Aktien oder Immobilien?

Letzte Aktualisierung am 05.10.2022

Geld anlegen: Aktien oder Immobilien?
Was ist sicherer Aktien oder Immobilien?
Für welchen Anleger eignen sich eher Aktien, für welchen eher Immobilien?
Wenn Immobilien: Wie viel Vermögen in Immobilien?
In diesem Artikel gehen wir jenen Fragen auf den Grund.

  • Gemeinsamkeiten: Anlageklasse, Zeithorizont, Zielgruppe
  • Historische Renditen im Vergleich
  • Hebelwirkung Aktien vs. Immobilien
  • Asset Inflation Aktien vs. Immobilien
  • Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Aktien vs. Immobilien: Gemeinsamkeiten

Prinzipiell unterscheiden sich Aktien und Immobilien stark voneinander, doch gehören beide Investments derselben Anlageklasse an. In beiden Fällen handelt es sich um Sachwerte.
Blickt man jeweils tiefer in eine der Anlageklassen hinein, so existieren verschiedene Strategien:
Je nachdem, welche Aktien (Wachstumswerte? Value-Aktien?) oder Immobilien (hoher Fremdkapitalhebel oder viel Eigenkapital? Spekulative Gegenden oder konservative Langfristgewinner?) man auswählt, findet jeder Anleger die für ihn passende “Sparte”. Je nach Herangehensweise sind sowohl Aktien- als auch Immobilieninvestments vom Risiko her flexibel anpassbar.

Auf Basis dieser Flexibilität kann man prinzipiell sagen, dass sich sowohl Aktien als auch Immobilien in einer gewissen Ausprägungsform für fast jeden Kapitalanleger eignen.

Der Zeithorizont weist eine weitere Gemeinsamkeit auf. Natürlich sind beide Anlageformen auch spekulativ und kurzfristig zu betrachten, aber in den meisten Fällen werden sowohl Aktien als auch Immobilien-Investments mittel- bis langfristig getätigt.

Auch bei der Zielgruppe ähneln sich Aktien und Immobilien. Schließlich sind beide Investments mit geringen monatlichen Beträgen möglich. Einen Aktien-Sparplan können Sie ab ca. 50 Euro pro Monat einrichten wobei sich die Frage nach den passenden Aktien Tipps stellt. Bei Immobilien liegt die monatliche Belastung je nach Kaufpreis und Rendite in einem ähnlichen Bereich. Allerdings ist hier eine gewisse Bonität eine grundlegende Voraussetzung.

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Immobilien vs. Aktien: Rendite

Ein wichtiger Unterschied zwischen Immobilieninvestments und Aktieninvestments liegt in der Finanzierungsform:

ImmobilieninvestmentAktieninvestment
Finanzierung durchFremdkapitalEigenkapital
EigenkapitalrenditeNiedrig, da aktuell hohe ZinsenNiedrig, da viel Eigenkapital eingesetzt wird
  • Wenn ich als Anleger nun 10.000 Euro Eigenkapital für ein Aktieninvestment einsetze, so kann ich mit einer Rendite zwischen 5 – 7% p.a. rechnen (das ist der langjährige Durchschnitt auf einen MSCI-World ETF).
  • Wenn ich als Anleger 10.000 Euro Eigenkapital für ein Immobilieninvestment einsetze, so kann ich damit eine Eigentumswohnung im Wert von ca. 100.000 bis 120.000 Euro kaufen (Annahme: Die Kaufnebenkosten werden durch Eigenkapital gedeckt).
    Aufgrund der aktuell stark gestiegenen Zinsen ist die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf momentan eher gering bei einer 100% Fremdfinanzierung. Der mögliche Wertzuwachs sowie der Inflationsschutz werden hierbei noch nicht berücksichtigt.

Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. In der Praxis wird diese Hebelwirkung bei Immobilien angewandt, bei Aktien hingegen nur selten. 

