Azioni o immobili?

Ultimo aggiornamento 09.11.2021

Investire denaro: Azioni o immobili?
Cos'è più sicuro Azioni o immobili?
Per quale investitore sono più adatte le azioni, per quali immobili?
Se immobili: quanta ricchezza in immobili?
In questo articolo andiamo in fondo a queste domande.

  • Punti in comune: Classe di attività, orizzonte temporale, gruppo target
  • Rendimenti storici a confronto
  • Azioni a leva contro beni immobili
  • Inflazione degli asset Azioni contro immobili
  • Azioni a reddito passivo contro beni immobili

Azioni contro beni immobili: somiglianze

In linea di principio, le azioni e gli immobili sono molto diversi tra loro, ma entrambi gli investimenti appartengono alla stessa classe di attivi. In entrambi i casi, sono beni tangibili.
Se si guarda più in profondità in ciascuna delle classi di attività, ci sono diverse strategie:
A seconda di quali azioni(azioni di crescita? azioni value?) o immobili(alta leva o molto capitale? Aree speculative o conservatori vincitori a lungo termine?) sono selezionati, ogni investitore troverà il "settore" che gli conviene. A seconda dell'approccio, sia gli investimenti azionari che quelli immobiliari possono essere regolati in modo flessibile in termini di rischio.

Sulla base di questa flessibilità, si può dire in linea di principio che sia le azioni che gli immobili in qualche forma sono adatti a quasi tutti gli investitori.

L'orizzonte temporale ha un'altra cosa in comune. Naturalmente, entrambe le forme di investimento possono anche essere viste in modo speculativo e a breve termine, ma nella maggior parte dei casi sia le azioni che gli investimenti immobiliari sono fatti a medio e lungo termine.

Le azioni e gli immobili sono anche simili in termini di gruppo target. Dopo tutto, entrambi gli investimenti sono possibili con piccoli importi mensili. È possibile impostare un piano di risparmio azionario a partire da circa 50€ al mese e con gli immobili il costo mensile è in un range simile (spesso anche con un flusso di cassa neutro di +0€). Tuttavia, qui è richiesta una certa affidabilità creditizia.

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Beni immobili vs Azioni: Rendimento

Un'importante differenza tra gli investimenti immobiliari e gli investimenti azionari sta nella forma di finanziamento:

Investimento immobiliareInvestimento azionario
Finanziamento attraversoCapitale di debitoEquità
Ritorno sul patrimonio nettoAlto, poiché viene usato poco capitale proprioBasso, poiché viene utilizzato molto capitale proprio
  • Se io, come investitore, investo ora 10.000 euro del mio capitale in un'azione, posso aspettarmi un rendimento tra il 5 - 7% annuo (questa è la media a lungo termine su un ETF MSCI World).
  • Se io, come investitore, utilizzo 10.000 euro di capitale proprio per un investimento immobiliare, posso acquistare con esso un condominio del valore di circa 100.000 - 120.000 euro (presupposto: i costi accessori di acquisto sono coperti dal capitale proprio).
    Il mio rendimento del capitale è quindi un multiplo del suddetto rendimento delle azioni, almeno il 20% per i nostri clienti, di solito molto più alto.


Nel campo degli investimenti, si parla spesso dell'effetto leva. Questo descrive l'effetto leva che fondamentalmente risulta dal prestito. In pratica, questo effetto leva viene applicato agli immobili, ma solo raramente alle azioni. 

La leva del debito è uno strumento per utilizzare al meglio una piccola quantità di capitale.

Nel caso delle azioni, la leva può essere utilizzata acquistando derivati o accendendo un prestito lombard. Con i derivati, un investitore può acquisire più posizioni di quelle che sarebbero effettivamente possibili con il capitale azionario investito. Con un prestito Lombard, l'investitore prende in prestito dal suo conto titoli e riceve fondi esterni dalla banca per l'acquisto di azioni - a prezzi corrispondentemente alti. Il trading con la leva comporta sempre il rischio di una perdita totale e quindi non è per i principianti.

Investire denaro nel settore immobiliare - la maggior parte delle persone pensa che per questo siano necessari molti soldi propri. Ma questo non è il caso, perché di solito ha senso per gli investitori coprire solo i costi accessori dell'acquisto (costi notarili e catastali, così come la tassa di trasferimento del terreno e, se applicabile, i costi dell'agente immobiliare) con il proprio capitale. L'intero prezzo di acquisto è finanziato.

La leva finanziaria nel settore immobiliare si ottiene attraverso un prestito bancario standard. Il finanziamento del debito ha un effetto positivo sul rendimento, come mostrato sopra. Nel caso dei beni immobili, il rischio è molto limitato, dato che di solito non ci si aspetta un'elevata perdita di valore.

Inflazione degli asset Azioni contro immobili

Dalla crisi di Corona nei primi anni 2020, le banche centrali di ogni continente hanno pompato miliardi dopo miliardi nella massa monetaria quasi di pari passo per far muovere l'economia globale. Inevitabilmente, questa azione porta ad un aumento dell' offerta di denaro ("Broad Money Supply M2"). In termini pratici, questo significa sempre più dollari, euro e remnibi distribuiti su una quantità costante di beni come immobili, oro, bitcoin e azioni. Anche un bambino può vedere a cosa questo deve portare: inflazione e aumento dei prezzi dei beni . Il risultato dell'aumento dell'inflazione è la perdita del potere d'acquisto del denaro.

