Renditeobjekt kaufen: Haus und Wohnung als Anlageobjekt
Jede vermietete Immobilie ist ein Renditeobjekt, also eine bauliche Anlage, durch deren Vermietung der Eigentümer Rendite erzielt. Ein Renditeobjekt kann eine Wohnung, ein Haus oder eine ganze Wohnanlage sein.
Definition: „Renditeobjekt“
Ein Renditeobjekt wird auch als Anlageobjekt, Renditeimmobilie, Anlageimmobilie oder, in Österreich, als Zinshaus bezeichnet.
Auch Kapitalanlage bedeutet üblicherweise die Geldanlage in Immobilien. Betongold ist ein weiterer, launiger Begriff, der die Attraktiviät von Immobilien als Investment unterstreicht.
Damit sind wir schon bei sieben Bezeichnungen, die alle das gleiche meinen: Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage.
Von Wohnung bis Wohnanlage
Geeignete Immobilien gibt es in verschiedenen Größen:
- Wohnung: Die Eigentumswohnung (ETW), die als ganze Mietwohnung oder gestückelt als WG vermietet wird
- Haus: Das Einfamilienhaus (EFH), das als ganzes Haus oder als einzelne Wohnungen oder als eine oder mehrere WG’s vermietet wird
- Mehrfamilienhaus: Das Mehrfamilienhaus mit ca. 2-6 Wohnungen, welches in Form mehrerer Wohnungen vermietet wird, evtl. nachdem die Grundrisse geändert wurden. (Das gilt auch für das EFH)
- Mietshaus: Ein Wohnhaus mit ca. 6-12 Wohnungen, die als Wohnungen oder WG’s vermietet werden.
- Wohnanlage: Eine ganze Wohnanlage bestehend aus mehreren miteinander verbundenen oder freistehenden Gebäuden. Auch hier werden üblicherweise alle Wohnungen einzeln vermietet und nicht etwa Häuser im Ganzen. In kleineren Einheiten lässt sich, bei mehr Aufwand, mehr Rendite erzielen.
Eigentumswohnung als Renditeobjekt
Die Eigentumswohnung punktet vor allem damit, dass sie weniger kostet als ein Haus. Eine Wohnung ist meist auch leichter zu vermieten als ein Haus. Nachteilig ist, dass Eigentümer sich für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit der Eigentümergemeinschaft absprechen müssen.
| Vorteile ETW | Nachteile ETW |
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Haus (Einfamilienhaus EFH) als Renditeobjekt
Beim Einfamilienhaus gibt es keine Miteigentümer, und der ganze Baukörper ist für Baumaßnahmen verfügbar. Doch ein Haus kostet mehr als eine Wohnung und liegt meist weniger zentral. Das kann die Vermietbarkeit beeinträchtigen.
| Vorteile Haus | Nachteile Haus |
|---|---|
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Mehrfamilienhaus (MFH) als Renditeobjekt
Ein Mehrfamilienhaus bietet durch die Größe noch mehr Optimierungspotential, etwa durch verbesserte Grundrisse. Tendenziell ist die Lage bei einem Mehrfamilienhaus auch zentraler als bei einem Einfamilienhaus.
| Vorteile Mehrfamilienhaus | Nachteile Mehrfamilienhaus |
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Mietshaus als Renditeobjekt
Auch bekannt unter dem Begriff Zinshaus, ist die Investition in ein Mietshaus besonders für vermögende Kapitalanleger interessant. Ein Mietshaus oder Wohn- und Geschäftshaus liegt oftmals zentraler als Mehrfamilienhaus oder Einfamilienhaus.
| Vorteile Mietshaus | Nachteile Mietshaus |
|---|---|
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Wohnanlage als Renditeobjekt
Die Investition in ganze Wohnanlagen spricht Sie vermutlich an, wenn Sie einen besonders hohen Kapitaleinsatz ins Auge fassen. Ansonsten unterscheidet sie sich nicht grundlegend von dem von Mietshäusern.
Sonderfall: Pflegeimmobilie als Renditeobjekt
Eine andere, jedoch nicht zu vernachlässigende Variante, ist das Investment in Pflegeimmobilien:
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Mietsicherheit: Der Betreiber der Pflegeeinrichtung verfügt über starke finanzielle Mittel. Je nach Konzept und Anbieter ist es sogar möglich, bei Zahlungsunfähigkeit eines Bewohners von staatlicher Seite Absicherung zu erhalten, indem die Miete übernommen wird und somit keine Mietausfälle entstehen.
