Immobilien-Wertsteigerung: Prognose zu Immobilienpreisen
Wo gehen sie hin, die Immobilienpreise? Langfristig immer nach oben, aber vorübergehend kann es auch zu einer kleinen Korrektur kommen. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um -7,1% gegenüber dem Vorjahr gesunken. Damit fielen die Preise im fünften Quartal in Folge.
Gibt es heute noch eine Wertsteigerung bei Immobilien? Seit Jahren lesen und hören wir von einer Immobilienblase und dass diese bald platzt.
Andererseits: Die Immobilie als Kapitalanlage ist doch schließlich eine sichere Geldanlage, so das Credo.
Im Folgenden ein Überblick über die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in den letzten Jahren und Jahrzehnten.
Preisindizes für Wohnimmobilien von 2015-2023
Statistiken, die weiter zurückblicken als 2015, finden Sie weiter unten. Immobilienpreise von 2015 bis 2023, sortiert nach Siedlungsgröße und Objektart (Wohnung / Haus).
Preisindizes Wohnimmobilien 2015-2023 nach Siedlungsgröße
Die Tabelle zeigt, dass Wohnungen in den 7 größten Großstädten am meisten im Wert gestiegen sind, nämlich um 72,1% in 8 Jahren (Preisindex stieg von 100,0 Ende 2015 auf 172,1 Ende 2023). Das entspricht einem jährlichen Wertzuwachs von 7,02%!
Die zweithöchste Steigerung verzeichnen ebenso die 7 Top-Metropolen, diesmal für Ein- und Zweifamilienhäuser, die in 8 Jahren um 62,4% im Wert stiegen (Preisindex von 100 auf 162,4). Das entspricht einer jährlichen Verzinsung von 6,24%.
Beachten Sie, dass es sich hier um Durchschnittswerte quer über alle Immobilien in allen Mikrolagen handelt. Bei einer Renditeimmobilie ist – mit fachkundiger Unterstützung, etwa durch Meine-Renditeimmobilie – das durchaus realistische Ziel, diesen Durchschnittswert mit der eigenen, individuellen Immobilie zu übertreffen.
Veränderungsrate der Wohnimmobilienpreise von 2015-2023
Prozentuale Preissteigerung bei Wohnimmobilien von 2015 bis 2023, sortiert nach Siedlungsgröße und Objektart (Wohnung oder Haus).
Die folgende Tabelle zeigt, wie hoch der Preisanstieg jeweils zum Vorjahr war. Zum Beispiel waren Wohnungen in Metropolen im dritten Vierteljahr 2021 um 15,2% teurer als ein Jahr zuvor, also im dritten Quartal 2020.
Da Immobilien tendenziell eine langfristige bis sehr langfristige Geldanlage sind, und nicht zuletzt wegen der zehnjährigen Spekulationsfrist bei Immobilien, ist die folgende Tabelle etwas weniger aussagekräftig für private Immobilieninvestoren als die vorherige, obwohl sie auf den gleichen Daten basiert.
Veränderungsrate Wohnimmobilienpreise in Prozent von 2015-2023
Gründe für die hohe Wertsteigerung in den letzten Jahren
Warum sind die Immobilienpreise in den letzten 10 Jahren so stark gestiegen?
- Krisenmodus der EZB: Erst die Finanzkrise 2008/2009, dann im Jahr 2020 Corona und nun die steigende Inflation. Die EZB hat zur Stimulierung der Wirtschaft und zur Stabilisierung der Geldpolitik über Jahre Anleihen für mehr als fünf Billionen Euro aufgekauft und damit die Zinssätze nach unten gedrückt.
- Niedrigzinsen: Dekade für Dekade sanken die Zinsen. Auch wenn es inzwischen eine Zinswende gab, liegt der Leitzins noch immer bei nur 4,50%. Das Ende der lockeren Geldpolitik ist absehbar.
- Zuwanderung: In den letzten 10 Jahren wanderten in Deutschland viele Kriegs- und Wirtschaftsflüchtlinge zu.
Sind diese Trends vorüber und daher sinkende Immobilienpreise zu erwarten? Teilweise ja, denn: Seit 2022 erhöhte die EZB bereits mehrmals die Leitzinsen nach vielen Jahren der Nullzinspolitik.
