Azioni o immobili?

Letzte Aktualisierung am 20.10.2023

Geld anlegen: Aktien oder Immobilien?
Was ist sicherer Aktien oder Immobilien?
Für welchen Anleger eignen sich eher Aktien, für welchen eher Immobilien?
Wenn Immobilien: Wie viel Vermögen in Immobilien?
In diesem Artikel gehen wir jenen Fragen auf den Grund.

• Punti in comune: Classe di attività, orizzonte temporale, gruppo target
• Rendimenti storici a confronto
• Azioni a leva contro beni immobili
• Inflazione degli asset Azioni contro immobili
• Azioni a reddito passivo contro beni immobili

Aktien vs. Immobilien: Gemeinsamkeiten

Prinzipiell unterscheiden sich Aktien und Immobilien stark voneinander, doch gehören beide Investments derselben Anlageklasse an. In beiden Fällen handelt es sich um Sachwerte.
Blickt man jeweils tiefer in eine der Anlageklassen hinein, so existieren verschiedene Strategien:
Je nachdem, welche Aktien (Wachstumswerte? Value-Aktien?) oder Immobilien (hoher Fremdkapitalhebel oder viel Eigenkapital? Spekulative Gegenden oder konservative Langfristgewinner?) man auswählt, findet jeder Anleger die für ihn passende “Sparte”. Je nach Herangehensweise sind sowohl Aktien- als auch Immobilieninvestments vom Risiko her flexibel anpassbar.

Sulla base di questa flessibilità, si può dire in linea di principio che sia le azioni che gli immobili in qualche forma sono adatti a quasi tutti gli investitori.

Der Zeithorizont weist eine weitere Gemeinsamkeit auf. Natürlich sind beide Anlageformen auch spekulativ und kurzfristig zu betrachten, aber in den meisten Fällen werden sowohl Aktien als auch Immobilien-Investments mittel- bis langfristig getätigt.

Auch bei der Zielgruppe ähneln sich Aktien und Immobilien. Schließlich sind beide Investments mit geringen monatlichen Beträgen möglich. Einen Aktien-Sparplan können Sie ab ca. 50 Euro pro Monat einrichten – wobei sich die Frage nach den passenden Aktien Tipps stellt. Bei Immobilien liegt die monatliche Belastung je nach Kaufpreis und Rendite ein wenig höher. Allerdings ist hier eine gewisse Bonität grundlegende Voraussetzung.

Inflazione degli asset Azioni contro immobili

Während der Coronakrise Anfang 2020 pumpten die Zentralbanken auf allen Kontinenten fast im Gleichschritt Milliarde nach Milliarde in den Geldkreislauf, um die Weltwirtschaft in Schwung zu bringen. Unweigerlich führte diese Maßnahme zu einer steigenden Geldmenge (“Broad Money Supply M2”). Praktisch bedeutet das: Immer mehr Dollars, Euros und Remnibi verteilten sich auf eine gleichbleibende Menge an Gütern wie Immobilien, Gold, Bitcoin und Aktien. Selbst einem Kind leuchtet ein, wozu das führen muss – zu Inflation und steigenden Preisen von Vermögenswerten. Die Folge von erhöhter Inflation ist der Verlust der Kaufkraft des Geldes.

Auch durch den Krieg in der Ukraine klettert die Inflationsrate weiter nach oben. Der Kriegsausbruch bringt noch mehr wirtschaftliche Auswirkungen mit sich: steigende Zinsen und Energiepreise, Lieferengpässe, Angebotsknappheit von Öl und Gas. 

Azioni a reddito passivo contro beni immobili

Per generare un reddito passivo, poche cose sono più adatte dell'acquisto e dell'affitto di una proprietà.

È anche possibile costruire un reddito passivo con le azioni, ma bisogna assicurarsi che le azioni paghino dei dividendi. Poi, però, il valore dell'azione non aumenta molto. I titoli di crescita di solito non pagano dividendi, quindi gli investitori devono decidere se vogliono guadagnare un reddito regolare dalle loro transazioni azionarie o speculare su un aumento di valore.

Nel caso degli immobili, di nuovo, sono presenti entrambi:

• Die Immobilie erwirtschaftet Mieteinnahmen, wobei diese Mieteinnahmen wie eine Art Dividende zu sehen sind – die monatlich ausgeschüttet wird.
• L'aumento del valore della proprietà che si realizza con la vendita è l'equivalente del guadagno di prezzo su un'azione. 

