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Shares or real estate?
Letzte Aktualisierung am 14.09.2023
Investing money: Shares or real estate?
What is safer Shares or real estate?
For which investor are shares more suitable, for which real estate?
If real estate: How much wealth in real estate?
In this article we get to the bottom of those questions.
- Commonalities: Asset class, time horizon, target group
- Historical returns in comparison
- Leverage Shares vs. Real Estate
- Asset inflation Shares vs. real estate
- Passive income Shares vs. real estate
Aktien vs. Immobilien: Gemeinsamkeiten
Prinzipiell unterscheiden sich Aktien und Immobilien stark voneinander, doch gehören beide Investments derselben Anlageklasse an. In beiden Fällen handelt es sich um Sachwerte.
Blickt man jeweils tiefer in eine der Anlageklassen hinein, so existieren verschiedene Strategien:
Je nachdem, welche Aktien (Wachstumswerte? Value-Aktien?) oder Immobilien (hoher Fremdkapitalhebel oder viel Eigenkapital? Spekulative Gegenden oder konservative Langfristgewinner?) man auswählt, findet jeder Anleger die für ihn passende “Sparte”. Je nach Herangehensweise sind sowohl Aktien- als auch Immobilieninvestments vom Risiko her flexibel anpassbar.
On the basis of this flexibility, it can be said in principle that both shares and real estate in some form are suitable for almost every investor.
Der Zeithorizont weist eine weitere Gemeinsamkeit auf. Natürlich sind beide Anlageformen auch spekulativ und kurzfristig zu betrachten, aber in den meisten Fällen werden sowohl Aktien als auch Immobilien-Investments mittel- bis langfristig getätigt.
Auch bei der Zielgruppe ähneln sich Aktien und Immobilien. Schließlich sind beide Investments mit geringen monatlichen Beträgen möglich. Einen Aktien-Sparplan können Sie ab ca. 50 Euro pro Monat einrichten – wobei sich die Frage nach den passenden Aktien Tipps stellt. Bei Immobilien liegt die monatliche Belastung je nach Kaufpreis und Rendite ein wenig höher. Allerdings ist hier eine gewisse Bonität grundlegende Voraussetzung.
Immobilien vs. Aktien: Rendite
An important difference between real estate investments and equity investments lies in the form of financing:
| Real estate investment | Equity investment | |
| Funding through | Debt capital | Equity |
| Return on equity | Niedrig, da aktuell hohe Zinsen | Low, as a lot of equity is used |
- If I, as an investor, now invest 10,000 euros of my own capital in a share, I can expect a return of between 5 - 7% p.a. (this is the long-term average on an MSCI World ETF).
- Wenn ich als Anleger 10.000 Euro Eigenkapital für ein Immobilieninvestment einsetze, so kann ich damit eine Eigentumswohnung im Wert von ca. 100.000 bis 120.000 Euro kaufen (Annahme: Die Kaufnebenkosten werden durch Eigenkapital gedeckt).
Aufgrund der aktuell stark gestiegenen Zinsen ist die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf momentan eher gering bei einer 100% Fremdfinanzierung. Der mögliche Wertzuwachs sowie der Inflationsschutz werden hierbei noch nicht berücksichtigt.
Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. In der Praxis wird diese Hebelwirkung bei Immobilien angewandt, bei Aktien hingegen nur selten.
Debt leverage is an instrument for making optimal use of a small amount of equity.
Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.
Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn in der Regel ergibt es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.
Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung wirkt sich zurzeit, wie oben dargestellt, eher negativ auf die Rendite aus. Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da normalerweise kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.
Immobilien vs. Aktien: Rendite
An important difference between real estate investments and equity investments lies in the form of financing:
- If I, as an investor, now invest 10,000 euros of my own capital in a share, I can expect a return of between 5 - 7% p.a. (this is the long-term average on an MSCI World ETF).
- Wenn ich als Anleger 10.000 Euro Eigenkapital für ein Immobilieninvestment einsetze, so kann ich damit eine Eigentumswohnung im Wert von ca. 100.000 bis 120.000 Euro kaufen (Annahme: Die Kaufnebenkosten werden durch Eigenkapital gedeckt).
Aufgrund der aktuell stark gestiegenen Zinsen ist die Eigenkapitalrendite beim Immobilienkauf momentan eher gering bei einer 100% Fremdfinanzierung. Der mögliche Wertzuwachs sowie der Inflationsschutz werden hierbei noch nicht berücksichtigt.
Im Investmentbereich wird häufig vom Leverage Effekt gesprochen. Dieser beschreibt die Hebelwirkung, die grundsätzlich durch die Aufnahme von Fremdkapital entsteht. In der Praxis wird diese Hebelwirkung bei Immobilien angewandt, bei Aktien hingegen nur selten.
Debt leverage is an instrument for making optimal use of a small amount of equity.
Bei Aktien kann die Hebelwirkung durch den Kauf von Derivaten oder durch die Aufnahme eines Lombardkredits genutzt werden. Mit Derivaten kann ein Anleger mehr Positionen erwerben, als es mit dem eingesetzten Eigenkapital möglich wäre. Bei einem Lombardkredit beleiht der Anleger sein Wertpapierdepot und erhält für den Aktienkauf Fremdmittel der Bank – zu entsprechend hohen Preisen. Trading mit Hebelwirkung beinhaltet immer das Risiko eines Totalverlustes und ist daher nichts für Einsteiger.
Geld in Immobilien anlegen – die meisten denken, dass dafür eine Menge eigenes Geld notwendig ist. Doch dem ist nicht so, denn in der Regel ergibt es für den Kapitalanleger Sinn, nur die Kaufnebenkosten (Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer und gegebenenfalls Maklerkosten) mit Eigenkapital abzudecken. Der volle Kaufpreis wird finanziert.
