Inflation and real estate

What does inflation mean? 

Letzte Aktualisierung am 01.08.2022

Bei einer Inflation verliert Ihr Geld seine bisherige Kaufkraft und büßt an Wert ein. Dies geschieht, wenn Geld vermehrt in Umlauf gebracht wird, wie es beispielsweise bei der Finanzkrise 2008 der Fall war. Später wurde es während der Corona-Krise wiederholt und heute passiert es wieder aufgrund des Ukraine-Kriegs.

Die Notenbanken drucken neues Geld, was letztlich dazu führt, dass das bislang bestehende Geld weniger Wert besitzt, und zwar unabhängig von seiner Form (Bargeld oder Bankguthaben).
Die aktuelle Inflation in Deutschland sieht wie folgt aus: 

Inflation 2022 Juli

Quelle: Statistisches Bundesamt

Inflation therefore mainly affects monetary assets. But what about tangible assets? 

Zunächst müssen wir festhalten, dass Sachwert nicht gleich Sachwert ist. In unserem Artikel Aktien vs. Immobilien sind wir bereits auf das Thema Asset Inflation Immobilien eingegangen.
Sowohl Aktien als auch Immobilien stellen Sachwerte dar. Grundsätzlich bieten Aktien Schutz vor Inflation, da der Aktienmarkt jedoch sehr starken Schwankungen ausgesetzt ist, ist die Anlage in Wertpapiere eine spekulative Angelegenheit. 

A property can compensate for a rising inflation rate by increasing rental income in parallel, so that security-loving capital investors could rather concentrate on yield properties. This is how you make yourself independent of inflation.

In the long run, real estate investors enjoy a significant increase in value. But how can it be that some assets increase in value and others lose? 

The secret is not in the seasoning, but in the scarcity of a good. Scarce goods are goods whose resources are limited. These include gold, oil, real estate, etc. 

Scarce goods become more expensive with inflation

Scarce goods become more expensive with inflation

Resources cannot be exhausted and multiplied indefinitely, so that a higher price can be obtained as a result than for free goods, which are available indefinitely. An increasing amount of money is distributed over the same amount of goods as before the increase in the money supply. The consequence: rising values of goods such as real estate and shares .

Coronavirus and real estate

Das Coronavirus hat die ganze Welt Anfang 2020 in eine Krise gestürzt. Wer in Geldwerte investiert hat, muss zittern oder hat möglicherweise schon einen großen Verlust hinnehmen müssen. 

Bei Immobilienbesitzern sieht die Lage deutlich entspannter aus. Zwar wurde durch die Coronakrise eine kurzzeitige Zurückhaltung teilweise ausgelöst, jedoch herrschte bereits nach wenigen Monaten wieder eine sehr hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien. In guten Lagen ist das Preisniveau völlig unverändert beziehungsweise sogar im Vergleich zum Vorkrisenniveau gestiegen. Folgende Darstellung endet zeitlich zwar im Dezember 2020, der Trend hat sich seither jedoch ungebremst mit weiter steigenden Preisen fortgesetzt:

Inflation real estate

Real estate and inflation: purchase prices and rents increasingly decoupling, change in percent. (Status: October 2021).

 

Ukraine-Krieg und Immobilien 

Nachdem der Krieg in der Ukraine am 24. Februar 2022 ausgebrochen ist, können wir dramatische humanitäre, sowie wirtschaftliche Folgen in der ganzen Welt beobachten. Millionen Menschen aus der Ukraine sind auf der Flucht. Die bereits durch die Corona Pandemie verursachten Lieferengpässe haben sich noch mehr verschärft. Die Energiepreise sind extrem teuer geworden. Zusätzlich kommt es zu Güterknappheit in verschiedenen Bereichen – unter anderen von Weizen. Diese hat zu einem deutlichen Preisanstieg von Lebensmitteln geführt. Wie schon weiter oben erwähnt, ist die Inflationsrate in Deutschland im Juli diesen Jahres im Vergleich zum Vorjahresmonat um 7,5 Prozent gestiegen. Außerdem haben sich die Zinsen für Immobilienkredite ebenso erhöht. 

