Aktien vs. Immobilien

Was sind die Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen Immobilien und Aktien? Für welchen Anleger eignen sich eher Aktien, für welchen eher Immobilien? Entwickeln sich Aktien und Immobilien im Wert analog oder kann man sich mit einem Investment in beide Anlageklassen etwas absichern?
In diesem Artikel gehen wir jenen Fragen auf den Grund.

• Gemeinsamkeiten: Anlageklasse, Zeithorizont, Zielgruppe
• Historische Renditen im Vergleich
• Hebelwirkung Aktien vs. Immobilien
• Asset Inflation Aktien vs. Immobilien
• Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Gemeinsamkeit: Konzept für Kapitalanleger

Sowohl Aktien als auch Immobilien eignen sich für Kapitalanleger sehr gut, und zwar sowohl für risikoaffine als auch risikoaverse Investoren. Je nachdem, in welche Aktien (Wachstumswerte? Value-Aktien?) oder Immobilien (hoher Fremdkapitalhebel oder viel Eigenkapital / spekulative Gegenden oder konservative Langfrist-Gewinner?) ausgewählt werden, findet jeder Anleger die für ihn passende “Sparte”. 

Auch wenn sich Aktien und Immobilien grundsätzlich stark voneinander unterscheiden, gehören beide Investments derselben Anlageklasse an. In beiden Fällen handelt es sich um Sachwerte.

Der Zeithorizont weist eine weitere Gemeinsamkeit auf. Natürlich können beide Anlageformen auch spekulativ und kurzfristig betrachtet werden, aber in den meisten Fällen werden sowohl Aktien als auch Immobilien-Investments mittel- bis langfristig getätigt.

Auch bei der Zielgruppe ähneln sich Aktien und Immobilien. Schließlich sind beide Investments mit geringen monatlichen Beträgen möglich. Einen Aktien-Sparplan können Sie ab ca. 50 Euro pro Monat einrichten und bei Immobilien liegt die monatliche Belastung in einem ähnlichen Bereich (oft sogar mit einem neutralen Cashflow von +-0€). Allerdings wird hier eine gewisse Bonität vorausgesetzt.

Historische Renditen im Vergleich Aktien vs. Immobilien

Der historische Vergleich der Renditen überrascht wohl einige. Zwischen 1870 und 2015 haben Immobilien durchschnittlich 7,9% Rendite erzielt. Aktien lagen während des gleichen Zeitraums bei 7%, also unter dem Wert der Immobilie.

Während grundsätzlich erwartet wird, dass ein höheres Risiko auch höhere Renditen einbringt, so darf nicht unberücksichtigt bleiben, dass es auf dem Aktienmarkt auch einige starke Einbrüche mit negativer Rendite gab, die den Durchschnitt deutlich verschlechtert haben. Der Immobilienmarkt unterliegt diesen extremen Schwankungen nicht, sodass dieser langfristig besser performt.

Als gutes Beispiel für die Anfälligkeit der Aktienmärkte für stärkere Einbrüche dient Corona. Wie nachfolgende Grafiken verdeutlichen, brach der DAX im März 2020 um ca. 30% ein, während der Preisindex für Eigentumswohnungen weitgehend stabil blieb: 

Starke Kurseinbrüche am Aktienmarkt während Corona.

Eigentumswohnungen verloren während Corona fast gar nicht an Wert.

Hebelwirkung Aktien vs. Immobilien

Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. Diese Hebelwirkung kann sich positiv oder negativ auf das Investment auswirken.

Der Fremdkapitalhebel ist ein Instrument, um einen geringen Eigenkapital-Betrag optimal nutzen zu können.

Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital eigentlich möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.

Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn i.d.R. macht es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und ggf. Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.

Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung kann sich positiv auf die Rendite auswirken, sofern die Zinsen nicht höher sind als die Mieteinnahmen (abzüglich Kosten). Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da in der Regel kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.

Asset Inflation Aktien vs. Immobilien

Seit der Coronakrise Anfang 2020 pumpen die Zentralbanken auf allen Kontinenten fast im Gleichschritt Milliarde nach Milliarde in den Geldkreislauf, um die Weltwirtschaft in Schwung zu bringen. Unweigerlich führt diese Maßnahme zu einer steigenden Geldmenge (“Broad Money Supply M2”). Praktisch bedeutet das: Immer mehr Dollars, Euros und Remnibi verteilen sich auf eine gleichbleibende Menge an Gütern wie Immobilien, Gold, Bitcoin und Aktien. Selbst einem Kind leuchtet ein, wozu das führen muss – zu Inflation und steigenden Preisen von Vermögenswerten. Die Folge von erhöhter Inflation ist der Verlust der Kaufkraft des Geldes.

Verstärkt seit der Coronakrise 2020 profitieren sowohl Aktien als auch Immobilien von steigenden Preisen. Dieser Trend dürfte sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen. 

Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Um passives Einkommen zu generieren, eignet sich kaum etwas besser als der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie.

Zwar ist der Aufbau von passivem Einkommen auch mit Aktien möglich, allerdings ist hier darauf zu achten, dass die Aktien Dividenden ausschütten. Dann aber steigt der Wert der Aktie nicht stark an. Wachstumsaktien schütten in der Regel keine Dividenden aus, sodass sich Anleger entscheiden müssen, ob sie ein regelmäßiges Einkommen durch ihre Aktiengeschäfte einfahren oder auf eine Wertsteigerung spekulieren möchten.

Bei der Immobilie ist wiederum beides gegeben:

• Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird
• Der Wertzuwachs der Immobilie, der mit dem Verkauf realisiert wird, ist das Äquivalent zum Kursgewinn bei einer Aktie. 

Die Immobilie könnte man somit als die bessere Aktie bezeichnen: Geringe Eigenkapitaleinsatz durch Fremdkapitalhebel, hohe Dividende dank monatlichen Mieteinnahmen und Partizipation an Wertzuwächsen am Immobilienmarkt. 

Fazit: Vergleich Immobilien Aktien

Bei dem Vergleich Renditeimmobilien vs. Aktien steigt ganz klar die Immobilie als Siegerin aus dem Ring. Die Hebelwirkung (Leverage Effekt) lässt sich ohne erhöhtes Risiko nutzen und Sie müssen sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden. Trotz einiger Gemeinsamkeiten hat die Immobilie deutlich mehr Vorteile und schickt die Aktie schon in Runde zwei auf die Bretter. Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert, können Sie im Blogartikel “Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert” nachlesen.

Übrigens: Eine Kombination beider Anlageklassen schließt sich nicht aus – ganz im Gegenteil. Prinzipiell stellen Aktien und Immobilien ein tolles Tandem dar:

• In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren)
• In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der optimalen Kombination beider Anlageklassen. Mit unserem 360° Paket für Renditeimmobilien begleiten wir Sie gerne auf dem Weg zur ersten (oder nächsten) Renditeimmobilie.