Inflazione e immobili

Cosa significa inflazione? 

Ultimo aggiornamento 09.01.2022

Nell'inflazione, il tuo denaro perde il suo precedente potere d'acquisto e perde valore. Questo accade quando il denaro viene messo in circolazione in quantità maggiori, come è successo, per esempio, durante la crisi finanziaria del 2008 e poi ripetuto durante la crisi di Corona.
Le banche centrali stampano nuova moneta, che alla fine porta il denaro precedentemente esistente ad avere meno valore, indipendentemente dalla sua forma (contanti o depositi bancari).
L'inflazione attuale in Germania si presenta così: 

Tasso d'inflazione Germania dicembre 2021

L'inflazione colpisce quindi principalmente gli attivi monetari. Ma che dire dei beni materiali? 

In primo luogo, dobbiamo dire che non tutti i beni materiali sono uguali. Nel nostro articolo Azioni contro beni immobili abbiamo già affrontato il tema dell'inflazione degli attivi nel settore immobiliare.
Sia le azioni che gli immobili rappresentano beni tangibili. In linea di principio, le azioni offrono una protezione contro l'inflazione, ma poiché il mercato azionario è soggetto a fluttuazioni molto forti, investire in titoli è un affare più speculativo.

Una proprietà può compensare l'aumento del tasso d'inflazione aumentando parallelamente il reddito da locazione, in modo che gli investitori di capitale amanti della sicurezza possano piuttosto concentrarsi su proprietà di rendimento. È così che ci si rende indipendenti dall'inflazione.

A lungo termine, gli investitori immobiliari godono di un apprezzamento significativo. Ma come può essere che alcuni beni aumentino di valore e altri perdano? 

Il segreto non è nel condimento, ma nella scarsità di un bene. I beni scarsi sono beni le cui risorse sono limitate. Questi includono oro, petrolio, immobili, ecc. 

I beni scarsi diventano più cari con l'inflazione

I beni scarsi diventano più cari con l'inflazione

Le risorse non possono essere esaurite e moltiplicate all'infinito, per cui si può ottenere un prezzo più alto che per i beni liberi, che sono disponibili all'infinito. Una quantità crescente di denaro è distribuita sulla stessa quantità di beni di prima dell'aumento dell'offerta di denaro. La conseguenza: l'aumento dei valori di beni come gli immobili e le azioni .

Coronavirus e immobili

Il virus corona ha fatto precipitare il mondo intero in una crisi all'inizio del 2020. Coloro che hanno investito in beni monetari devono ora tremare o forse hanno già dovuto accettare una grossa perdita. 

La situazione per i proprietari di immobili sembra molto più rilassata. Certamente, le vendite di emergenza individuali hanno causato la caduta del livello dei prezzi nel breve termine. Tuttavia, solo pochi mesi dopo lo scoppio della pandemia, c'era di nuovo una domanda molto alta di immobili a reddito sul mercato immobiliare, e il livello dei prezzi nelle località A è rimasto completamente invariato o è addirittura aumentato rispetto al livello pre-crisi. Anche se la seguente presentazione termina nel dicembre 2020, la tendenza è continuata senza sosta con i prezzi in ulteriore aumento da allora:

Inflazione immobiliare

Immobili e inflazione: prezzi d'acquisto e affitti sempre più disaccoppiati, variazione in percentuale. (Stato: ottobre 2021).


E a medio e lungo termine, ci si può aspettare una ripresa del mercato immobiliare e quindi un aumento del livello dei prezzi. 

Debito immobiliare e inflazione 

Il debito è un male. Molti di noi sono cresciuti con questa "conoscenza". Tuttavia, bisogna distinguere tra debiti buoni e cattivi, soprattutto quando si tratta di beni immobili. 

L'acquisto di una proprietà a reddito, per esempio, ha senso solo se si usa la leva finanziaria. In pratica, questo significa che prendete un prestito bancario per finanziare il vostro Acquisire beni immobili. Tuttavia, le rate mensili del prestito non sono pagate da voi, ma (indirettamente) dai vostri inquilini. 

Perché è un bene per un prestito immobiliare avere l'inflazione? Cosa succede a un prestito immobiliare in caso di inflazione?
In linea di principio, i prezzi aumentano durante l'inflazione, il che influisce anche sui tassi di interesse per i nuovi prestiti (alta inflazione = aumento dei tassi di interesse per i nuovi prestiti). Tuttavia, se avete concluso un buon contratto di finanziamento, avrete un lungo tasso d'interesse fisso e nulla da temere all'inizio (per esempio 10, 15 o anche 30 anni). Ma quando questo tasso di interesse fisso scade, i tassi di interesse potrebbero aumentare bruscamente e il vostro prestito diventerà più costoso. 

Tuttavia, come già detto, anche i prezzi stanno aumentando. Questo significa che potete anche far pagare un affitto più alto per la vostra proprietà. Quindi, in questo scenario, l'inquilino coprirebbe il costo extra del vostro prestito attraverso l'aumento dell'affitto. 

Inoltre - e qui sta il grande vantaggio degli immobili a leva durante l'inflazione - potete ora pagare il prestito molto più facilmente, perché l'importo del prestito non cambia,
mentre l'affitto ottenibile è ora significativamente più alto. Questo significa che il prestito può essere rimborsato in un periodo di tempo molto più breve, ad esempio con rimborsi non programmati. 

Quanto sei al sicuro dall'inflazione?

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Raccomandazione di investimento per gli immobili per proteggersi dall'inflazione 

Se gli immobili offrono una protezione contro l'inflazione dipende molto da come si usa la proprietà. 

