Aktien oder Immobilien?

Letzte Aktualisierung am 09.11.2021

Geld anlegen: Aktien oder Immobilien?
Was ist sicherer Aktien oder Immobilien?
Für welchen Anleger eignen sich eher Aktien, für welchen eher Immobilien?
Wenn Immobilien: Wie viel Vermögen in Immobilien?
In diesem Artikel gehen wir jenen Fragen auf den Grund.

  • Gemeinsamkeiten: Anlageklasse, Zeithorizont, Zielgruppe
  • Historische Renditen im Vergleich
  • Hebelwirkung Aktien vs. Immobilien
  • Asset Inflation Aktien vs. Immobilien
  • Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Aktien vs Immobilien: Gemeinsamkeiten

Prinzipiell unterscheiden sich Aktien und Immobilien stark voneinander, doch gehören beide Investments derselben Anlageklasse an. In beiden Fällen handelt es sich um Sachwerte.
Blickt man jeweils tiefer in die eine der Anlageklassen hinein, so existieren verschiedene Strategien:
Je nachdem, in welche Aktien (Wachstumswerte? Value-Aktien?) oder Immobilien (hoher Fremdkapitalhebel oder viel Eigenkapital? Spekulative Gegenden oder konservative Langfrist-Gewinner?) ausgewählt werden, findet jeder Anleger die für ihn passende “Sparte”.  Je nach Herangehensweise sind sowohl Aktien- als auch Immobilieninvestments vom Risiko her flexibel anpassbar.

Auf Basis dieser Flexibilität kann man prinzipiell sagen, dass sich sowohl Aktien als auch Immobilien in einer gewissen Ausprägungsform für fast jeden Kapitalanleger eignen.

Der Zeithorizont weist eine weitere Gemeinsamkeit auf. Natürlich können beide Anlageformen auch spekulativ und kurzfristig betrachtet werden, aber in den meisten Fällen werden sowohl Aktien als auch Immobilien-Investments mittel- bis langfristig getätigt.

Auch bei der Zielgruppe ähneln sich Aktien und Immobilien. Schließlich sind beide Investments mit geringen monatlichen Beträgen möglich. Einen Aktien-Sparplan können Sie ab ca. 50 Euro pro Monat einrichten und bei Immobilien liegt die monatliche Belastung in einem ähnlichen Bereich (oft sogar mit einem neutralen Cashflow von +-0€). Allerdings wird hier eine gewisse Bonität vorausgesetzt.

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Immobilien vs Aktien: Rendite

Ein wichtiger Unterschied zwischen Immobilieninvestments und Aktieninvestments liegt in der Finanzierungsform:

ImmobilieninvestmentAktieninvestment
Finanzierung durchFremdkapitalEigenkapital
EigenkapitalrenditeHoch, da wenig Eigenkapital eingesetzt wirdNiedrig, da viel Eigenkapital eingesetzt wird
  • Wenn ich als Anleger nun 10.000 Euro Eigenkapital für ein Aktieninvestment einsetze, so kann ich mit einer Rendite zwischen 5 – 7% p.a. rechnen (das ist der langjährige Durchschnitt auf einen MSCI-World ETF).
  •  Wenn ich als Anleger 10.000 Euro Eigenkapital für ein Immobilieninvestment einsetze, so kann ich damit eine Eigentumswohnung im Wert von ca. 100.000 bis 120.000 Euro kaufen (Annahme: Die Kaufnebenkosten werden durch Eigenkapital gedeckt).
    Meine Eigenkapitalrendite beläuft sich dann auf ein Vielfaches der o.g. Rendite bei Aktien, bei unseren Kunden mindestens 20%, i.d.R. noch deutlich höher.  


Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. In der Praxis wird diese Hebelwirkung bei Immobilien angewandt, bei Aktien nur selten. 

Der Fremdkapitalhebel ist ein Instrument, um einen geringen Eigenkapital-Betrag optimal nutzen zu können.

Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital eigentlich möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.

Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn i.d.R. macht es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und ggf. Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.

Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung wirkt sich, wie oben dargestellt, positiv auf die Rendite aus. Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da in der Regel kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.

Asset Inflation Aktien vs. Immobilien

Seit der Coronakrise Anfang 2020 pumpen die Zentralbanken auf allen Kontinenten fast im Gleichschritt Milliarde nach Milliarde in den Geldkreislauf, um die Weltwirtschaft in Schwung zu bringen. Unweigerlich führt diese Maßnahme zu einer steigenden Geldmenge (“Broad Money Supply M2”). Praktisch bedeutet das: Immer mehr Dollars, Euros und Remnibi verteilen sich auf eine gleichbleibende Menge an Gütern wie Immobilien, Gold, Bitcoin und Aktien. Selbst einem Kind leuchtet ein, wozu das führen muss – zu Inflation und steigenden Preisen von Vermögenswerten. Die Folge von erhöhter Inflation ist der Verlust der Kaufkraft des Geldes.

