Wertsteigerung bei Immobilien

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 20 Jahren

Um einen ersten Eindruck über die Wertsteigerung von Immobilien zu bekommen, blicken wir auf folgende Statistik der letzten 20 Jahre:

Wertsteigerung bei Immobilien – Tabelle (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Auf den ersten Blick fällt sofort auf, dass der Wert von Immobilien zwischen 2003 und 2010 relativ stabil war und es bis ca. Ende 2009 keine Wertsteigerung bei Immobilien gab. Der Wert von Immobilien ging anfangs sogar leicht zurück und stagnierte dann. Dabei sind die Werte oben erst einmal unabhängig davon zu betrachten, ob es als Investment oder Eigenheim gedacht ist.

Zu sehen ist der Hauspreisindex mit einem Wert von 100 für das Jahr 2005 und 2010. Liegt die rosafarbene Linie unter 100, so war der Wert von Immobilien zum betrachteten Zeitpunkt geringer als zum Stichtag 2005. Das gilt nämlich für die Jahre 2006-2009. Liegt die rosafarbene Linie über 100, so war der Wert von Immobilien höher.

Die konstant verlaufende Linie zeigt den Trend im betrachteten Zeitraum zwischen 2003 und 2023 an. Ab 2010, als die EZB als Antwort auf die Finanzkrise 2008/2009 massiv Geld in die Märkte pumpte, kam Dynamik in den Hauspreisindex, und zwar massiv, zumindest bis ca. Mitte 2022. Die Hauptaussage der Grafiken: Die gestiegene Nachfrage nach Immobilien hat entsprechend für höhere Preise gesorgt.

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 30 Jahren

Erweitern wir den Betrachtungszeitraum noch etwas auf 30 Jahre. Wie sieht die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 30 Jahren aus?

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 30 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Wiederum ist der Referenzwert 100 im Jahr 2005. Was sagt die Grafik aus? Zwischen 1993 und 2005 war die Kurve relativ flach. Wenig Wertsteigerung bei Immobilien war in diesem Zeitraum zu beobachten. Das ist aber keine negative Nachricht, wenn man sich vor Augen führt, wie die Immobilie als Kapitalanlage funktioniert.

Der größte Vorteil ist, dass eine vermietete Wohnung den Eigentümer nur wenig im monatlichen Unterhalt kostet. Den Großteil übernimmt nämlich der Mieter für den Eigentümer – zusätzlich baut dieser auch noch Vermögen auf, da das Darlehen ja immer kleiner wird durch die monatliche Tilgung.

Der Eigentümer ist also gar nicht auf die Wertsteigerung per se angewiesen, sondern kann diese als einen „netten“ Nebeneffekt betrachten. Bei stabilen Preisen profitiert er aufgrund der Tilgung nämlich jeden Monat, auch ohne Wertsteigerung. Ab dem Jahr 2010 kommt, wie oben beschrieben, ordentlich Dynamik in die Immobilienpreise. Dieser spekulative Zugewinn ist für Eigentümer natürlich schön. Niedrige Zinsen und die lockere EZB-Geldpolitik führten zu stark steigenden Immobilienpreisen.

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 10 Jahren

Fokussieren wir uns auf den Zeitraum, der für uns im Jahr 2023 die höchste Relevanz hat: Die Wertsteigerung von Immobilien in den letzten 10 Jahren:

Wertsteigerung Immobilien in den letzten 10 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)

Die schwarze Trendlinie zeigt ganz deutlich, wie stark die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren zugelegt haben. Viele Anleger reagieren deswegen verunsichert und fürchten sich vor künftigen negativen Wertentwicklungen. Doch ist diese Angst gut begründet? Um diese Frage zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die Gründe für die hohe Wertsteigerung bei Immobilien in den letzten 10 Jahren werfen:

• Krisenmodus der EZB: Erst die Finanzkrise 2008/2009, dann im Jahr 2020 Corona und nun die steigende Inflation. Diese Anlässe zwangen die EZB und Zentralbanken weltweit zur Stimulierung der Wirtschaft, Rettung von (Privat)Existenzen und Unterstützung von Staatshaushalten sowie zur Stabilisierung der Geldpolitik. Seit Jahren hat die Notenbank die Anleihen in Höhe von insgesamt über fünf Billionen Euro eingekauft und somit die Zinssätze nach unten gedrückt. Dadurch konnten sich die Staaten noch mehr Schulden leisten. Jetzt ist das aber Vergangenheit.
• Niedrigzinsen: Betrachtet man die Entwicklung von Zinssätzen in den letzten 100 Jahren, so sind diese konstant gefallen. Dekade für Dekade sanken die Zinsen. Auch wenn inzwischen eine Zinswende stattgefunden hat, so liegt der Leitzins noch immer bei “nur” 4,50%. Das Ende der lockeren Geldpolitik hat somit bereits Fahrt aufgenommen.
• Zuwanderung: In den letzten 10 Jahren wanderten in Deutschland viele Menschen zu, sowohl Kriegs- als auch Wirtschaftsflüchtlinge.

