga al regno delle leggende.

Dennoch: Diese Geschichte beschreibt sehr anschaulich, wie sich eine Blase bildet. Es entwickelt sich eine hohe Nachfrage nach einem bestimmten Produkt, die Preise steigen. Jeder möchte davon profitieren und irgendwann stellen die Menschen fest, dass die Preise für das Produkt weit über dem eigentlichen Wert liegen, sodass keiner mehr kaufen möchte.
Die Nachfrage sinkt, die Preise fallen in den Keller und die Blase ist geplatzt.

Nun sprechen viele davon, dass in Deutschland eine Immobilienblase kommt.

Immobilienblase Deutschland 2023?

In Deutschland herrschte dank der niedrigen Leitzinsen ein Rekordzinstief. Da der Leitzins indirekt die Konditionen für Baukredite beeinflußt und die Immobilienpreisentwicklung unter anderem wiederum stark von den Zinskonditionen abhängt, sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig angestiegen. Doch aktuell beobachten wir eine ganz andere Situation auf dem Immobilienmarkt. Die Immobilienpreise gehen teilweise zurück und die Zinsen sind rasant seit Jahresbeginn 2022 gestiegen. Das führt dazu, dass immer weniger Menschen sich eine Immobilie zulegen können. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe. Letztes Jahr war bereits die Immobilienblase 2022 im Gespräch.

Bolla immobiliare in Germania: un pericolo solo regionale.

Tuttavia, si può parlare di una bolla immobiliare solo quando i prezzi degli immobili esplodono così drammaticamente da disaccoppiare dal valore reale.
Anche il ritmo gioca un ruolo importante.
Se i prezzi di acquisto aumentano molto più velocemente dei prezzi di affitto, per esempio, questo potrebbe essere un'indicazione di una bolla immobiliare.

Für manche Orte innerhalb Deutschlands trifft dies bereits teilweise zu. Viele denken hier an erster Stelle an München. Gibt es nun in München eine Immobilienblase?
Die meisten Experten sagen: Nein. Denn in München bezahlen Investoren zwar einen hohen Preis, erhalten im Gegenzug dafür aber eine glänzende Perspektive in wirtschaftlicher und demografischer Hinsicht. Und das sind wichtige Kriterien für die gute Vermietbarkeit einer Renditeimmobilie.

Im Grunde lässt sich sagen, dass die Blasengefahr in fast allen deutschen Großstädten in A-Lagen besteht. Hier sind die Preise sehr schnell gestiegen, allerdings gehen die Immobilienpreise momentan zum Teil leicht zurück beziehungsweise ist das Tempo etwas gedrosselt worden, was die Gefahr wieder relativiert.

Kaufpreisentwicklung in den Metropolen. Im Vergleich die letzten 12 Monate mit der vorherigen 12 Monatsperiode. (Quelle: Europace AG) (Stand: Dezember 2022)
Von links nach rechts: Ø Kaufpreis, Ø Preis/qm, Ø QM

In kleineren Städten oder Ortschaften sind die Preise ebenfalls angestiegen, allerdings nicht im gleichen Ausmaß. Hier wird also nicht von einer Immobilienblase ausgegangen. Schaut man demnach auf den gesamten deutschen Immobilienmarkt, so ist keine Immobilienblase für 2023 erkennbar, auch wenn in einigen A-Lagen die Preise immer noch überdurchschnittlich hoch sind.

Unterm Strich ist also eine allgemeine Aussage zum Thema Immobilienblase in Deutschland unsinnig und irreführend. Ja, es gibt regionale Gebiete mit stark erhitzten Immobilienmärkten, aber noch viel mehr Regionen mit attraktiven Potenzialen und Unterbewertung. Wer sich also durch eine “Immobilienblase platzt” abschrecken lässt, der verpasst interessante Renditemöglichkeiten. 