Verstärkt seit der Coronakrise 2020 profitieren sowohl Aktien als auch Immobilien von steigenden Preisen. Dieser Trend dürfte sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. 

Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Um passives Einkommen zu generieren, eignet sich kaum etwas besser als der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie.

Zwar ist der Aufbau von passivem Einkommen auch mit Aktien möglich, allerdings ist hier darauf zu achten, dass die Aktien Dividenden ausschütten. Dann aber steigt der Wert der Aktie nicht stark an. Wachstumsaktien schütten in der Regel keine Dividenden aus, sodass sich Anleger entscheiden müssen, ob sie ein regelmäßiges Einkommen durch ihre Aktiengeschäfte einfahren oder auf eine Wertsteigerung spekulieren möchten.

Bei der Immobilie ist wiederum beides gegeben:

  • Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird
  • Der Wertzuwachs der Immobilie, der mit dem Verkauf realisiert wird, ist das Äquivalent zum Kursgewinn bei einer Aktie. 

Die Immobilie könnte man somit als die bessere Aktie bezeichnen: Geringe Eigenkapitaleinsatz durch Fremdkapitalhebel, hohe Dividende dank monatlichen Mieteinnahmen und Partizipation an Wertzuwächsen am Immobilienmarkt. 

Historische Renditen Anlageklassen

Als Anleger, der vor der Entscheidung Aktien oder Immobilien steht stellt sich rückblickend die Frage: Was gibt es über die historischen Renditen dieser Anlageklassen zu sagen? 

Um Aktien und Immobilien einigermaßen “fair” vergleichen zu können, müssen wir uns eines vergegenwärtigen: Aktien werden vom typischen Privatanleger normalerweise ohne Fremdkapital genutzt. Das für die Altersvorsorge zur Verfügung stehende Kapital wird investiert, ein Kredit wird nicht aufgenommen. 

Grundsätzlich anders gestaltet sich die Immobilie als Kapitalanlage, bei der sinnvollerweise i.d.R. ein Baufinanzierungskredit aufgenommen wird. Dank der aktuellen Niedrigzinspolitik der FED und EZB befinden sich die Zinsen seit mehr als 6 Jahren im Keller. So kostet der Fremdkapitalhebel fast nichts.
Je mehr Fremdkapital (und somit weniger Eigenkapital) eingesetzt wird, umso höher ist die Rendite auf das eingesetzt Eigenkapital.

Historische Rendite MSCI World

Als Vergleichswert zum Immobilieninvestment eignet sich die Rendite, die eine Geldanlage auf den MSCI World erwirtschaftet hat. Wir betrachten den Zeitraum von 1987 bis heute. In dieser Periode lag die durchschnittliche Rendite im Jahr bei 8,53%.

Historische Rendite Immobilien

Bei der vermieteten Immobilie als Kapitalanlage kann man bei einem Fremdkapitaleinsatz von 100% mit einer Eigenkapitalrendite von 20 bis 25% rechnen. Möchte der Anleger mehr Eigenkapital einsetzen – z.B. 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen und nur 80% finanzieren – dann ist mit einer Eigenkapitalrendite von 5 bis 10% zu rechnen.

Achtung: Bei diesen Werten ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland nicht einberechnet. Die genannten Prozentzahlen beziehen sich auf den Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen. Um ein vollständiges Bild zu erhalten, müsste man den Wertzuwachs noch hinzurechnen, was die Renditen sogar noch erhöhen würde.

Wie wertstabil Immobilien im Gegensatz zu Aktien sind, zeigte im Jahr 2020 die Corona-Krise. Aktienmärkte brachen in der Spitze bis zu 30% ein, während sich Immobilien wie zuvor in einem stetigen Aufwertungs-Trend befanden.

Hauspreisindex_mit_geringer_Volatilität

Eigentumswohnungen verloren während Corona fast gar nicht an Wert.

Fazit: Vergleich Immobilien Aktien

Bei dem Vergleich Aktien oder Immobilien steigt ganz klar die Immobilie als Siegerin aus dem Ring. Die Hebelwirkung (Leverage Effekt) lässt sich ohne erhöhtes Risiko nutzen und Sie müssen sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden. Trotz einiger Gemeinsamkeiten hat die Immobilie deutlich mehr Vorteile und schickt die Aktie schon in Runde zwei auf die Bretter. Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert, können Sie im Blogartikel “Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert” nachlesen.

Übrigens: Eine Kombination beider Anlageklassen schließt sich nicht aus – ganz im Gegenteil. Prinzipiell stellen Aktien und Immobilien ein tolles Tandem dar:

  • In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren)
  • In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der optimalen Kombination beider Anlageklassen. Mit unserem 360° Paket für Renditeimmobilien begleiten wir Sie gerne auf dem Weg zur ersten (oder nächsten) Renditeimmobilie. 

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