Quando scoppierà la bolla immobiliare?

Letzte Aktualisierung am 05.07.2022

In diesem Artikel beleuchten wir das Thema Immobilienblase: Wie lautet die Immobilienpreise Prognose 2022 für Deutschland? Welche Indizien gibt es, um eine Immobilienblase noch in ihrer Entstehung zu erkennen? Und was passiert, wenn die Blase platzt?

C'è un detto nei mercati finanziari:

"La storia non si ripete ma fa rima"

Diese Weisheit trifft nicht nur auf den Aktienmarkt, sondern auch auf die Preisentwicklung von Immobilien zu. Die exakte Wiederholung einer vergangenen Blasenbildung ist unrealistisch. Ein zweites 2008/2009 werden wir an den Märkten wahrscheinlich nicht sehen. Generell gilt aber: Sobald die Preis-Bewertungen innerhalb kürzester Zeit explosiv steigen, wird die Vorsichts-Brille häufig mit der Euphorie-Brille getauscht – was eine Blasenbildung begünstigen kann. 

Per prima cosa, diamo un'occhiata all'origine di tutte le bolle:

Bolla immobiliare_Germania

Bolla immobiliare in Germania: realistica o no?


La prima grande bolla speculativa si verificò nei Paesi Bassi nel 1630, quando la cosiddetta mania dei tulipani ebbe una fine spettacolare. A quel tempo, il commercio di tulipani si era sviluppato in un business incredibile. I prezzi dei bulbi di tulipano salirono a livelli assurdi, che furono comunque pagati volentieri.
I commercianti speravano addirittura che i prezzi continuassero a salire per poter ottenere profitti ancora maggiori.

In parte tutti i risparmi sono stati spesi per comprare l'allora nuova e rara pianta e successivamente venduti con un alto profitto. Infine, nel 1637, si tenne un'asta in una locanda di Haarlem. E cosa è successo?
Nessuno voleva più comprare.
I prezzi sono crollati e molti speculatori hanno perso i risparmi di una vita. Almeno è così che viene raccontata la storia. Oggi, molti credono che gran parte di questa storia appartenga al regno delle leggende.

Tuttavia: Questa storia descrive in modo molto vivido come si forma una bolla. Si sviluppa una forte domanda per un certo prodotto, i prezzi aumentano. Tutti vogliono trarne profitto e a un certo punto la gente si rende conto che i prezzi del prodotto sono molto al di sopra del valore reale, quindi nessuno vuole più comprare.
La domanda scende, i prezzi scendono e la bolla è scoppiata.

L'emergere di bolle è spesso sostenuto involontariamente dalla politica, attraverso bassi tassi di interesse e l'aumento dei prestiti, che a un certo punto non possono più essere ripagati.

Ora molti parlano di una bolla immobiliare in arrivo anche in Germania.

Bolla immobiliare Germania 2022?

In Deutschland herrschte dank der niedrigen Leitzinsen ein Rekordzinstief. Da der Leitzins indirekt die Konditionen für Baukredite beeinflußt und die Immobilienpreisentwicklung wiederum stark von den Zinskonditionen abhängt, sind die Preise für Wohnimmobilien als Kapitalanlage in den letzten Jahren stetig angestiegen. Aktuell steigen die Zinsen zwar wieder, Baukredite befinden sich historisch aber immer noch in einem “Zinstief-Tal”. Experten erwarten einen weiteren Anstieg der Zinsen bis Ende 2022, jedoch wird diese Entwicklung nicht so extrem sein, wie wir diese in den ersten Monaten 2022 beobachtet haben. Der Verdacht einer Blase liegt also tatsächlich nahe. Letztes Jahr war bereits die Immobilienblase 2021 im Gespräch.

Bolla immobiliare in Germania

Bolla immobiliare in Germania: un pericolo solo regionale.

Tuttavia, si può parlare di una bolla immobiliare solo quando i prezzi degli immobili esplodono così drammaticamente da disaccoppiare dal valore reale.
Anche il ritmo gioca un ruolo importante.
Se i prezzi di acquisto aumentano molto più velocemente dei prezzi di affitto, per esempio, questo potrebbe essere un'indicazione di una bolla immobiliare.

