Inflazione e immobili

Cosa significa inflazione? 

Letzte Aktualisierung am 30.09.2022

Bei einer Inflation verliert Ihr Geld seine bisherige Kaufkraft und büßt an Wert ein. Dies geschieht, wenn Geld vermehrt in Umlauf gebracht wird, wie es beispielsweise bei der Finanzkrise 2008 der Fall war. Später wurde es während der Corona-Krise wiederholt und heute passiert es wieder aufgrund des Ukraine-Kriegs.

Die Notenbanken drucken neues Geld, was letztlich dazu führt, dass das bislang bestehende Geld weniger Wert besitzt, und zwar unabhängig von seiner Form (Bargeld oder Bankguthaben).
Die aktuelle Inflation in Deutschland sieht wie folgt aus: 

Quelle: Statistisches Bundesamt

L'inflazione colpisce quindi principalmente gli attivi monetari. Ma che dire dei beni materiali? 

Zunächst müssen wir festhalten, dass Sachwert nicht gleich Sachwert ist. In unserem Artikel Aktien vs. Immobilien sind wir bereits auf das Thema Asset Inflation Immobilien eingegangen.
Sowohl Aktien als auch Immobilien stellen Sachwerte dar. Grundsätzlich bieten Aktien Schutz vor Inflation, da der Aktienmarkt jedoch sehr starken Schwankungen ausgesetzt ist, ist die Anlage in Wertpapiere eine spekulative Angelegenheit. 

Una proprietà può compensare l'aumento del tasso d'inflazione aumentando parallelamente il reddito da locazione, in modo che gli investitori di capitale amanti della sicurezza possano piuttosto concentrarsi su proprietà di rendimento. È così che ci si rende indipendenti dall'inflazione.

A lungo termine, gli investitori immobiliari godono di un apprezzamento significativo. Ma come può essere che alcuni beni aumentino di valore e altri perdano? 

Il segreto non è nel condimento, ma nella scarsità di un bene. I beni scarsi sono beni le cui risorse sono limitate. Questi includono oro, petrolio, immobili, ecc. 

I beni scarsi diventano più cari con l'inflazione

Le risorse non possono essere esaurite e moltiplicate all'infinito, per cui si può ottenere un prezzo più alto che per i beni liberi, che sono disponibili all'infinito. Una quantità crescente di denaro è distribuita sulla stessa quantità di beni di prima dell'aumento dell'offerta di denaro. La conseguenza: l'aumento dei valori di beni come gli immobili e le azioni .

Coronavirus e immobili

Das Coronavirus hat die ganze Welt Anfang 2020 in eine Krise gestürzt. Wer in Geldwerte investiert hat, muss zittern oder hat möglicherweise schon einen großen Verlust hinnehmen müssen. 

Bei Immobilienbesitzern sieht die Lage deutlich entspannter aus. Zwar wurde durch die Coronakrise eine kurzzeitige Zurückhaltung teilweise ausgelöst, jedoch herrschte bereits nach wenigen Monaten wieder eine sehr hohe Nachfrage nach Renditeimmobilien. In guten Lagen ist das Preisniveau völlig unverändert beziehungsweise sogar im Vergleich zum Vorkrisenniveau gestiegen. Folgende Darstellung zeigt deutlich: Der Trend hat sich auch nach Corona ungebremst mit weiter steigenden Preisen fortgesetzt:

Immobilien und Inflation: Zunehmender Preiseffekt bei Wohnimmobilien, Veränderung in Prozent. (Quelle: Europace, Stand: Juli 2022)

Ukraine-Krieg und Immobilien 

Nachdem der Krieg in der Ukraine am 24. Februar 2022 ausgebrochen ist, können wir dramatische humanitäre sowie wirtschaftliche Folgen in der ganzen Welt beobachten. Millionen Menschen aus der Ukraine sind auf der Flucht. Die bereits durch die Corona Pandemie verursachten Lieferengpässe haben sich noch mehr verschärft. Die Energiepreise sind extrem teuer geworden. Zusätzlich kommt es zu Güterknappheit in verschiedenen Bereichen – unter anderem von Weizen. Diese hat zu einem deutlichen Preisanstieg von Lebensmitteln geführt. Wie schon weiter oben erwähnt, ist die Inflationsrate in Deutschland im September dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahresmonat um 10,0 Prozent gestiegen. Außerdem haben sich die Zinsen für Immobilienkredite ebenso erhöht. 