Der Fremdkapitalhebel ist ein Instrument, um einen geringen Eigenkapital-Betrag optimal nutzen zu können.

Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.

Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn in der Regel ergibt es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.

Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung wirkt sich zurzeit, wie oben dargestellt, eher negativ auf die Rendite aus. Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da normalerweise kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.

Immobilien vs. Aktien: Rendite

Ein wichtiger Unterschied zwischen Immobilieninvestments und Aktieninvestments liegt in der Finanzierungsform:

  • Wenn ich als Anleger nun 10.000 Euro Eigenkapital für ein Aktieninvestment einsetze, so kann ich mit einer Rendite zwischen 5 – 7% p.a. rechnen (das ist der langjährige Durchschnitt auf einen MSCI-World ETF).
  • Wenn ich als Anleger 10.000 Euro Eigenkapital für ein Immobilieninvestment einsetze, so kann ich damit eine Eigentumswohnung im Wert von ca. 100.000 bis 120.000 Euro kaufen (Annahme: Die Kaufnebenkosten werden durch Eigenkapital gedeckt).
    Aufgrund der aktuell stark gestiegenen Zinsen ist die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf momentan eher gering bei einer 100% Fremdfinanzierung. Der mögliche Wertzuwachs sowie der Inflationsschutz werden hierbei noch nicht berücksichtigt.

Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. In der Praxis wird diese Hebelwirkung bei Immobilien angewandt, bei Aktien hingegen nur selten. 

Der Fremdkapitalhebel ist ein Instrument, um einen geringen Eigenkapital-Betrag optimal nutzen zu können.

Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.

Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn in der Regel ergibt es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.

Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung wirkt sich zurzeit, wie oben dargestellt, eher negativ auf die Rendite aus. Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da normalerweise kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.

Asset Inflation Aktien vs. Immobilien

Seit der Coronakrise Anfang 2020 pumpten die Zentralbanken auf allen Kontinenten fast im Gleichschritt Milliarde nach Milliarde in den Geldkreislauf, um die Weltwirtschaft in Schwung zu bringen. Unweigerlich führte diese Maßnahme zu einer steigenden Geldmenge (“Broad Money Supply M2”). Praktisch bedeutet das: Immer mehr Dollars, Euros und Remnibi verteilten sich auf eine gleichbleibende Menge an Gütern wie Immobilien, Gold, Bitcoin und Aktien. Selbst einem Kind leuchtet ein, wozu das führen muss zu Inflation und steigenden Preisen von Vermögenswerten. Die Folge von erhöhter Inflation ist der Verlust der Kaufkraft des Geldes.

Auch durch den Krieg in der Ukraine klettert die Inflationsrate weiter nach oben. Der Kriegsausbruch bringt noch mehr wirtschaftliche Auswirkungen mit sich: steigende Zinsen und Energiepreise, Lieferengpässe, Angebotsknappheit von Öl und Gas.

Verstärkt seit der Coronakrise 2020 profitieren sowohl Aktien als auch Immobilien von steigenden Preisen. Dieser Trend dürfte sich auch in den kommenden Jahren fortsetzen – wird jedoch durch die Zinswende etwas gedämpft. 

Passives Einkommen Aktien vs. Immobilien

Um passives Einkommen zu generieren, eignet sich kaum etwas besser als der Erwerb und die Vermietung einer Immobilie.

Zwar ist der Aufbau von passivem Einkommen auch mit Aktien möglich, allerdings ist hier darauf zu achten, dass die Aktien Dividenden ausschütten. Dann aber steigt der Wert der Aktie nicht stark an. Wachstumsaktien schütten in der Regel keine Dividenden aus, sodass sich Anleger entscheiden müssen, ob sie ein regelmäßiges Einkommen durch ihre Aktiengeschäfte einfahren oder auf eine Wertsteigerung spekulieren möchten.

Bei der Immobilie ist wiederum beides gegeben:

  • Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird.
  • Der Wertzuwachs der Immobilie, der mit dem Verkauf realisiert wird, ist das Äquivalent zum Kursgewinn bei einer Aktie. 