Questo è già vero per alcuni luoghi in Germania. Monaco è in cima alla lista. C'è ora una bolla immobiliare a Monaco?
La maggior parte degli esperti dice: No. Perché a Monaco, gli investitori pagano un prezzo alto, ma in cambio ricevono una prospettiva brillante in termini economici e demografici. E questi sono criteri importanti per la buona affittabilità di un investimento immobiliare.

Fondamentalmente, si può dire che il pericolo di una bolla esiste in quasi tutte le grandi città tedesche in posizione A. I prezzi sono aumentati molto rapidamente qui, anche se ora il ritmo è un po' rallentato, il che rimette il pericolo in prospettiva.

Nelle città o paesi più piccoli, i prezzi sono anche aumentati, ma non nella stessa misura. Quindi qui non si ipotizza una bolla immobiliare. Guardando il mercato immobiliare tedesco nel suo complesso, non si può distinguere alcuna bolla immobiliare per il 2022, anche se i prezzi sono superiori alla media nelle località A.

La linea di fondo è che una dichiarazione generale sul tema della bolla immobiliare in Germania è insensata e fuorviante. Sì, ci sono aree regionali con mercati immobiliari gravemente surriscaldati, ma ci sono molte altre regioni con un potenziale interessante e sottovalutato. Quindi chiunque sia scoraggiato da una"bolla immobiliare che scoppia" si sta perdendo delle interessanti opportunità di rendimento. 

Indicazioni per l'emergere di una bolla immobiliare

Non sarebbe bello essere in anticipo sugli altri investitori, essendo in grado di individuare una bolla immobiliare nelle sue fasi nascenti e agire di conseguenza?
Fortunatamente, ci sono vari indicatori che si possono osservare come segnali di allarme:

Attività di costruzione

Se l'industria delle costruzioni dovesse fiorire e ad un certo punto rappresentare un'alta percentuale del potere economico totale in Germania, avremmo a che fare con una possibile indicazione di esagerazioni nel mercato immobiliare.
Si può osservare molta attività nel settore delle nuove costruzioni quando, dal punto di vista dei prezzi, le nuove costruzioni diventano una reale alternativa allo stock esistente, che prima avrebbe dovuto aumentare di prezzo di conseguenza.
Al momento, tuttavia, possiamo trarre conforto dalla quota dell'industria delle costruzioni nell'economia tedesca nel suo complesso, come mostra il grafico seguente.

Quota_di_bolla_reale_di_estato_industriale_reale_nel_totale_economico

La quota dell'industria delle costruzioni nell'economia generale in Germania è in linea con la media a lungo termine (fonte: BBSR).

Debito privato

Mit der Bildung einer Preisblase am Immobilienmarkt geht in der Regel eine starke Ausweitung der privaten Verschuldung einher, wenn Privatpersonen Vielfach Immobilienkredite aufnehmen.

Un indicatore utile per monitorare il debito privato è il rapporto tra il debito privato e il prodotto interno lordo. In Germania, questo valore è attualmente intorno al 90%, ed è stagnante dal 2016. 

Quindi, non ci sono prove di un aumento dell'indebitamento dovuto a nuovi prestiti (immobiliari). 

La linea di fondo è che gli indicatori rilevanti suggeriscono che il mercato immobiliare non è surriscaldato e quindi che non c'è una bolla immobiliare.
L'attività di nuova costruzione e il debito privato dovranno essere monitorati in futuro per identificare in anticipo possibili esagerazioni dei prezzi.

La Germania è minacciata da una bolla immobiliare in futuro?

Aktuell gehen wir davon aus, dass sich der Immobilienmarkt in Deutschland zukünftig in ruhigeren Fahrwassern bewegen wird. Denn Zentralbanken und Politik entschieden, der Corona-Krise mit einer ultraexpansiven Geldpolitik zu begegnen. Das hatte zur Konsequenz, dass die Geldmenge im Markt anstieg. Das und andere Faktoren stärken eine Erhöhung der Inflationsrate. Die Inflation wirkt sich sowohl auf Gehälter als auch auf Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien aus.

Da beide Werte betroffen sind – Mieten und Kaufpreise, ist eine weiterführende Entkopplung kaum zu erwarten. Eher wird sich das allgemeine Preisniveau der steigenden Geldmenge anpassen.