Trotz diesen ganzen Ereignissen gibt es aber keinen Grund zur Sorge im Immobilienmarkt. Obwohl wir gestiegene Zinsen haben, befinden wir uns in Europa historisch gesehen immer noch in einer niedrigen Zinsphase. Immobilien sind für Kapitalanleger grundsätzlich auch in Krisenzeiten eine sichere Investition. Als Sachwerte bieten sie einen guten Inflationsschutz. 

Real estate debt and inflation 

Debt is bad. Many of us have grown up with this "knowledge". However, one has to distinguish between good and bad debt here, especially when it comes to real estate. 

Buying an income property, for example, only makes sense if you use leverage. In practice, this means that you take out a bank loan in order to finance your Acquire a property. However, the monthly loan instalments are not paid by you, but (indirectly) by your tenants. 

Warum ist es gut für einen Immobilienkredit Inflation zu haben? Was passiert mit einem Immobilienkredit in einer Inflation?
Grundsätzlich steigen während einer Inflation die Preise, was sich auch auf die Zinsen für neue Kredite auswirkt (hohe Inflation = steigende Zinsen für neue Kredite). Wenn Sie aber einen guten Finanzierungsvertrag abgeschlossen haben, gilt eine lange Zinsbindung, und Sie haben zunächst nichts zu befürchten (zum Beispiel 10, 15 oder sogar 30 Jahre). Wenn diese Zinsbindung aber ausläuft, können sich die Zinsen stark erhöhen, und Ihr Kredit wird teurer. 

However, as already mentioned, prices are also rising. This means that you can also charge a higher rent for your property. So in this scenario, the tenant would cover the additional costs of your loan through the increased rent. 

Außerdem – und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – können Sie den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die erzielbare Miete nun deutlich höher liegt. So kann der Kredit in einem viel kürzeren Zeitraum zum Beispiel mit Sondertilgungen zurückbezahlt werden. 

How safe are you from inflation?

We have developed a self-test that allows you to find out whether you are well protected in the event of emerging inflation or whether there is a need for action. Test now and see the result immediately.

Investment recommendation for real estate to protect against inflation 

Ob Immobilien Inflationsschutz bieten, hängt sehr stark davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. 

Viele Deutsche wollen sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie kaufen eine Immobilie, leben darin und vererben das Haus oder die Wohnung irgendwann an ihre Kinder. Während einer Inflation entwickelt sich dieses Szenario allerdings negativ, da sowohl die Kreditzinsen, als auch die Instandhaltungskosten steigen. Der Eigentümer muss also draufzahlen. 

When you Real estate as an investment the whole situation is different. As described above, rents also increase, so you don't have to fear inflation. 

Diese Sicherheit bietet Ihnen nur eine Renditeimmobilie. Keine andere Anlagemöglichkeit kann Sie wahrscheinlich so gut vor Inflation schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen – Renditeimmobilien sei dank.
Das Bargeld im Safe verliert immer mehr an Kaufkraft. Aktienmärkte stürzen ein oder bewegen sich seitwärts. Spekulationsobjekte wie Kunst oder Autos stellen selbst ohne Inflation ein hohes Risiko dar. 

Deflation Effects Real Estate 

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis eines Guts (das Prinzip der freien Marktwirtschaft). Wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage, sinken die Preise.

Man spricht hier von einer Deflation. Eine Deflation wirkt sich demnach auch auf Immobilien aus, da diese im Wert sinken. Werden viele Immobilien angeboten, aber nur wenige nachgefragt, sinken die Preise.
Zudem sinkt das Preisniveau für Mieten, Gehälter und Waren. 

However, the loan taken out must be paid off at the old conditions, which can be a particular challenge for homeowners and is not always possible. Thus, not a favourable scenario for income-producing real estate.