Selbst bei Leerstand einer Einheit ist der Betreiber, an den Sie vermieten, verpflichtet, die Miete zu bezahlen. Auch die generell langen Vertragslaufzeiten von 20 bis 25 Jahren sind vor allem für sicherheitsorientierte Anleger interessant. - Der demografische Wandel in Deutschland macht Pflege zu einem großem, konjunkturresistenten Wachstumsmarkt.
- Sollten Sie selbst oder einer Ihrer Angehörigen einen Pflegeheimplatz brauchen, so haben Sie als Eigentümer automatisch Anspruch darauf.
Auswahlkriterien für das Renditeobjekt
Damit sich eine Renditeimmobilie langfristig lohnt, müssen die grundlegenden Faktoren stimmen:
1. Zukünftiges Wertsteigerungspotenzial durch Lage und Infrastruktur
Interessant sind unterbewertete Wachstumsstandorte. Statt überhöhte Preise für Toplagen zu zahlen, stellen sich kluge Anleger zukunftsorientiert auf, um schlummernde Wertsteigerungspotentiale zu heben.
Unabhängig vom Standort ist eine gut ausgebaute Infrastruktur wichtig. Einkaufs-, Arbeits-, Bildungs- und Freizeitangebote ziehen Mieter an.
2. Bausubstanz und baulicher Zustand
Der allgemeine bauliche Zustand läßt oft bereits den Umfang nötiger Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen erkennen.
3. Künftige Nutzungsmöglichkeiten (Grundrisse)
Je vielseitiger das Objekt ist, umso wahrscheinlicher kann es lückenlos vermietet werden. Bei Wohnungen ist der Grundriss wichtig. Durchgangszimmer sind ein Minuspunkt. Bei gewerblichen Einheiten ist die Eignung für viele Branchen von Vorteil.
Renditeobjekt finden
Erfolgversprechende Immobilien zu finden ist heutzutage etwas anspruchsvoller als noch vor einigen Jahren. Wenn Sie aktuell eine erste Immobilie kaufen möchten, dann werden Sie auf Immobilienscout, Immowelt & Co. vermutlich keine Immobilien finden, die sich lohnen. Doch wo gibt es noch günstige Immobilien?
Lage, Lage, Lage? Wo in Deutschland lohnt sich ein Renditeobjekt?
Die Mikrolage der Immobilie soll für künftige Mieter attraktiv sein: Gute Infrastruktur, Nahversorgung und Freizeit- und Kulturangebote.
Lage, Lage, Lage
Privatanleger bevorzugen oft Immobilien in ihrer Nähe. Meine-Renditeimmobilie bietet Wohnungen und Häuser in ganz Deutschland an, von München im Süden bis Kiel im Norden.
Investoren, die in einer strukturschwachen Region leben, fahren allerdings mit einer weiter weg gelegenen und durch eine Hausverwaltung betreuten Immobilie besser als mit einem Objekt, das nah liegt, aber weniger zukunftssicher ist.
Wann lohnt sich ein Renditeobjekt?
Die Bruttomietrendite errechnet sich wie folgt:
Jährliche Mieteinnahmen x 100 / Kaufpreis = Mietrendite
Allerdings ist das Ergebnis zu schön, um wahr zu sein. Tatsächlich bedarf es einiger zusätzlicher Angaben, um eine realistische Rendite zu berechnen.
Ausschlaggebend ist die Nettorendite. Die zu erwartende Rendite ist, wenn man auf die richtigen Faktoren achtet, eine abschätzbare Größe.
Rendite berechnen
Vor dem Kauf der Immobilie sollte alles gründlich kalkuliert werden, am besten mit Hilfe eines Experten.
Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis gesellen sich die Kaufnebenkosten. Diese betragen je nach Bundesland und abhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist, ca. 9-12% des Kaufpreises:
| Bundesland | Käuferanteil Maklerprovision* | Notar- und Grundbuchkosten | Grunderwerbsteuer | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Bayern | 3,57% | 2,0% | 3,5% | 9,07% |
| Berlin | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Brandenburg | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Bremen | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Hamburg | 3,57% | 2,0% | 5,5% | 11,07% |
| Hessen | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57% | 2,0% | 6,0% | 11,57% |
| Niedersachsen | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Rheinland-Pfalz | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Saarland | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Sachsen | 3,57% | 2,0% | 5,5% (seit 1.1.2023) | 11,07% |
| Sachsen-Anhalt | 3,57% | 2,0% | 5,0% | 10,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
| Thüringen | 3,57% | 2,0% | 6,5% | 12,07% |
Mietmultiplikator und Nettorendite
Für eine erste Einschätzung des Kaufpreises bietet sich der Mietmultiplikator an. Dabei wird der Kaufpreis durch die jährliche Kaltmiete geteilt. Je höher das Ergebnis, desto teurer die Immobilie.