Trotz dieser ganzen Ereignisse gibt es aber keinen Grund zur Sorge im Immobilienmarkt. Obwohl wir gestiegene Zinsen haben, befinden wir uns in Europa historisch gesehen immer noch in einer niedrigen Zinsphase. Immobilien sind für Kapitalanleger grundsätzlich auch in Krisenzeiten eine sichere Investition. Als Sachwerte bieten sie einen guten Inflationsschutz. 

Debito immobiliare e inflazione 

Il debito è un male. Molti di noi sono cresciuti con questa "conoscenza". Tuttavia, bisogna distinguere tra debiti buoni e cattivi, soprattutto quando si tratta di beni immobili. 

Der Erwerb einer Renditeimmobilie macht beispielsweise meist nur Sinn, wenn Sie den Fremdkapitalhebel nutzen. In der Praxis sieht das so aus, dass Sie einen Bankkredit aufnehmen, um Ihre Immobilie zu erwerben. Die monatlichen Kreditraten zahlen allerdings nicht Sie, sondern (indirekt) Ihre Mieter. 

Warum ist es gut für einen Immobilienkredit Inflation zu haben? Was passiert mit einem Immobilienkredit in einer Inflation?
Grundsätzlich steigen während einer Inflation die Preise, was sich auch auf die Zinsen für neue Kredite auswirkt (hohe Inflation = steigende Zinsen für neue Kredite). Wenn Sie aber einen guten Finanzierungsvertrag abgeschlossen haben, gilt eine lange Zinsbindung, und Sie haben zunächst nichts zu befürchten (zum Beispiel 10, 15 oder sogar 30 Jahre). Wenn diese Zinsbindung aber ausläuft, können sich die Zinsen stark erhöhen, und Ihr Kredit wird teurer. 

Tuttavia, come già detto, anche i prezzi stanno aumentando. Questo significa che potete anche far pagare un affitto più alto per la vostra proprietà. Quindi, in questo scenario, l'inquilino coprirebbe il costo extra del vostro prestito attraverso l'aumento dell'affitto. 

Außerdem – und darin liegt der große Vorteil von fremdfinanzierten Immobilien während einer Inflation – können Sie den Kredit viel leichter abbezahlen, denn die Kreditsumme ändert sich nicht, während die erzielbare Miete nun deutlich höher liegt. So kann der Kredit in einem viel kürzeren Zeitraum zum Beispiel mit Sondertilgungen zurückbezahlt werden. 

Quanto sei al sicuro dall'inflazione?

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Raccomandazione di investimento per gli immobili per proteggersi dall'inflazione 

Ob Immobilien Inflationsschutz bieten, hängt sehr stark davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. 

Viele Deutsche wollen sich den Traum vom Eigenheim erfüllen. Sie kaufen eine Immobilie, leben darin und vererben das Haus oder die Wohnung irgendwann an ihre Kinder. Während einer Inflation entwickelt sich dieses Szenario allerdings negativ, da sowohl die Kreditzinsen, als auch die Instandhaltungskosten steigen. Der Eigentümer muss also draufzahlen. 

Se si acquisisce un Immobili come investimento l'intera faccenda sembra diversa. Come descritto sopra, anche gli affitti aumentano, quindi non dovete temere l'inflazione. 

Diese Sicherheit bietet Ihnen nur eine Renditeimmobilie. Keine andere Anlagemöglichkeit kann Sie wahrscheinlich so gut vor Inflation schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen – Renditeimmobilien sei Dank.
Das Bargeld im Safe verliert immer mehr an Kaufkraft. Aktienmärkte stürzen ein oder bewegen sich seitwärts. Spekulationsobjekte wie Kunst oder Autos stellen selbst ohne Inflation ein hohes Risiko dar. 

Impatto della deflazione sul settore immobiliare 

Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis eines Guts (das Prinzip der freien Marktwirtschaft). Wenn das Angebot größer ist als die Nachfrage, sinken die Preise.

Man spricht hier von einer Deflation. Eine Deflation wirkt sich demnach auch auf Immobilien aus, da diese im Wert sinken. Werden viele Immobilien angeboten, aber nur wenige nachgefragt, sinken die Preise.
Zudem sinkt das Preisniveau für Mieten, Gehälter und Waren. 

Tuttavia, il prestito contratto deve essere pagato alle vecchie condizioni, il che può essere particolarmente impegnativo per i proprietari di casa e non è sempre possibile. Quindi, non è uno scenario favorevole per le proprietà a reddito.