Sempre più spesso dopo la crisi di Corona nel 2020, sia le azioni che gli immobili hanno beneficiato dell'aumento dei prezzi. È probabile che questa tendenza continui nei prossimi anni. 

Azioni a reddito passivo contro beni immobili

Per generare un reddito passivo, poche cose sono più adatte dell'acquisto e dell'affitto di una proprietà.

È anche possibile costruire un reddito passivo con le azioni, ma bisogna assicurarsi che le azioni paghino dei dividendi. Poi, però, il valore dell'azione non aumenta molto. I titoli di crescita di solito non pagano dividendi, quindi gli investitori devono decidere se vogliono guadagnare un reddito regolare dalle loro transazioni azionarie o speculare su un aumento di valore.

Nel caso degli immobili, di nuovo, sono presenti entrambi:

  • La proprietà genera un reddito da locazione, e questo reddito da locazione può essere visto come una sorta di dividendo - che viene distribuito mensilmente
  • L'aumento del valore della proprietà che si realizza con la vendita è l'equivalente del guadagno di prezzo su un'azione. 

L'immobiliare potrebbe quindi essere descritto come la quota migliore: Basso investimento di capitale proprio a causa della leva del debito, alti dividendi grazie al reddito mensile di affitto e partecipazione agli aumenti di valore sul mercato immobiliare. 

Rendimenti storici Classi di attività

Come investitore di fronte alla decisione di azioni o immobili, la domanda sorge a posteriori: cosa c'è da dire sui rendimenti storici di queste classi di attività? 

Per fare un confronto ragionevolmente "equo" tra azioni e immobili, dobbiamo tenere presente una cosa: Le azioni sono normalmente utilizzate dal tipico investitore privato senza prendere in prestito. Il capitale disponibile per la pensione viene investito, non si prende un prestito. 

La situazione è fondamentalmente diversa per gli immobili come investimento, per i quali di solito si prende un prestito di costruzione. Grazie all'attuale politica di bassi tassi di interesse della Fed e della BCE, i tassi di interesse sono stati in cantina per più di sei anni. Così, la leva finanziaria non costa quasi nulla.
Più capitale di debito (e quindi meno capitale proprio) viene utilizzato, più alto è il rendimento del capitale proprio utilizzato.

Rendimento storico MSCI World

Il rendimento generato da un investimento nell'MSCI World è un benchmark adatto all'investimento immobiliare. Guardiamo il periodo dal 1987 ad oggi. Durante questo periodo, il rendimento medio annuo è stato dell'8,53%.

Rendimento storico degli immobili

Nel caso di una proprietà in affitto come investimento, ci si può aspettare un ritorno sul capitale netto dal 20 al 25% se il 100% del capitale è preso in prestito. Se l'investitore vuole usare più capitale proprio - per esempio raccogliere il 20% del prezzo d'acquisto dai propri fondi e finanziare solo l'80% - allora ci si può aspettare un ritorno sul capitale proprio dal 5 al 10%.

Attenzione: queste cifre non includono l'aumento di valore degli immobili in Germania. Le percentuali menzionate si riferiscono all'accumulo di ricchezza attraverso il reddito da locazione. Per avere un quadro completo, si dovrebbe aggiungere l'apprezzamento, che aumenterebbe addirittura i rendimenti.

La crisi di Corona nel 2020 ha mostrato quanto sia stabile il valore degli immobili rispetto a quello delle azioni. I mercati azionari sono crollati fino al 30% al loro picco, mentre gli immobili, come prima, erano in una tendenza di apprezzamento costante.

Indice_dei_prezzi_casa_con_bassa_volatilità

I condomini non hanno perso quasi nessun valore durante Corona.

Conclusione: confronto tra le azioni immobiliari

Quando si confrontano le azioni o gli immobili, l'immobile esce chiaramente dal ring come vincitore. L'effetto leva può essere utilizzato senza aumentare il rischio e non dovete scegliere tra rendimenti regolari o Aumentare il valore degli immobili una scelta. Nonostante alcune somiglianze, il settore immobiliare ha significativamente più vantaggi e manda le azioni al secondo round. Potete leggere esattamente come funziona l'investimento in una proprietà a reddito nell'articolo del blog"Come funziona esattamente l'investimento in una proprietà a reddito".

A proposito: una combinazione di entrambe le classi di attività non si esclude a vicenda, anzi. In linea di principio, le azioni e gli immobili fanno un ottimo tandem:

  • In tempi di recessione economica, quando le azioni spesso hanno un rendimento scarso, gli immobili beneficiano dei bassi tassi d'interesse (prestito più economico e aumento di valore attraverso il metodo dei guadagni capitalizzati)
  • In tempi di ripresa economica, sia le valutazioni azionarie che i tassi di interesse aumentano. Poiché i prezzi degli immobili salgono contemporaneamente, gli investitori diversificati beneficiano in modo ottimale di questa combinazione di azioni e immobili.

Saremmo lieti di consigliare con voi per quanto riguarda la combinazione ottimale di entrambe le classi di attività. Con il nostro pacchetto a 360° per gli investimenti immobiliari, saremo felici di accompagnarvi sulla strada verso il vostro primo (o prossimo) investimento immobiliare. 

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