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresmiete
Des Weiteren sollte die Nettorendite berechnet werden, und zwar wie folgt:
Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) * 100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Mietmultiplikator und Nettomietrendite ermöglichen eine erste, ungefähre Einschätzung des Renditepotentials eines Anlageobjekts.
Zukünftige Kosten bedenken
Ein Immobilieninvestment bedarf auch eines gewissen Weitblicks. Sanierungsmaßnahmen, die in Zukunft anfallen können, müssen bei der Kalkulation berücksichtigt werden.
Bestimmte Bauarbeiten können in Form einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden. Hierzu zählen zum Beispiel neue Fenster.
Steuerliche Vor- und Nachteile
Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind für Immobilieneigentümer in Deutschland sehr vorteilhaft.
Der Staat gewährt sowohl Selbstnutzern als auch Vermietern teils unterschiedliche, aber unterm Strich attraktive Gestaltungsmöglichkeiten.
- Abschreibungen (AfA): Vermieter können Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuersenkend geltend machen. Bei Wohnimmobilien je nach Baujahr jährlich zwei bis drei Prozent des Kaufpreises, bei Denkmalimmobilien ist sie nochmals höher (8 Jahre lang je 9%, dann weitere 4 Jahre lang je 7%).
- Drei-Objekt-Grenze: Wer drei oder mehr Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, läuft Gefahr, in den gewerblichen Grundstückshandel eingeordnet zu werden. Die Gewerbesteuerbefreiung ist nun zunichtegemacht und Gewerbesteuer ist nachzuzahlen.
- Keine Spekulationssteuer nach 10 Jahren: Wird das Renditeobjekt nach frühestens 10 Jahren wieder verkauft, muss der erzielte Gewinn nicht versteuert werden.
- Schenkung, Vererbung, etc.: Rund um den Kauf eines Anlageobjekts gibt es noch weitere steuerliche Aspekte, die besprochen, gegeneinander abgewogen und berechnet werden müssen.
Finanzierung
Für die Finanzierung einer Renditeimmobilie gibt es verschiedene Modelle. In den seltensten Fällen wird ein Objekt rein aus Eigenkapital finanziert, verzichtet man dabei doch auf den Leverage-Effekt.
Zählen Sie zu den Anlegern, die sich gerne geringstmöglich verschulden, so ist es die Kunst, die richtige Balance zwischen Fremd- und Eigenkapitaleinsatz zu finden. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto niedrigere Kreditzinsen erwarten Sie.
100%-Finanzierung
Bei guter Bonität ist es auch mit wenig Eigenkapital möglich, ein Anlageeobjekt zu kaufen. Bei der 100%-Finanzierung tragen Käufer üblicherweise die Kaufnebenkosten.
110%-Finanzierung (Vollfinanzierung)
Bei der 110%-Finanzierung, der sogenannten Vollfinanzierung, finanzieren Käufer auch die Kaufnebenkosten. Damit die Bank hier mitspielt, muss die Bonität noch besser sein als bei der 100%-Finanzierung.
130%-Finanzierung
Bei der 130%-Finanzierung, die nochmals höhere Bonität erfordert, finanziert der Käufer der Anlageimmobilie sogar geplante Renovierungen oder den Einbau einer Einbauküche.
Fazit
Ein Renditeobjekt ist eine langfristig sichere und rentable Kapitalanlage. Eine Anlageimmobilie zu erwerben, erfordert einige Zehntausend Euro Eigenkapital.
Aber auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, also eine 110%-Finanzierung der Renditeimmobilie, ist bei guter Bonität möglich.
Lage und Eigenschaften des Objekts beinflussen die Rentabilität entscheidend. Daher sollte das Renditeobjekts mit professioneller Hilfe ausgesucht werden.
Eine Wohnung, die zum Selbstbezug attraktiv erscheint, muss nicht unbedingt auch eine lohnenswerte Anlageimmobilie sein.
Meine-Renditeimmobilie bietet einen 360-Grad-Service rund um Erwerb, Finanzierung und Verwaltung von Anlageobjekten.
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