Die EZB versucht, mittelfristig die Wunsch-Inflationsrate von zwei Prozent zu erreichen.
Bei steigenden Bauzinsen sinkt die Nachfrage nach Immobilien, da die Finanzierung teurer wird.
Das ist eine in Deutschland seltene Korrektur des ebenso ungewöhnlichen, hohen Preisanstiegs der letzten Jahre. Die Erfahrung lehrt aber, dass die Immobilienpreise mittel- und vor allem langfristig unweigerlich steigen.
Viele Industrieländer leiden an niedrigen Geburtenraten, und die wachstumsorientierten unter ihnen, wie etwa Deutschland, gleichen dies mit Zuwanderung mehr als aus.
Zuwanderung stärkt die Nachfrage nach allem, insbesondere auch nach Wohnraum, und ist daher aus Sicht von Immobilieneigentümern positiv.
Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren
Es fällt auf, dass der Wert von Immobilien zwischen 2003 und 2010 relativ stabil war und die Preise bis Ende 2009 nicht stiegen:
Wertsteigerung bei Immobilien – Tabelle (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)
Zu sehen ist der Hauspreisindex mit einem Wert von 100 für das Jahr 2005 und 2010. Liegt die rosafarbene Linie unter 100, so war der Wert von Immobilien zum betrachteten Zeitpunkt geringer als zum Stichtag 2005.
Das gilt für die Jahre 2006-2009. Liegt die rosafarbene Linie über 100, so war der Wert von Immobilien höher.
Die konstante Linie zeigt den Trend zwischen 2003 und 2023. Ab 2010, als die EZB als Antwort auf die Finanzkrise 2008/2009 Geld in die Märkte pumpte, kam viel Dynamik in den Hauspreisindex, zumindest bis circa Mitte 2022: Die gestiegene Nachfrage ließ die Immobilienpreise steigen.
Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren
Wiederum ist der Referenzwert 100 im Jahr 2005. Zwischen 1993 und 2005 war die Kurve relativ flach, die Immobilienpreise stiegen nur wenig.
Das ist aber keine negative Nachricht, wenn man sich vor Augen führt, wie die Immobilie als Kapitalanlage funktioniert.
Immobilienpreise in den letzten 30 Jahren (Quelle: Europace, eigene Berechnungen und eigene Darstellung)
Eine Renditeimmobilie verursacht allenfalls geringe monatliche Kosten für den Eigentümer. Den Löwenanteil übernimmt der Mieter, der für den Vermieter auch noch Vermögen aufbaut, da die Restschuld jeden Monat kleiner wird.
Der Eigentümer ist also nicht zwingend auf steigenden Werte angewiesen, sondern kann diese als willkommenen Nebeneffekt betrachten. Bei stabilen Preisen profitieren Eigentümer aufgrund der Tilgung jeden Monat – auch ohne Wertsteigerung.
Ab 2010 kam Dynamik in die Immobilienpreise und bescherte Immobilieneigentümern attraktive Zugewinne. Niedrige Zinsen und die lockere EZB-Geldpolitik führten zu stark steigenden Immobilienpreisen.
Regionale Preisentwicklung bei Immobilien
Die Entwicklung der Kaufpreise bei Immobilien in den letzten 20 und 30 Jahren ist sehr interessant. München ist innerhalb Deutschlands ein extremes Beispiel, was Immobilienwerte angeht:
Entwicklung bei 30qm-Wohnungen
Für die Tabelle haben wir mehr als 100.000 Immobilienpreise ausgewertet.