Eine deflationäre Situation wollen Staaten und Zentralbanken aber um jeden Preis vermeiden. Beispielhaft kann hier Japan genannt werden: Um die Deflation seit 1990 (Auslöser: Platzen der Finanzblase) zu bekämpfen, steuert die japanische Zentralbank mit massiven Gelddruckorgien gegen. Ziel ist ein Inflationswert von 2%. 

Sollte eine ähnliche Krise Deutschland betreffen, sehen dann die Maßnahmen ganz ähnlich aus. Für den Inhaber einer Renditeimmobilie eine gute Ausgangsposition. Mehr dazu im nächsten Absatz.

Japan Deflation Real Estate

How far do prices fall in deflation? We can answer this question using Japan as an example. 

Japan hat seit den 90er Jahren mit Deflation zu kämpfen. Als die Finanzblase platzte, gingen die Preise in den Keller. Der japanische Aktienindex Nikkei ist eingebrochen, die Immobilienkredite konnten nicht mehr zurückgezahlt werden und viele Banken mussten Insolvenz anmelden. Auch der Arbeitsmarkt war betroffen und die Arbeitslosigkeit stieg enorm an. 

The Japanese government has tried to revive the economy by taking on new government debt - but without success. 

Der Aktienindex fiel von ca. 40.000 auf 16.000 Punkte, und viele Immobilien waren plötzlich nur noch die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises wert.

Dank der Maßnahmen der Zentralbank konnten die deflationären Tendenzen jedoch im Zaum gehalten werden – Immobilien steigen aktuell wieder deutlich im Wert und sind nicht mehr so weit von den Werten von 1990 entfernt. 

Inflation money

Inflation money: When today's money is worth nothing tomorrow.

Inflation 1923 Real estate 

Germany experienced exactly the opposite in 1923 - namely hyperinflation. In hyperinflation, the price level rises extremely quickly, by at least 50% per month (that would be a whole 13,000% per year!).
At that time, people transported their money in wheelbarrows or travelling bags and tried to exchange it for goods as quickly as possible, because money was losing value day by day. 

While an egg still cost 7 pfennigs in 1912, the value of an egg rose to 2.1 million paper marks in September 1923, to 227 million in October and finally to 320 billion in November.
As a result, the government decided on a currency reform in the same month, whereby all assets, but also debts, became worthless from one day to the next. 

Anyone who owns an investment property at such a moment is completely protected from the devastating effects of hyperinflation

Hyperinflation 1923

Hyperinflation in Germany: hundreds became trillions.

Conclusion and outlook

Experten rechneten bereits für das Jahr 2022 mit hohen Inflationsraten. Diese können wir tatsächlich schon heute am eigenen Leib spüren. Die Corona Pandemie, der Krieg in der Ukraine und die gestiegene Inflation haben ihre Spuren in der ganzen Weltwirtschaft hinterlassen. Wie geht es weiter?

Langfristig sind die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs noch nicht abschätzbar. Kurzfristig gesehen erleben wir aktuell steigende Verbraucherpreise sowie die Angebotsknappheit von Rohstoffen. 

Aber auch die Gefahr einer stärkeren Inflation aufgrund der weltweiten Gelddruck-Orgien der Zentralbanken ist eine nicht unwahrscheinliche Möglichkeit. Zumal müssen die Maßnahmen immer weiter verstärkt werden, um den Schuldendienst von verschuldeten Staaten, Unternehmen und Haushalten gewährleisten zu können. Eine stärkere Inflation in Höhe von mehreren Prozentpunkten ist somit ein bereits eingetretenes Szenario – gegen das Investoren in Renditeimmobilien abgesichert sind. Neben einer zu eventuellen Wertsteigerung sind vor allem künftige Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Sichere Investments helfen Menschen, durch diese Zeiten unbeschadet durchzukommen.

How safe are you from inflation?

We have developed a self-test that allows you to find out whether you are well protected in the event of emerging inflation or whether there is a need for action. Test now and see the result immediately.

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