Die Hebelwirkung bei Immobilien wird durch einen üblichen Bankkredit erzielt. Die Fremdfinanzierung wirkt sich zurzeit, wie oben dargestellt, eher negativ auf die Rendite aus. Bei Immobilien hält sich das Risiko stark in Grenzen, da normalerweise kein hoher Wertverlust zu erwarten ist.
Asset inflation Shares vs. real estate
Während der Coronakrise Anfang 2020 pumpten die Zentralbanken auf allen Kontinenten fast im Gleichschritt Milliarde nach Milliarde in den Geldkreislauf, um die Weltwirtschaft in Schwung zu bringen. Unweigerlich führte diese Maßnahme zu einer steigenden Geldmenge (“Broad Money Supply M2”). Praktisch bedeutet das: Immer mehr Dollars, Euros und Remnibi verteilten sich auf eine gleichbleibende Menge an Gütern wie Immobilien, Gold, Bitcoin und Aktien. Selbst einem Kind leuchtet ein, wozu das führen muss – zu Inflation und steigenden Preisen von Vermögenswerten. Die Folge von erhöhter Inflation ist der Verlust der Kaufkraft des Geldes.
Auch durch den Krieg in der Ukraine klettert die Inflationsrate weiter nach oben. Der Kriegsausbruch bringt noch mehr wirtschaftliche Auswirkungen mit sich: steigende Zinsen und Energiepreise, Lieferengpässe, Angebotsknappheit von Öl und Gas.
Passive income Shares vs. real estate
In order to generate passive income, hardly anything is better suited than the purchase and rental of a property.
It is also possible to build up passive income with shares, but you have to make sure that the shares pay dividends. Then, however, the value of the share does not increase much. Growth stocks do not usually pay dividends, so investors have to decide whether they want to earn a regular income from their share transactions or speculate on an increase in value.
In the case of real estate, again, both are given:
- Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird.
- The increase in the value of the property that is realised with the sale is the equivalent of the price gain on a share.
Die Immobilie könnte man somit als die bessere Aktie bezeichnen: Geringer Eigenkapitaleinsatz durch Fremdkapitalhebel, monatliche Dividende dank regelmäßigen Mieteinnahmen und Partizipation an Wertzuwächsen am Immobilienmarkt.
Historical returns Asset classes
Als Anleger, der vor der Entscheidung Aktien oder Immobilien steht, stellt sich rückblickend die Frage: Was gibt es über die historischen Renditen dieser Anlageklassen zu sagen?
In order to make a reasonably "fair" comparison between shares and real estate, we need to keep one thing in mind: Shares are normally used by the typical private investor without borrowing. The capital available for old-age provision is invested, a loan is not taken out.
Grundsätzlich anders gestaltet sich die Immobilie als Kapitalanlage, bei der man sinnvollerweise einen Baufinanzierungskredit aufnimmt. Heute liegt der Leitzins in der Eurozone bei 4,50 % aufgrund der hohen Inflation. Somit haben wir eine Zinswende, welche indirekt auch zu erhöhten Darlehenszinsen führt. Das bedeutet, dass der Fremdkapitalhebel jetzt etwas schwächer wird.
Historical return MSCI World
Als Vergleichswert zum Immobilieninvestment eignet sich die Rendite, die eine Geldanlage auf den MSCI World erwirtschaftet hat. Wir betrachten den Zeitraum von 1987 bis heute. In dieser Periode lag die durchschnittliche Rendite im Jahr bei 8,16 %.
Historical return on real estate
Bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage konnte man vor der Zinswende bei einem Fremdkapitaleinsatz von 100% mit einer Eigenkapitalrendite von 10 bis 25% rechnen. Wollte der Anleger mehr Eigenkapital einsetzen – zum Beispiel 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen und nur 80% finanzieren – dann konnte er mit einer Eigenkapitalrendite von 5 bis 10% rechnen.
¡ Achtung: Bei diesen Werten ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland nicht einberechnet. Die genannten Prozentzahlen beziehen sich auf den Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen. Um ein vollständiges Bild zu erhalten, müsste man den Wertzuwachs noch hinzurechnen, was die Renditen sogar noch erhöhen würde.
The Corona crisis in 2020 showed how stable the value of real estate is in contrast to that of shares. Stock markets collapsed by up to 30% at their peak, while real estate, as before, was in a steady appreciation trend.
Condominiums lost almost no value during Corona.
Conclusion: Comparison of real estate shares
Bei dem Vergleich Aktien oder Immobilien steigt ganz klar die Immobilie als Siegerin aus dem Ring. So müssen Sie sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden. Trotz einiger Gemeinsamkeiten hat die Immobilie deutlich mehr Vorteile und schickt die Aktie schon in Runde zwei auf die Bretter. Wenn Sie mehr über das Investment in eine Renditeimmobilie wissen wollen, können Sie in unserem Blogartikel “Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert” nachlesen.
By the way: A combination of both asset classes is not mutually exclusive - quite the opposite. In principle, shares and real estate make a great tandem:
- In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren).
- In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien.
Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der optimalen Kombination beider Anlageklassen. Mit unserem 360° Paket für Renditeimmobilien begleiten wir Sie gerne auf dem Weg zur ersten (oder nächsten) Renditeimmobilie.
Ferdinand Guggenberger M.Sc.
- Real estate specialist and investment expert
- Formerly with Boston Consulting Group (BCG) and maihiro GmbH (now part of Accenture)
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