Indicazioni per l'emergere di una bolla immobiliare

Non sarebbe bello essere in anticipo sugli altri investitori, essendo in grado di individuare una bolla immobiliare nelle sue fasi nascenti e agire di conseguenza?
Fortunatamente, ci sono vari indicatori che si possono osservare come segnali di allarme:

Attività di costruzione

Wenn die Bauwirtschaft floriert und irgendwann einen hohen Anteil der gesamten Wirtschaftskraft in Deutschland ausmachen würde, hätten wir es mit einem möglichen Hinweis auf Übertreibungen am Immobilienmarkt zu tun. 
Viele Aktivitäten im Bereich Neubau sind dann zu beobachten, wenn der Neubau aus preislicher Sicht eine echte Alternative zum Bestand wird, der sich vorher dementsprechend stark im Preis erhöht haben müsste. Aktuell hat sich der Neubau in Deutschland deutlich verlangsamt bzw. ist teilweise sogar komplett zum Erliegen gekommen, wenn man beispielsweise an den Baustopp von Vonovia denkt. Immerhin geht es hier um den größten Wohnbaukonzern in Deutschland.

Debito privato

Mit der Bildung einer Preisblase am Immobilienmarkt geht in der Regel eine starke Ausweitung der privaten Verschuldung einher, wenn Privatpersonen vielfach Immobilienkredite aufnehmen.

La linea di fondo è che gli indicatori rilevanti suggeriscono che il mercato immobiliare non è surriscaldato e quindi che non c'è una bolla immobiliare.
L'attività di nuova costruzione e il debito privato dovranno essere monitorati in futuro per identificare in anticipo possibili esagerazioni dei prezzi.

La Germania è minacciata da una bolla immobiliare in futuro?

Sicherlich stellen sich viele Menschen folgende Fragen: Wie geht es weiter? Werden Immobilienpreise fallen? Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2023? Kommt es zu einem Immobiliencrash 2023? Aktuell gehen Experten davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland weiter leicht sinken werden. Für das Jahr 2023 prognostiziert der Finanzierungsspezialist Dr. Klein stabile beziehungsweise leicht fallende Immobilienpreise in den Metropolen. Außerdem erwarten wir keine kurzfristigen Senkungen der Zinsen, da die gesamtwirtschaftliche Lage, geschuldet unter anderem der hohen Inflation, sich nicht von heute auf morgen ändern wird.

Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus. Die Mietpreise 2023 werden enorm wachsen, so die Experten. Wie bereits weiter oben erwähnt, werden zurzeit wenig Immobilienobjekte gebaut, was zu einem zusätzlichen Druck auf den Mietmarkt führt. Zu einem Immobiliencrash 2023 sollte es nicht kommen, aber eine Preiskorrektur ist möglich.

Il virus Corona e il mercato immobiliare

Das bereits seit über drei Jahren grassierende Coronavirus stellt eine erhebliche Krise dar. Heute sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft immer noch weltweit spürbar. Darunter leiden auch die Märkte. Auch wenn sich die Covid-19-Situation aktuell verbessert hat, sind die Lieferketten noch immer nicht auf dem Niveau davor und regionale Beschränkungen können plötzlich auch wieder neue Herausforderungen mit sich bringen.

In jeder Phase des Konjunkturzyklus gibt es wirtschaftspolitische Maßnahmen, die ergriffen werden können, um eine Rezession abzuschwächen oder die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Hierzu gehören unter anderem Steuersenkungen, höhere Staatsverschuldungen und auch zinspolitische Maßnahmen wie das Erhöhen oder Senken des Leitzinses durch die EZB.

Wichtiger ist allerdings der Blick in die mittel- bis langfristige Zukunft, und da gibt es für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, gute Neuigkeiten. Hier ist aufgrund eines höheren Geldbestands, das sich im Umlauf befindet, mit steigenden Preisen bei Sachwerten zu rechnen. Geld kommt in den Markt, das investiert werden will. Gerade in Krisenzeiten sind Sachwerte gefragter als andere Anlagemöglichkeiten, was zu einem zusätzlichen Preisauftrieb führen kann.

Anleger in Immobilien können somit auch in Krisenzeiten entspannt auf ihr Immobilienportfolio blicken und langfristig mit steigenden Werten rechnen.

Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat die ganze Welt erschüttert. Diese Krise hat nicht nur gravierende humanitäre, sondern auch globale wirtschaftliche Folgen. Die Energiepreise sind gestiegen, die Inflation und die Zinsen haben ebenfalls zugenommen. Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine und es gibt Lieferengpässe. Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer. 