Molti tedeschi vogliono realizzare il loro sogno di possedere una casa propria. Comprano una proprietà, ci vivono e alla fine lasciano in eredità la casa o l'appartamento ai loro figli. Durante l'inflazione, tuttavia, questo scenario si sviluppa negativamente,
poiché sia l'interesse sul prestito che i costi di manutenzione aumentano. Quindi il proprietario deve pagare di più. 

Se si acquisisce un Immobili come investimento l'intera faccenda sembra diversa. Come descritto sopra, anche gli affitti aumentano, quindi non dovete temere l'inflazione. 

Solo la proprietà a reddito vi offre questa sicurezza. Nessun'altra opzione d'investimento è in grado di proteggervi così bene contro l'inflazione e allo stesso tempo di costruire ricchezza -. Flusso di cassa immobiliare grazie a.
Il contante nella tua cassaforte sta perdendo sempre più del suo potere d'acquisto, i mercati azionari stanno crollando o si muovono lateralmente e gli oggetti speculativi come l'arte o le automobili rappresentano un rischio elevato anche senza inflazione. 

Impatto della deflazione sul settore immobiliare 

Ladomanda e l'offerta determinano il prezzo di un bene (il principio dell'economia di libero mercato). Se l'offerta è maggiore della domanda, i prezzi scendono.
Si parla di deflazione. La deflazione ha quindi un effetto anche sugli immobili, poiché il loro valore scende. Se ci sono molte proprietà in offerta ma solo poche richieste, i prezzi scenderanno.
Inoltre, il livello dei prezzi degli affitti, dei salari e dei beni scende. 

Tuttavia, il prestito contratto deve essere pagato alle vecchie condizioni, il che può essere particolarmente impegnativo per i proprietari di casa e non è sempre possibile. Quindi, non è uno scenario favorevole per le proprietà a reddito.

Tuttavia, una situazione deflazionistica è ciò che i governi e le banche centrali vogliono Evitare a tutti i costi. Il Giappone può essere citato come esempio: Per combattere la deflazione dal 1990 (innescata dallo scoppio di una bolla finanziaria), la banca centrale giapponese sta contrastando con massicce orge di stampa di denaro. L'obiettivo è un tasso di inflazione del 2%. 

Se una crisi simile dovesse colpire la Germania, le misure sarebbero molto simili. Come proprietario di un Investimento immobiliare una buona posizione di partenza. Più su questo nel prossimo paragrafo.

Giappone deflazione immobiliare

Quanto scendono i prezzi in deflazione? Possiamo rispondere a questa domanda usando il Giappone come esempio. 

Il Giappone sta lottando con la deflazione dagli anni '90. Quando la bolla finanziaria è scoppiata, i prezzi sono crollati. L'indice azionario giapponese Nikkei è crollato,
prestiti immobiliari non potevano più essere ripagati e molte banche hanno dovuto dichiarare fallimento. Anche il mercato del lavoro fu colpito e la disoccupazione aumentò enormemente. 

Il governo giapponese ha cercato di rilanciare l'economia assumendo nuovo debito pubblico - ma senza successo. 

L'indice azionario è sceso da circa 40.000 a 16.000 punti e molte proprietà hanno improvvisamente valso solo la metà del loro prezzo di acquisto originale.
Grazie alle misure adottate dalla banca centrale, tuttavia, le tendenze deflazionistiche sono state tenute sotto controllo - attualmente gli immobili stanno di nuovo aumentando notevolmente di valore e non sono più così lontani dai valori del 1990. 

Inflazione denaro

Soldi dell'inflazione: Quando il denaro di oggi non vale nulla domani.

Inflazione 1923 Beni immobili 

La Germania ha sperimentato esattamente il contrario nel 1923 - cioè un'iperinflazione. Nell'iperinflazione, il livello dei prezzi sale molto velocemente, almeno del 50% al mese (che sarebbe ben il 13.000% all'anno!).
A quel tempo, la gente trasportava il suo denaro in carriole o borse da viaggio e cercava di scambiarlo con beni il più velocemente possibile, poiché il denaro perdeva valore giorno dopo giorno. 

Mentre un uovo costava ancora 7 pfennig nel 1912, il valore di un uovo salì a 2,1 milioni di marchi di carta nel settembre 1923, a 227 milioni in ottobre, e infine a 320 miliardi in novembre.
In seguito, il governo decise una riforma monetaria nello stesso mese, per cui tutti i beni, ma anche i debiti, divennero senza valore da un giorno all'altro. 

Chiunque possieda un investimento immobiliare in un momento simile è completamente protetto dagli effetti devastanti dell'iperinflazione

Iperinflazione 1923

Iperinflazione in Germania: centinaia sono diventati trilioni.

Conclusione e prospettive

La crisi di Corona sta attualmente sollevando la questione se dobbiamo aspettarci una nuova inflazione. O dobbiamo forse temere la deflazione? 

Gli esperti si aspettano che l'inflazione continui a scendere nella seconda metà del 2020. A lungo termine, tuttavia, gli effetti della crisi non possono essere determinati. Tuttavia, si presume che l'economia globale si riprenderà e il tasso d'inflazione si stabilizzerà di nuovo ad un livello normale.
Ma il rischio di un'inflazione più forte a causa delle orge globali di stampa di denaro delle banche centrali è anche una possibilità non improbabile. Tanto più che le misure devono essere intensificate sempre di più per poter servire i debiti degli stati, delle imprese e delle famiglie indebitate. Un'inflazione più forte di diversi punti percentuali non sarebbe quindi uno scenario improbabile - contro il quale gli investitori in immobili a reddito sono protetti.


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