Il virus Corona e il mercato immobiliare

Das bereits seit zwei Jahren grassierende Coronavirus stellt eine erhebliche Krise dar. Heute sind die Auswirkungen auf die Wirtschaft weltweit spürbar. Darunter leiden auch die Märkte. Die Aktienkurse stürzten kurzzeitig ein, viele Unternehmen mussten ihren Geschäftsbetrieb einstellen und Mieter können ihre Miete nicht mehr bezahlen, was dazu führen kann, dass Eigentümer ihre Kredite nicht mehr abzahlen können. Die Corona-Krise könnte gar in einer Bankenkrise enden, wenn die Politik und Zentralbanker nicht die richtigen Maßnahmen ergreifen.

In jeder Phase des Konjunkturzyklus gibt es wirtschaftspolitische Maßnahmen, die ergriffen werden können, um eine Rezession abzuschwächen oder die Wirtschaft wieder anzukurbeln. Hierzu gehören unter anderem Steuersenkungen, höhere Staatsverschuldungen und auch zinspolitische Maßnahmen wie das Erhöhen oder Senken des Leitzinses durch die EZB.

Tuttavia, può seguire un periodo illiquido nel mercato immobiliare, in particolare nei primi mesi dopo lo scoppio della turbolenza economica e la successiva sofferenza economica. Un mercato immobiliare illiquido è caratterizzato da una bassa offerta e da una bassa domanda sul mercato. Singole vendite in difficoltà possono abbassare leggermente il livello generale dei prezzi durante questa fase.

Wichtiger ist allerdings der Blick in die mittel- bis langfristige Zukunft, und da gibt es für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchten, gute Neuigkeiten. Hier ist aufgrund eines höheren Geldbestands, das sich im Umlauf befindet, mit steigenden Preisen bei Sachwerten zu rechnen. Geld kommt in den Markt, das investiert werden will. Gerade in Krisenzeiten sind Sachwerte gefragter als andere Anlagemöglichkeiten, was zu einem zusätzlichen Preisauftrieb führen kann.

Gli investitori in immobili possono quindi rilassarsi sul loro portafoglio immobiliare anche in tempi di crisi della corona e aspettarsi che i valori aumentino a lungo termine.

Auswirkungen des Ukraine-Krieges auf den Immobilienmarkt

Der Ausbruch des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat die ganze Welt erschüttert. Diese Krise hat nicht nur gravierende humanitäre, sondern auch globale wirtschaftlichen Folgen. Die Energiepreise steigen, die Inflation und die Zinsen nehmen ebenfalls zu. Es kommen immer mehr Flüchtlinge aus der Ukraine, und es gibt Lieferengpässe beispielsweise aus Russland. Aufgrund der Knappheit von russischen Gütern, wie Öl und Gas – aber auch von ukrainischem Weizen, werden die Lebensmittel teurer. 

Aber wie sieht es in Kriegszeiten mit Immobilien als Kapitalanlage aus? Obwohl die Zinsen für Immobilienkredite in der letzten Zeit drastisch gestiegen sind, befinden wir uns immer noch in einer – historisch betrachtet – niedrigen Zinsphase. Investoren können gut von Wohnimmobilien profitieren, da diese als Sachwerte auch in Krisenzeiten Wertsicherheit und guten Inflationsschutz bieten. Immobilien bleiben also weiterhin eine langfristig sichere Anlageform. 

Esempio: la bolla immobiliare cinese

In Cina negli ultimi anni, è stato molto facile vedere cosa succede quando c'è una bolla immobiliare.

Il mercato immobiliare era in piena espansione e si comprava sempre di più - in un certo senso, il motto era "Compra a qualsiasi prezzo! Ma il motto avrebbe dovuto essere piuttosto:"Quando scoppierà la bolla immobiliare?"Perché era prevedibile in ogni caso. 

Tuttavia, gli acquirenti cinesi non avevano il piano di affittare queste proprietà. Hanno speculato sul fatto che i prezzi avrebbero continuato a salire e che sarebbero stati in grado di vendere le loro proprietà ad un alto profitto in futuro per estrarre un alto rendimento immobiliare. Gli inquilini - secondo loro - avrebbero ridotto il valore della proprietà e quindi c'erano molti posti liberi.

