Vendere casa: vendere un immobile ad una società

Vantaggi della vendita di immobili ad acquirenti professionisti

Gli acquirenti privati talvolta hanno difficoltà a ottenere tempestivamente un impegno di finanziamento dalla propria banca. Spesso ci sono anche richieste particolari, come ad esempio poter entrare nell’immobile e iniziare i lavori di ristrutturazione, anche se il prezzo di acquisto non è stato ancora pagato. Con un acquirente professionale il rischio di sorprese è minore. Spesso pagano il prezzo d’acquisto con fondi propri senza dover attendere un impegno di finanziamento da parte di terzi.

È coinvolto un intermediario quando si vende a una società immobiliare?

Il coinvolgimento di un agente nella vendita dipende dal venditore, poiché di solito è il venditore a determinare se la proprietà viene venduta con o senza un agente. In linea di principio, dal punto di vista del venditore, per una transazione importante come la vendita di un immobile è opportuno avvalersi dell’aiuto professionale di un agente immobiliare. Tuttavia, questo è meno necessario quando si vende ad una società immobiliare. In una vendita privata, il venditore deve spesso comunicare e negoziare con numerose parti interessate e in questo caso un agente può essere molto utile. Tuttavia, se l’immobile viene offerto a un’azienda, il volume complessivo delle comunicazioni e delle trattative è inferiore e si può fare a meno di un agente.

Reinvestire il ricavato delle vendite, anche nel settore immobiliare

Se il denaro ricavato dalla vendita degli immobili non viene pianificato, sorge la domanda su come dovrebbe essere investito. Acquistare un altro immobile con il ricavato della vendita della casa può sembrare a prima vista controproducente, fedele al motto: perché vendere un immobile e poi comprarne subito un altro, questa volta diverso? Tuttavia, un simile approccio può essere molto utile. Acquistare nuovamente un immobile non ha nulla a che fare con la vendita precedente. La nuova proprietà è un investimento di capitale e non è diversa dagli altri investimenti.

Acquista una nuova proprietà dall’acquirente della prima proprietà

Ora sta diventando ancora più assurdo, potresti pensare. Ci sono circostanze che rendono sensato acquistare un investimento immobiliare dalla stessa società a cui hai precedentemente venduto un immobile? Sì, è perfettamente logico perché in primo luogo ci sono già contatti con l’azienda ed è già stato concluso un accordo. Il venditore ha potuto conoscere l’azienda. È quindi logico che se la collaborazione durante la vendita precedente fosse stata convincente, sarebbe saggio collaborare nuovamente con la stessa azienda in caso di acquisto a titolo di investimento.

Vendere o affittare un immobile?

Ma la vendita è davvero consigliata? Cosa ha più senso vendere o affittare un immobile? Dipende, è la risposta, tanto impopolare quanto precisa. Vantaggi e svantaggi in breve:

Vantaggi della vendita di immobili

• Grande afflusso di liquidità
• Responsabilità degli inquilini, degli edifici, delle autorità, delle compagnie di assicurazione

Vantaggi del noleggio

• Fonte di reddito stabile e a lungo termine
• La possibilità di vendere in un secondo momento rimane inalterata

Circostanze che parlano di vendita

• Il proprietario non ha bisogno immediato di denaro, ma qualcuno offre un prezzo di acquisto molto alto
• Il proprietario ha bisogno di soldi ed è possibile ottenere un prezzo di vendita accettabile
• Il proprietario non vuole più trattare con gli inquilini e la gestione della proprietà non è adatta a causa del tipo, delle dimensioni o dell’ubicazione della proprietà.
• I tassi di interesse finanziari sono bassi per gli acquirenti, il che significa prezzi di vendita più alti

Circostanze che parlano di un noleggio

• Il venditore desidera regalare o lasciare in eredità beni ai membri della famiglia
• La proprietà genera un buon reddito da locazione
• I tassi di interesse sulle costruzioni sono elevati, il che significa che i potenziali acquirenti hanno meno soldi per il prezzo di acquisto

Vendi proprietà esentasse

Quando si vendono appartamenti e case viene riscossa l’imposta sulle transazioni di vendita private, conosciuta colloquialmente come “tassa sulla speculazione”. L’importo di questa imposta non è fissato né in percentuale né in valore assoluto, ma si basa sull’aliquota fiscale personale basata su altri redditi, come il reddito da lavoro dipendente. In parole povere, il reddito derivante dalla vendita di beni immobili aumenta il reddito totale e di conseguenza aumentano sia l’aliquota fiscale percentuale che l’onere fiscale assoluto in euro. Ad esempio, se il venditore guadagna 50.000 euro all’anno e vende una casa per 350.000 euro, allora questa verrà trattata ai fini fiscali come se avesse guadagnato 400.000 euro quell’anno. Naturalmente è possibile detrarre varie spese e ridurre un po’ l’onere fiscale, ma nel complesso è come descritto.