| Jahr | München 30qm | Bayern 30qm | Deutschland 20qm |
|---|---|---|---|
| 2017 | 6.630 € | 4.204 € | 2.859 € |
| 2018 | 7.345 € | 4.878 € | 3.333 € |
| 2019 | 8.032 € | 5.221 € | 3.720 € |
| 2020 | 8.749 € | 5.811 € | 4.137 € |
| 2021 | 9.761 € | 6.882 € | 4.820 € |
| 2022 | 9.930 € | 6.817 € | 4.709 € |
30 qm München: 49,77% in 5 Jahren = ca. 8,4% pro Jahr. Und das ist nur der Durchschnitt, wie auch bei den folgenden Werten für 60qm und 100qm:
Entwicklung bei 60qm-Wohnungen
Bei Wohnungen mit einer Größe von 60qm sind ähnliche Preissteigerungen zu beobachten:
| Jahr | München 60qm | Bayern 60qm | Deutschland 60qm |
|---|---|---|---|
| 2017 | 6.643 € | 3.671 € | 2.463 € |
| 2018 | 7.090 € | 3.966 € | 2.692 € |
| 2019 | 7.571 € | 4.294 € | 2.953 € |
| 2020 | 8.191 € | 4.868 € | 3.347 € |
| 2021 | 8.973 € | 5.451 € | 3.718 € |
| 2022 | 9.282 € | 5.625 € | 3.796 € |
60 qm München: 39,72% in 5 Jahren = ca. 7% pro Jahr.
Entwicklung bei 100qm-Wohnungen
Wohnungen mit einer Größe von 100qm entwickelten sich wie folgt:
| Jahr | München 100qm | Bayern 100qm | Deutschland 100qm |
|---|---|---|---|
| 2017 | 7.079 € | 4.073 € | 2.954 € |
| 2018 | 7.769 € | 4.356 € | 3.173 € |
| 2019 | 8.153 € | 4.673 € | 3.454 € |
| 2020 | 8.578 € | 5.042 € | 3.746 € |
| 2021 | 9.299 € | 5.551 € | 4.143 € |
| 2022 | 9.759 € | 5.711 € | 4.075 € |
100 qm München: 37,85% in 5 Jahren = ca. 6,6% pro Jahr.
Das ist eine außergewöhnliche Entwicklung. Der Anstieg der Wohnungspeise in München lässt sich so sicherlich nicht die nächsten 10 Jahre fortschreiben.
Doch obwohl die Preise in den letzten Jahren stark gestiegen sind und zuletzt etwas nachließen, besteht für Immobilienivestoren auch in München noch Potenzial.
Immobilienwert berechnen
Sie besitzen bereits eine Immobilie und denken darüber nach, sie zu verkaufen? Der mögliche Verkaufspreis hängt von mehreren Faktoren ab:
Die Lage ist enorm wichtig. Objekte in Gegenden mit gleichbleibender oder sinkender Nachfrage nach Wohnraum steigen weniger im Wert.
Neben der Lage spielen der Zustand, das Baujahr, die Wohn- und Grundstücksfläche und weitere Faktoren eine Rolle. Aufgrund dieser Komplexität wird meist ein Gutachter beauftragt.
Eine erste Einschätzung bietet unsere Immobilienbewertung. Nach Eingabe einiger Eckdaten zur Immobilie erhalten Sie eine Schätzung des Werts. Erfahren Sie mehr in einem persönlichen Beratungsgespräch mit uns.
Wie kann ich den Wert einer Immobilie steigern?
Passive Immobilien-Wertsteigerung
Bereits vor dem Kauf kann das Wertsteigerungspotential geschätzt werden. Hierfür wird die voraussichtliche künftige Entwicklung der Infrastruktur analysiert: Soll ein Einkaufszentrum, Schulen oder Kindergärten entstehen?
Steht eine Unternehmensansiedlung in Aussicht? Ist eine Autobahnanbindung oder eine neue U-Bahn-Station geplant?
Aktive Wertsteigerung
Eine bestehende Immobilie kann aufgewertet und ihr Wert damit gesteigert werden, etwa durch das sogenannte Fix & Flip.
Eine renovierungsbedürftige Immobilie wird gekauft, renoviert und teurer weiterverkauft. Ein paar Beispiele für Renovierungen, die den Wert steigern können:
- Moderne Einbauküche oder Bad
- Hochwertige Böden
- Isolierte Fenster
- Neue, sparsame Heizung
Die Ausstattung sollte hochwertig, aber nicht zu teuer sein. Ein Parkettboden ergibt aus Anlegersicht nicht immer Sinn. Ein nur halb so teurer Vinyl-Boden sieht kaum schlechter aus und ist funktional gleichwertig.