Sind die genannten Trends vorüber und ist daher eine negative Wertentwicklung zu erwarten? Teilweise ja, denn: Seit 2022 erhöhte die EZB bereits mehrmals die Leitzinsen nach vielen Jahren der Nullzinspolitik. Der EZB-Rat sei weiterhin bereit, alles Mögliche zu unternehmen, damit die Inflationsrate ihren Zielwert von zwei Prozent mittelfristig wieder erreicht.

Sobald sich die Bauzinsen erhöhen, geht die Nachfrage nach Immobilien langsam zurück, weil es für Menschen schwieriger ist, Immobilien zu finanzieren. Somit haben wir aktuell mit einem Preisrückgang von Immobilien in Deutschland zu tun. Trotz der ganzen Ereignisse kann man sagen, dass sich Immobilien auch in Krisenzeiten als bewährte Kapitalanlage erwiesen haben. Denn auch trotz eines vorübergehenden Rückgangs werden die Immobilienpreise sich aller Wahrscheinlichkeit nach langfristig positiv entwickeln.

Zuletzt die Zuwanderung: Steigende Temperaturen und Meeresspiegel werden künftig wohl dafür sorgen, dass manche Regionen auf der Erde unbewohnbar oder einfach nicht mehr ertragreich genug sein werden. Wir sollten uns auf weitere Zuwanderung einstellen, welche die Nachfrage nach Wohnangebot im sicheren Deutschland weiter ankurbeln könnte. So ist und bleibt die Immobilie als Kapitalanlage eine aussichtsreiche Geldanlage.

Wertsteigerung bei Immobilien: Tabelle

Die Wertsteigerung bei Immobilien in den letzten 10, 20 und 30 Jahren ist sehr interessant. München ist innerhalb von Deutschland eines der extremsten Beispiele, was die Wertsteigerung von Immobilien betrifft. Die folgende Tabelle der Wertsteigerung bei Immobilien zeigt, wie sich die Immobilienpreise in München, Bayern und Deutschland seit 2017 entwickelt haben.

Entwicklung Immobilienpreise: 30qm-Wohnungen

Für die Tabelle haben wir mehr als 100.000 Immobilienpreise ausgewertet. Beginnen wir mit der Wertsteigerung von Wohnungen mit 30qm:

Entwicklung Immobilienpreise: 60qm-Wohnungen

Bei Wohnungen mit einer Größe von 60qm sind ähnliche Wertsteigerungen zu beobachten:

Entwicklung Immobilienpreise: 100qm-Wohnungen

Wohnungen mit einer Größe von 100qm weisen seit 2017 folgende Wertentwicklung auf:

Das ist definitiv eine außergewöhnliche Entwicklung. Die Immobilien-Wertsteigerung in München lässt sich so sicherlich nicht auf die nächsten 10 Jahre fortschreiben. Doch obwohl die Preise in den letzten Jahren recht stark angestiegen sind und wir heute einen Rückgang beobachten können, besteht für Kapitalanleger auch in München noch Potenzial für Immobilien als Geldanlage.

Wer jetzt darüber nachdenkt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, muss heute mehr denn je Städte auswählen, die ein sehr gutes Entwicklungspotential haben. Natürlich kann niemand ganz genau voraussagen, welche Städte sich wie entwickeln. Aber es gibt verschiedene Kennzahlen und Informationen, die bei der Auswahl helfen. So ist es durchaus möglich, Risiken zu minimieren und sich auf Regionen und Standorte zu konzentrieren, die alle Voraussetzungen für künftige Wertsteigerungen erfüllen.

Denn umgekehrt möchte keiner in einen Standort investieren, in dem die Preise in den nächsten Jahren stagnieren oder fallen. Genau voraussehen kann man allerdings diesen Aspekt nicht, da davon auch starke Lagen betroffen sein könnten.

Wertsteigerung von Immobilien berechnen

Sie besitzen bereits eine Immobilie und denken darüber nach, sie zu verkaufen? Oder möchten Sie aus Neugier den Verkaufswert Ihrer Immobilie wissen? Natürlich ist es möglich, die Wertsteigerung von Immobilien zu berechnen. Die genaue Ermittlung eines möglichen Verkaufspreises ist allerdings von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.