Die Immobilie könnte man somit als die bessere Aktie bezeichnen: Geringer Eigenkapitaleinsatz durch Fremdkapitalhebel, monatliche Dividende dank regelmäßigen Mieteinnahmen und Partizipation an Wertzuwächsen am Immobilienmarkt. 

Rendimenti storici Classi di attività

Als Anleger, der vor der Entscheidung Aktien oder Immobilien steht, stellt sich rückblickend die Frage: Was gibt es über die historischen Renditen dieser Anlageklassen zu sagen? 

Per fare un confronto ragionevolmente "equo" tra azioni e immobili, dobbiamo tenere presente una cosa: Le azioni sono normalmente utilizzate dal tipico investitore privato senza prendere in prestito. Il capitale disponibile per la pensione viene investito, non si prende un prestito. 

Grundsätzlich anders gestaltet sich die Immobilie als Kapitalanlage, bei der man sinnvollerweise einen Baufinanzierungskredit aufnimmt. Heute liegt der Leitzins in der Eurozone bei 4,50 % aufgrund der hohen Inflation. Somit haben wir eine Zinswende, welche indirekt auch zu erhöhten Darlehenszinsen führt. Das bedeutet, dass der Fremdkapitalhebel jetzt etwas schwächer wird.

Rendimento storico MSCI World

Als Vergleichswert zum Immobilieninvestment eignet sich die Rendite, die eine Geldanlage auf den MSCI World erwirtschaftet hat. Wir betrachten den Zeitraum von 1987 bis heute. In dieser Periode lag die durchschnittliche Rendite im Jahr bei 8,01 %.

Rendimento storico degli immobili

Bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage konnte man vor der Zinswende bei einem Fremdkapitaleinsatz von 100% mit einer Eigenkapitalrendite von 10 bis 25% rechnen. Wollte der Anleger mehr Eigenkapital einsetzen – zum Beispiel 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln aufbringen und nur 80% finanzieren – dann konnte er mit einer Eigenkapitalrendite von 5 bis 10% rechnen.

¡ Achtung: Bei diesen Werten ist die Wertsteigerung bei Immobilien in Deutschland nicht einberechnet. Die genannten Prozentzahlen beziehen sich auf den Vermögensaufbau durch Mieteinnahmen. Um ein vollständiges Bild zu erhalten, müsste man den Wertzuwachs noch hinzurechnen, was die Renditen sogar noch erhöhen würde.

La crisi di Corona nel 2020 ha mostrato quanto sia stabile il valore degli immobili rispetto a quello delle azioni. I mercati azionari sono crollati fino al 30% al loro picco, mentre gli immobili, come prima, erano in una tendenza di apprezzamento costante.

I condomini non hanno perso quasi nessun valore durante Corona.

Conclusione: confronto tra le azioni immobiliari

Bei dem Vergleich Aktien oder Immobilien steigt ganz klar die Immobilie als Siegerin aus dem Ring. So müssen Sie sich nicht zwischen regelmäßiger Rendite oder Wertsteigerung der Immobilie entscheiden. Trotz einiger Gemeinsamkeiten hat die Immobilie deutlich mehr Vorteile und schickt die Aktie schon in Runde zwei auf die Bretter. Wenn Sie mehr über das Investment in eine Renditeimmobilie wissen wollen, können Sie in unserem Blogartikel “Wie das Investment in eine Renditeimmobilie genau funktioniert” nachlesen.

A proposito: una combinazione di entrambe le classi di attività non si esclude a vicenda, anzi. In linea di principio, le azioni e gli immobili fanno un ottimo tandem:

• In Zeiten von wirtschaftlichem Abschwung, wenn Aktien oft schlecht laufen, profitieren Immobilien von niedrigen Zinsen (günstiger Aufnahme von Fremdkapital und Werterhöhung durch Ertragswertverfahren).
• In Zeiten von wirtschaftlichem Aufschwung steigen sowohl Aktienbewertungen als auch Zinsen. Da gleichzeitig Immobilienpreise mitsteigen, profitieren diversifizierte Anleger optimal von dieser Asset-Kombination aus Aktien und Immobilien.

Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der optimalen Kombination beider Anlageklassen. Mit unserem 360° Paket für Renditeimmobilien begleiten wir Sie gerne auf dem Weg zur ersten (oder nächsten) Renditeimmobilie.