Die Immobilie könnte man somit als die bessere Aktie bezeichnen: Geringer Eigenkapitaleinsatz durch Fremdkapitalhebel, monatliche Dividende dank regelmäßigen Mieteinnahmen und Partizipation an Wertzuwächsen am Immobilienmarkt. 

Historische Renditen Anlageklassen

Als Anleger, der vor der Entscheidung Aktien oder Immobilien steht, stellt sich rückblickend die Frage: Was gibt es über die historischen Renditen dieser Anlageklassen zu sagen? 

Um Aktien und Immobilien einigermaßen “fair” vergleichen zu können, müssen wir uns eines vergegenwärtigen: Aktien werden vom typischen Privatanleger normalerweise ohne Fremdkapital genutzt. Das für die Altersvorsorge zur Verfügung stehende Kapital wird investiert, ein Kredit wird nicht aufgenommen. 

Grundsätzlich anders gestaltet sich die Immobilie als Kapitalanlage, bei der man sinnvollerweise einen Baufinanzierungskredit aufnimmt. Heute liegt der Leitzins bei 1,25 % aufgrund der hohen Inflation. Somit haben wir eine Zinswende, welche indirekt auch zu erhöhten Darlehenszinsen führt. Das bedeutet, dass der Fremdkapitalhebel jetzt etwas schwächer wird.
Fakt ist: Je mehr Fremdkapital (und somit weniger Eigenkapital) eingesetzt wird, umso höher ist die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.

Historische Rendite MSCI World

Als Vergleichswert zum Immobilieninvestment eignet sich die Rendite, die eine Geldanlage auf den MSCI World erwirtschaftet hat. Wir betrachten den Zeitraum von 1987 bis heute. In dieser Periode lag die durchschnittliche Rendite im Jahr bei 7,61%.

Historische Rendite Immobilien

Bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage konnte man vor der Zinswende bei einem Fremdkapitaleinsatz von 100% mit einer Eigenkapitalrendite von 10 bis 25% rechnen. Möchte der Anleger mehr Eigenkapital einsetzen – zum Beispiel 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen und nur 80% finanzieren – dann ist mit einer Eigenkapitalrendite von 5 bis 10% zu rechnen.

¡ Achtung: Bei diesen Werten ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland nicht einberechnet. Die genannten Prozentzahlen beziehen sich auf den Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen. Um ein vollständiges Bild zu erhalten, müsste man den Wertzuwachs noch hinzurechnen, was die Renditen sogar noch erhöhen würde.

Wie wertstabil Immobilien im Gegensatz zu Aktien sind, zeigte im Jahr 2020 die Corona-Krise. Aktienmärkte brachen in der Spitze bis zu 30% ein, während sich Immobilien wie zuvor in einem stetigen Aufwertungs-Trend befanden.

Hauspreisindex_mit_geringer_Volatilität

Eigentumswohnungen verloren während Corona fast gar nicht an Wert.

Fazit: Vergleich Immobilien Aktien

Bei dem Vergleich Aktien oder Immobilien steigt ganz klar die Immobilie als Siegerin aus dem Ring. So müssen Sie sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden. Trotz einiger Gemeinsamkeiten hat die Immobilie deutlich mehr Vorteile und schickt die Aktie schon in Runde zwei auf die Bretter. Wenn Sie mehr über das Investment in eine Renditeimmobilie wissen wollen, können Sie in unserem Blogartikel “Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert” nachlesen.

Übrigens: Eine Kombination beider Anlageklassen schließt sich nicht aus – ganz im Gegenteil. Prinzipiell stellen Aktien und Immobilien ein tolles Tandem dar:

  • In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren).
  • In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien.

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der optimalen Kombination beider Anlageklassen. Mit unserem 360° Paket für Renditeimmobilien begleiten wir Sie gerne auf dem Weg zur ersten (oder nächsten) Renditeimmobilie. 

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