Eine deflationäre Situation wollen Staaten und Zentralbanken aber um jeden Preis vermeiden. Beispielhaft kann hier Japan genannt werden: Um die Deflation seit 1990 (Auslöser: Platzen der Finanzblase) zu bekämpfen, steuert die japanische Zentralbank mit massiven Gelddruckorgien gegen. Ziel ist ein Inflationswert von 2%. 

Sollte eine ähnliche Krise Deutschland betreffen, sehen dann die Maßnahmen ganz ähnlich aus. Für den Inhaber einer Renditeimmobilie eine gute Ausgangsposition. Mehr dazu im nächsten Absatz.

Giappone deflazione immobiliare

Quanto scendono i prezzi in deflazione? Possiamo rispondere a questa domanda usando il Giappone come esempio. 

Japan hat seit den 90er Jahren mit Deflation zu kämpfen. Als die Finanzblase platzte, gingen die Preise in den Keller. Der japanische Aktienindex Nikkei ist eingebrochen, die Immobilienkredite konnten nicht mehr zurückgezahlt werden und viele Banken mussten Insolvenz anmelden. Auch der Arbeitsmarkt war betroffen und die Arbeitslosigkeit stieg enorm an. 

Il governo giapponese ha cercato di rilanciare l'economia assumendo nuovo debito pubblico - ma senza successo. 

Der Aktienindex fiel von ca. 40.000 auf 16.000 Punkte, und viele Immobilien waren plötzlich nur noch die Hälfte des ursprünglichen Kaufpreises wert.

Dank der Maßnahmen der Zentralbank konnten die deflationären Tendenzen jedoch im Zaum gehalten werden – Immobilien steigen aktuell wieder deutlich im Wert und sind nicht mehr so weit von den Werten von 1990 entfernt. 

Soldi dell'inflazione: Quando il denaro di oggi non vale nulla domani.

Inflazione 1923 Beni immobili 

La Germania ha sperimentato esattamente il contrario nel 1923 - cioè un'iperinflazione. Nell'iperinflazione, il livello dei prezzi sale molto velocemente, almeno del 50% al mese (che sarebbe ben il 13.000% all'anno!).
A quel tempo, la gente trasportava il suo denaro in carriole o borse da viaggio e cercava di scambiarlo con beni il più velocemente possibile, poiché il denaro perdeva valore giorno dopo giorno. 

Mentre un uovo costava ancora 7 pfennig nel 1912, il valore di un uovo salì a 2,1 milioni di marchi di carta nel settembre 1923, a 227 milioni in ottobre, e infine a 320 miliardi in novembre.
In seguito, il governo decise una riforma monetaria nello stesso mese, per cui tutti i beni, ma anche i debiti, divennero senza valore da un giorno all'altro. 

Chiunque possieda un investimento immobiliare in un momento simile è completamente protetto dagli effetti devastanti dell'iperinflazione. 

Iperinflazione in Germania: centinaia sono diventati trilioni.

Conclusione e prospettive

Experten rechneten bereits für das Jahr 2022 mit hohen Inflationsraten. Diese können wir tatsächlich heute am eigenen Leib spüren. Die Corona Pandemie, der Krieg in der Ukraine und die gestiegene Inflation haben ihre Spuren in der ganzen Weltwirtschaft hinterlassen. Wie geht es weiter?

Langfristig sind die Auswirkungen des Ukraine-Kriegs noch nicht abschätzbar. Kurzfristig gesehen erleben wir aktuell steigende Verbraucherpreise sowie die Angebotsknappheit von Rohstoffen. 

Aber auch die Gefahr einer stärkeren Inflation aufgrund der weltweiten Gelddruck-Orgien der Zentralbanken ist eine nicht unwahrscheinliche Möglichkeit. Zumal müssen die Maßnahmen immer weiter verstärkt werden, um den Schuldendienst von verschuldeten Staaten, Unternehmen und Haushalten gewährleisten zu können. Eine stärkere Inflation in Höhe von mehreren Prozentpunkten ist somit ein bereits eingetretenes Szenario – gegen das Investoren in Renditeimmobilien abgesichert sind. Neben einer eventuellen Wertsteigerung sind vor allem künftige Mieteinnahmen inflationsgeschützt. Sichere Investments helfen Menschen, durch diese Zeiten unbeschadet durchzukommen.