Die Lage ist ein ausschlaggebender Punkt, wie das Beispiel München zeigt. Befindet sich die Immobilie auf dem Land oder in einer Gegend, in der die Wohnraumnachfrage nicht besonders hoch ist, wirkt sich dies auf die Wertsteigerung und damit den Verkaufspreis aus. Daneben spielen der Zustand, das Baujahr, die Wohn- und Grundstücksfläche und weitere Faktoren eine Rolle, um einen exakten Marktpreis festzustellen. Wegen dieser hohen Komplexität wird meist ein Gutachter beauftragt. Dieser bezieht alle wichtigen Faktoren mit ein und ermittelt einen aktuellen Marktwert.

Eine Möglichkeit für einen ersten Eindruck bietet unsere Immobilienbewertung. Nach Eingabe einiger Daten zur Immobilie erhalten Sie eine Schätzung des Werts. Erfahren Sie mehr in einem persönlichen Beratungsgespräch mit uns.

Wie kann ich den Wert einer Immobilie steigern?

Passive Form der Immobilien-Wertsteigerung

Bereits VOR dem Kauf kann Einfluss auf eine zukünftige Wertsteigerung genommen werden. Hierfür sollte die Entwicklung der Infrastruktur in der Umgebung betrachtet werden: Soll in der Nähe ein Einkaufszentrum entstehen? Werden Schulen oder Kindergärten gebaut? Plant eine Firma, Bürogebäude zu errichten?

Soll eine direkte Anbindung an die Autobahn erfolgen? Wird eine U-Bahn Station gebaut? Wer langfristig plant, kann hier mit einer größeren Wertsteigerung in der Zukunft rechnen.

Aktive Form der Wertsteigerung

Eine bereits bestehende Immobilie kann aktiv im Wert gesteigert werden. Ziel ist es, die Wohnung aufzuwerten. Beispielsweise durch das so genannte Fix & Flip. Eine renovierungsbedürftige Immobilie wird gekauft, hochwertig renoviert und später teurer weiterverkauft. Ein paar Beispiele für Renovierungen, die den Wert steigern können:

• Ausstattung, die Mehrwert schafft (hochwertige Einbauküche und attraktives Badezimmer)
• Hochwertige Böden
• Gut isolierte Fenster
• Energie-effizientes Heizungssystem

Wichtig dabei immer: Die Ausstattung soll hochwertig sein und wirken, jedoch nicht zu teuer in der Anschaffung sein. Ein Echtholzparkettboden ergibt aus Kapitalanlegersicht nicht immer Sinn, denn dieser ist im Einkauf und Einbau extrem teuer. Ein Vinyl-Boden sieht optisch extrem gut aus, ist aber vergleichsweise günstiger.

Auch ein Umbau einer größeren in zwei kleinere Wohnungen kann den Wert steigern. So liegt der Quadratmeterpreis in München für eine 30 m² Wohnung derzeit im Durchschnitt bei 8.676 Euro, für 60 m² bei 7.659 Euro. Bei dem Umbau in zwei Wohnungen würde das eine Steigerung im Wert pro Quadratmeter von 3,6% bedeuten.

Was passiert bei einer Wertsteigerung?

Solange Sie nicht planen, die Wohnung zu verkaufen, passiert erst einmal gar nichts. Sollten Sie vor der gesetzlichen Frist von zehn Jahren verkaufen, fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Verkaufen Sie nach Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn komplett steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil von Immobilien im Gegensatz zu anderen Investmentformen wie zum Beispiel Aktien.

Eine Steuer fällt außerdem an, wenn die Immobilie an Sie vererbt wird. Hier lohnt es sich, zu Lebzeiten über eine Schenkung nachzudenken. Auch bei einer Scheidung spielt die Wertsteigerung eine Rolle. Es kommt hier zu einem Zugewinnausgleich. Der Wertzuwachs der Immobilie seit Beginn der Ehe wird hälftig aufgeteilt. Natürlich nur, wenn es keinen Ehevertrag oder eine andere Vereinbarung gibt.

Immobilienblase 2023

Nach den starken Preisanstiegen der letzten Jahre fragten sich viele, ob die Übertreibungen am Immobilienmarkt im Platzen einer Immobilienblase 2023 münden könnte. Tatsächlich sind die Immobilienpreise im letzten Quartal 2023 um 7,1% im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Vom Platzen einer Blase kann man bei dieser Größenordnung noch nicht sprechen, auch wenn der Preisrückgang vergleichsweise deutlich ist. In gut ausgewählten Lagen Deutschlands ist weder jetzt noch in Zukunft ein Zusammenbruch der Preise zu erwarten. Dafür hat Deutschland als führende Industrienation zu viel Substanz.