Wertsteigerung der Immobilie durch Renovierung (Fix & Flip)
Auch ein Umbau einer größeren Wohnung in zwei kleinere kann den Wert steigern. Sowohl Kauf- als auch Mietpreise pro Quadratmeter sind umso höher, je kleiner die Wohnung ist.
Immobilie verkaufen und Wertsteigerung realisieren
Sollten Sie vor der gesetzlichen Frist von zehn Jahren verkaufen, fällt eine Steuer auf den Gewinn an. Verkaufen Sie nach Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn steuerfrei. Das ist ein großer Vorteil von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageformen, wie zum Beispiel Aktien.
Eine Steuer fällt außerdem an, wenn die Immobilie an Sie vererbt wird. Hier lohnt es sich, zu Lebzeiten über eine Schenkung nachzudenken. Es gibt hier aber diverse großzügige Gestaltungsmöglichkeiten.
Auch bei einer Scheidung spielt der Wertzuwachs eine Rolle. Es kommt hier zu einem Zugewinnausgleich. Der Wertzuwachs der Immobilie seit Beginn der Ehe wird hälftig aufgeteilt, wenn es keinen Ehevertrag oder ähnliches gibt.
Immobilienblase in Deutschland?
Haben die jüngsten Übertreibungen am Immobilienmarkt zu einer Immobilienblase geführt, und droht diese, zu platzen? Tatsächlich sind die Immobilienpreise im letzten Quartal 2023 um 7,1% im Vergleich zum Vorjahr gesunken.
Vom Platzen einer Blase kann man bei dieser Größenordnung noch nicht sprechen, auch wenn der Preisrückgang vergleichsweise deutlich ist. In gut ausgewählten Lagen Deutschlands ist weder jetzt noch in Zukunft ein Zusammenbruch der Preise zu erwarten. Dafür hat Deutschland als führende Industrienation zu viel Substanz.
Preisanstieg bei Immobilien kalkulieren
Wir finden nicht, dass es eine Immobilienblase in Deutschland gibt, insofern kann auch nichts platzen. Eine Korrektur nach unten gab es ja bereits. Einerseits können die Preise für Immobilien weiter stagnieren oder sogar leicht rückgängig sein. Andererseits werden auch die Mieten aufgrund der Inflation und der aktuell geringeren Anzahl an Neubauprojekten steigen.
Wie steigt der Wert einer Immobilie?
Aufschlussreich ist die Korrelation zwischen sich aufblähenden Zentralbanken weltweit und den internationalen Immobilienpreisen. Die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken explodieren seit der Finanzkrise 2008 förmlich. Aber hier kam es 2023 zu einem Kurswechsel:
Seit 2008 steigen die Bilanzen der wichtigen Zentralbanken immer weiter an (Werte in Billionen USD, Quelle: Haver Analytics)
Dies geschieht vor allem durch Anleihekäufe wie zum Beispiel Staatsanleihen oder Unternehmensanleihen. Seitdem diese Kaufprogramme starteten, die nichts anderes darstellen als eine indirekte Unterstützung der Wirtschaft durch Verteilung von Euros, Yens und Dollars an Institutionen und Unternehmen, entwickelten sich die Immobilienpreise fast im Gleichschritt mit den oben gezeigten Bilanzen der Zentralbanken.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise nun weiter? Zentralbanken sind in einem Dilemma: Einerseits müssen sie darauf achten, die aufkeimende Inflation in Schach zu halten. Dies hat zur Leitzinserhöhung und somit zu einer Zinswende geführt.
Andererseits ist die Wirtschaft mittlerweile derartig abhängig vom Geldtropf der Zentralbanken, dass ein „Abkappen“ der Hilfen zu einer sofortigen Abschwächung der Wirtschaft und einer Rezession führen dürfte.
Trotz erhöhter Zinsen ist momentan ein guter Einstiegszeitpunkt, da Immobilien heute günstiger sind als noch vor einem Jahr, was das Wertsteigerungspotential automatisch erhöht. Wir stehen Ihnen bei der Auswahl gerne mit unserer mehrjährigen Erfahrung zur Seite.