Aber wie sieht es in Kriegszeiten mit Immobilien als Kapitalanlage aus? Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – niedrigen Zinsphase. Investoren können gut von Wohnimmobilien profitieren, da diese als Sachwerte auch in Krisenzeiten Wertsicherheit und guten Inflationsschutz bieten. Immobilien bleiben also weiterhin eine langfristig sichere Anlageform. 

Esempio: la bolla immobiliare cinese

In Cina negli ultimi anni, è stato molto facile vedere cosa succede quando c'è una bolla immobiliare.

Der Immobilienmarkt boomte und es wurde immer mehr gekauft – gewissermaßen galt das Motto „Kaufen um jeden Preis!“. Dabei hätte das Motto eher lauten sollen: “Wann platzt die Immobilienblase?” Denn es wurde allemal absehbar. 

Tuttavia, gli acquirenti cinesi non avevano il piano di affittare queste proprietà. Hanno speculato sul fatto che i prezzi avrebbero continuato a salire e che sarebbero stati in grado di vendere le loro proprietà ad un alto profitto in futuro per estrarre un alto rendimento immobiliare. Gli inquilini - secondo loro - avrebbero ridotto il valore della proprietà e quindi c'erano molti posti liberi.

Così in Cina, la bolla immobiliare ha prodotto soprattutto una cosa: le città fantasma. Sono stati costruiti e comprati molti immobili, ma nessuno vi si è mai trasferito.

La bolla immobiliare cinese come racconto ammonitore

Der Immobilienmarkt stellt in China die attraktivste Form der Kapitalanlage dar. Aktien sind bei der Bevölkerung wegen des hohen Risikos eher unbeliebt, auch Anleihen sind nicht sehr gefragt, da die Rendite oft schwächer ist. Und so wurden 70 % des chinesischen Privatvermögens im Immobiliensektor investiert.

Nel frattempo, il problema dello stato era un debito nazionale record e una crescita economica troppo debole. Per stimolare l'economia, lo stato ha deciso di incoraggiare la costruzione di alloggi. Questo creerebbe nuovi posti di lavoro, creerebbe un eccesso di offerta di immobili e quindi abbasserebbe i prezzi delle abitazioni. Questo dovrebbe quindi incoraggiare gli investitori a investire in azioni di società private piuttosto che in immobili.

Come risultato di queste misure, molti proprietari di immobili devono ora accettare notevoli perdite di valore. La misura in cui il virus corona ha esacerbato la situazione diventerà chiara nei prossimi anni.

In Germania, un tale intervento nel libero mercato è inconcepibile. Di conseguenza, i rischi di un conseguente crollo dei prezzi sul mercato immobiliare sono molto improbabili.

Rischi dell'investimento immobiliare

Es stellt sich also die Frage, wann und ob in Deutschland eine Immobilienblase kommt. Wie wirken sich die Corona- und Energie-Krise aus? Wie können Sie die Risiken in der jetzigen Krisenzeit minimieren?

A lungo termine, i rischi si ridurranno da soli. Ogni flessione è seguita da una ripresa. Tutto ciò di cui hai bisogno è un po' più di resistenza.

Wenn Sie in Krisenzeiten jedoch aktiv handeln möchten, dann gibt es einige Punkte, die Sie beachten sollten. Denn auch eine Immobilie als Kapitalanlage birgt ein paar einfach zu umgehende Risiken.

Wie bereits erwähnt, spielt die Lage eine große Rolle. Sie kann für Ihren wirtschaftlichen Erfolg als Immobilieninvestor entscheidend sein. Wir beraten Sie hierbei gerne und helfen Ihnen, das passende Objekt zu finden. Wenn Sie sich auf dem Immobilienmarkt nicht gut auskennen, unternehmen Sie bitte nichts auf eigene Faust. Gerade in der jetzigen Zeit ist es wichtig, sich gut beraten zu lassen, um keine Fehlentscheidungen zu treffen. Ein guter Ratgeber für Immobilien ist hier Gold wert. 

In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden. Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.

Um das Risiko einer Immobilienblase weiter zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie. Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und gegebenenfalls Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen.

Letztendlich ist also ein diversifiziertes Anlageportfolio, die Wahl einer guten Lage sowie der Einkauf zu einem günstigen Preis essenziell, um langfristig Vermögen aufzubauen und auch in unruhigen Zeiten auf einem soliden finanziellen Fundament zu stehen.