Wenn eine bestimmte Anlageform zu stark im Wert steigt, wird von einer Blase gesprochen. Vielleicht haben Sie schon einmal von der Tulpenmanie gehört? Diese wird heute als die erste Investmentblase überhaupt bezeichnet. Am Ende dieser Blase (im Jahr 1637) wurden Tulpenzwiebeln zu einem Wert von heute umgerechnet 87.000 Euro verkauft. Das ist eine unglaubliche Summe für eine Blume.

Eine Stagnation oder auch leichter Preisrückgang von Immobilien ist bereits eingetreten – eine Blase im klassischen Sinne dürfte jedoch nicht platzen, da die Nachfrage nach Sachwerten noch immer aufgrund der Inflation hoch ist. Zurzeit wird zudem im deutschen Raum deutlich weniger neu gebaut, was wiederum zur Stärkung der Bestandsimmobilien beiträgt. Es wird jedoch wichtiger denn je sein, die Immobilien sorgfältig zu prüfen, um mögliche Risiken zu minimieren.

Die Menschen suchen deshalb nach Anlagemöglichkeiten – egal ob kleiner Geldbeutel oder wohlhabender Anleger, der sich fragt: Wie lege ich eine Million Euro am besten an? Sinnvolle Investitionen sollen das Geld schützen und im besten Fall im Wert steigen. Das kann auch gut an den stark gestiegenen Aktienmärkten beobachtet werden. Die Menschen leeren ihre Tages- und Festgeldkonten und suchen nach den wenigen verfügbaren Anlagemöglichkeiten, um etwas Rendite zu erzielen. Immobilien sind dabei eine relativ sichere Möglichkeit.

Wir glauben nicht, dass es in 2024 eine Immobilienblase gibt oder diese platzen wird. Eine Korrektur nach unten gab es ja bereits. Einerseits können die Preise für Immobilien weiter stagnieren oder sogar leicht rückgängig sein. Andererseits werden auch die Mieten aufgrund der Inflation und der aktuell geringeren Anzahl an Neubauprojekten steigen.

Unser Unternehmen achtet besonders darauf, dass unsere Kunden eine gute Auswahl der Immobilien in passenden Lagen zu den bestmöglichen Konditionen bekommen. Außerdem legen wir großen Wert auf die Nachhaltigkeit bei der preislichen und wirtschaftlichen Entwicklung. Hierfür stehen uns modernste Tools zur Auswahl der Renditeimmobilie zur Verfügung.

Wie steigt der Wert einer Immobilie?

Die Ursachen für den Anstieg der Immobilienpreise sind vielfältig. Zinsniveau, demographische Entwicklung, das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot, uvm.

Frappierend ist aber vor allem die Korrelation zwischen den sich aufblähenden Zentralbanken auf der ganzen Welt und den internationalen Immobilienpreisen. Werfen wir einen Blick auf die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken. Diese explodieren seit der Finanzkrise 2008 förmlich. Aber auch hier kam es seit dem letzten Jahr zu einem Kurswechsel, wie man aus der folgenden Grafik entnehmen kann.

Seit 2008 steigen die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken immer weiter an (Werte in Billionen USD, Quelle: Haver Analytics)

Dies geschieht vor allem durch Anleihekäufe wie zum Beispiel Staatsanleihen, Unternehmensanleihen, hypothekengesicherte Wertpapiere etc. Seitdem diese Kaufprogramme starteten, die nichts anderes darstellen als eine indirekte Unterstützung der Wirtschaft durch Verteilung von Euros, Yens und Dollars an Institutionen und Unternehmen, entwickelten sich die Immobilienpreise fast im Gleichschritt mit den oben gezeigten Bilanzen der Zentralbanken.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise nun weiter und wie sieht die Wertsteigerung bei Immobilien 2024 aus? Zentralbanken sind in einem Dilemma gefangen: Einerseits müssen sie darauf achten, die aufkeimende Inflation in Schach zu halten. Dies hat zur Leitzinserhöhung und somit zu einer bedeutenden Zinswende geführt. Andererseits ist die Wirtschaft mittlerweile derartig abhängig vom Geld-Tropf der Zentralbanken, dass ein „Abkappen“ der Hilfen zu einer sofortigen Abschwächung der Wirtschaft und folglich einer Rezession führt.

Trotz erhöhter Zinsen ist es momentan ein guter Einstiegszeitpunkt, da die Immobilien heute günstiger gekauft werden als noch vor einem Jahr – Wertsteigerungspotenzial ist somit auch direkt gegeben. Die verschiedenen Faktoren sind für den Einsteiger jedoch oft schwer einzuschätzen. Wir stehen Ihnen bei der Auswahl gerne mit unserer mehrjährigen Expertise zur Seite.