Evita la tassa sulla speculazione nella vendita di immobili

Oltre al famoso periodo di 10 anni per la vendita di immobili, esiste anche il periodo di 3 anni. Entrambi influiscono sulla tassa sulla speculazione.

Periodo di 10 anni

Il periodo di 10 anni tra l’acquisto e la vendita di un immobile, che, se rispettato, elimina l’imposta sulla speculazione, si applica alle vendite immobiliari private tra qualsiasi persona e indipendentemente dal fatto che il venditore abbia abitato lui stesso in precedenza nell’immobile.

Periodo di 3 anni

Il periodo di soli 3 anni tra l’acquisto e la vendita per ottenere l’esenzione dall’imposta sulla speculazione si applica se il venditore ha vissuto nell’immobile da vendere nell’anno della vendita e nei due anni precedenti.

La vendita di una casa conta come reddito?

La vendita di una casa è un’operazione di vendita privata come qualsiasi altra e pertanto conta come reddito da lavoro aggiuntivo che deve essere tassato con l’aliquota dell’imposta personale. Come accennato, la particolarità è che, soprattutto nel caso degli immobili, esiste la possibilità di evitare la cosiddetta “tassa sulla speculazione” sull’imposta sul reddito, che viene pagata sulla differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Devono essere trascorsi 10 anni tra l’acquisto e la vendita, oppure il venditore deve aver vissuto lui stesso nella proprietà nell’anno della vendita e nei due anni precedenti.

Vendita casa con diritto di residenza

Vendere un appartamento o una casa e restarci – è possibile e consigliabile? Questo è sicuramente possibile. C’è domanda per tali costrutti da parte dei venditori. Dal punto di vista dell’acquirente l’acquisto è un po’ complicato, poiché il diritto di abitazione dovrebbe durare fino alla fine della vita, cosa che ovviamente non è possibile prevedere. Dal punto di vista del venditore, anche la costellazione che nasce da una simile vendita richiede un po’ di tempo per abituarsi. Logicamente, l’acquirente non sarebbe contrario alla morte imminente del venditore residente. Pertanto, un contratto di questo tipo è probabilmente più adatto ai circoli familiari, dove il venditore può sperare che i nuovi proprietari siano sempre soddisfatti della buona salute del venditore e dell’attuale inquilino.

Chi paga l’agente quando vende una casa?

In passato, l’acquirente pagava solitamente l’agente. Con il “principio dell’acquirente” ora in vigore, i broker sono obbligati ad addebitare almeno la metà della loro commissione al venditore e un massimo dell’altra metà all’acquirente. Di norma, l’acquirente e il venditore pagano ciascuno la metà della commissione del broker.

Quando si vende a una società immobiliare, di solito non è coinvolto alcun agente immobiliare, quindi la questione non si pone nemmeno.

Vendi proprietà al di sotto del valore – a sconosciuti o familiari

Che si tratti di estranei o familiari, l’ufficio delle imposte controlla da vicino se il prezzo di vendita è sospettosamente basso. Se così non fosse si potrebbe vendere un immobile a 1 euro per regalare all’“acquirente” un grosso bene esentasse. Lo stesso principio vale non solo per le vendite, ma anche per gli affitti: l’ufficio delle imposte non riconosce i prezzi di affitto inferiori al valore di mercato e li tratta come un tentativo di trasferire beni dalla persona A alla persona B senza imposta.

Pertanto, è possibile vendere un immobile solo al limite inferiore di quello che può ancora essere considerato valore di mercato. Se necessario, il valore apparentemente basso dovrebbe essere documentato con rapporti. In generale, l’idea di vendere un immobile a un prezzo inferiore al suo valore non è un buon approccio per risparmiare sulle tasse. Le probabilità di successo sono basse e per gli immobili esistono diverse possibilità di pianificazione fiscale che, a differenza della vendita al di sotto del valore, possono essere effettivamente implementate.