Così in Cina, la bolla immobiliare ha prodotto soprattutto una cosa: le città fantasma. Sono stati costruiti e comprati molti immobili, ma nessuno vi si è mai trasferito.

Bolla immobiliare cinese

La bolla immobiliare cinese come racconto ammonitore

Il mercato immobiliare è la forma più attraente di investimento in Cina. Le azioni sono piuttosto impopolari tra la popolazione a causa dell'alto rischio, e anche le obbligazioni non sono molto richieste perché hanno un rendimento molto basso. E così il 70% del patrimonio privato cinese è stato investito nel settore immobiliare.

Nel frattempo, il problema dello stato era un debito nazionale record e una crescita economica troppo debole. Per stimolare l'economia, lo stato ha deciso di incoraggiare la costruzione di alloggi. Questo creerebbe nuovi posti di lavoro, creerebbe un eccesso di offerta di immobili e quindi abbasserebbe i prezzi delle abitazioni. Questo dovrebbe quindi incoraggiare gli investitori a investire in azioni di società private piuttosto che in immobili.

Come risultato di queste misure, molti proprietari di immobili devono ora accettare notevoli perdite di valore. La misura in cui il virus corona ha esacerbato la situazione diventerà chiara nei prossimi anni.

In Germania, un tale intervento nel libero mercato è inconcepibile. Di conseguenza, i rischi di un conseguente crollo dei prezzi sul mercato immobiliare sono molto improbabili.

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Rischi dell'investimento immobiliare

Quindi la domanda è quando e se sta arrivando una bolla immobiliare in Germania. Qual è l'impatto della crisi di Corona? Come potete minimizzare i rischi nell'attuale periodo di crisi?

A lungo termine, i rischi si ridurranno da soli. Ogni flessione è seguita da una ripresa. Tutto ciò di cui hai bisogno è un po' più di resistenza.

Tuttavia, se volete essere proattivi in tempi di crisi, ci sono alcuni punti di cui dovreste essere consapevoli, perché anche l'immobiliare come investimento comporta alcuni rischi che sono facili da evitare.

Come già detto, la posizione gioca un ruolo importante. Può essere decisivo per il tuo successo economico come investitore immobiliare. Saremo felici di consigliarvi su questo e di aiutarvi a trovare la proprietà giusta. Se non avete familiarità con il mercato immobiliare, non fate nulla da soli. Soprattutto in questo momento è importante ottenere un buon consiglio per non prendere decisioni sbagliate. Una buona guida immobiliare vale il suo peso in oro qui. 

In Krisenzeiten stehen logischerweise zuerst diejenigen Immobilien leer, welche sich in einer unattraktiven Lage befinden. Wer sich von Anfang an auf eine sehr gute Lage festlegt, hat auch in Krisensituationen geringe Risiken, als Investor unter Leerstand zu leiden.

Um das Risiko einer Immobilienblase weiterhin zu minimieren, empfehlen wir Ihnen eine Diversifikationsstrategie. Setzen Sie nicht alles auf eine Karte. Wer sowohl in Immobilien als auch in Aktien und gegebenenfalls Anleihen investiert, ist nicht von einer einzigen Anlageform abhängig und kann eventuelle Verluste ausgleichen.

La linea di fondo è che un portafoglio di investimenti diversificato, la scelta di una buona posizione e l'acquisto a un buon prezzo sono essenziali per costruire ricchezza a lungo termine e per avere una solida base finanziaria anche in tempi di bolla immobiliare scoppiata.

Meine-Renditeimmobilie bietet seinen Kunden sichere Mieteinnahmen – auch in Krisenzeiten. Das kann durch das sogenannte Mietpool-Prinzip erreicht werden. Egal, ob eine Immobilie leer steht oder bewohnt ist – die Miete fließt sicher. Diese Absicherung kostet zwar wenige Zehntel an Rendite, ermöglicht aber auch Anlegern den Zugang zum Immobilienmarkt, deren wichtigstes Kriterium der Faktor Sicherheit ist.

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Ferdinand Guggenberger M.Sc.

L'autore di questo articolo:
  • Specialista immobiliare ed esperto di investimenti
  • Precedentemente con Boston Consulting Group (BCG) e maihiro GmbH (ora parte di Accenture)

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